毎朝株式市場を監視したり、入居者を管理したりせずに、収入の補填となる投資先をお探しでしょうか。調べていると必ず出てくる選択肢が2つあります。SCPIとクラウドレンディングです。一方は賃料を分配し、もう一方は利息を分配します。書類上は同じ役割を果たしますが、実際には、最低投資額、分配の頻度、税制、資金を回収できるかどうかといった点でほとんど共通点がありません。2026年の数字を使って、項目ごとに両者を比較し、どちらがあなたの状況に合うのか、あるいは両方を組み合わせた方がよいのかを見ていきましょう。
SCPIかクラウドレンディングか：定期収入に適した投資は？
定義
SCPI は多くの場合、四半期ごとに収益を分配し、10年程度の期間で検討するもので、その賃料は不動産所得として課税されます。
クラウドレンディング は、数か月から1年強までの貸付に対して毎月利息を支払い、flat taxの対象となります。
いずれの場合も、元本は保証されていません。この先は、これから分析する細部次第ということになります。
他の商品にも検討を広げたい場合は、当社の 毎月収益が得られる投資 のガイドで9つの選択肢を取り上げています。
SCPIとクラウドレンディング：収入を得る2つのまったく異なる方法
数字を比較する前に、それぞれの投資のお金がどこから来るのかを理解する必要があります。まさにそこですべてが分かれるのです。
SCPI：賃料の一部を受け取る
SCPI （société civile de placement immobilier／不動産投資信託会社）は、数千人の出資者の資金を集めて、オフィス、店舗、倉庫、住宅を購入します。それらを賃貸し、賃料を回収し、経費を支払い、残りを持ち分に応じてあなたに分配します。
つまり、あなたが建物の所有者になるわけではありません。 あなたは、数十棟の物件を保有する会社の出資者です.
直接の結果として： SCPIの収益はあらかじめ決まっているわけではありません。収益は建物の稼働率、再交渉された賃料、テナントの退去によって変動します。上がることもあれば、下がることもあります。
crowdlending：融資の利息を受け取る
crowdlendingでは、 プラットフォームを通じて企業にお金を貸します。その見返りとして、借り手は当初に取り決めたスケジュールに従って利息を支払い、その後に元本を返済します。
ここでは、収益は 契約上のもの です。つまり、金利と日程は投資前に分かっています。とはいえ、それが保証されているという意味ではありません。この点は後述します。
返済の仕組みには2つの形式があります：
元本分割返済型の融資では、各支払期日ごとに元本の一部が返済されます。
一括返済型（in fine）の融資では、融資期間中は利息のみが支払われ、期末に元本の全額が返済されます。
注：欧州の中小企業に融資するMaclearでは、融資は後者の方式です。毎月利息が支払われ、元本は満期時に一括で返済されます。
crowdlendingはcrowdfundingの一形態ですが、すべてのcrowdfundingがcrowdlendingであるわけではありません。この区別が分かりにくい場合は、次の記事で詳しく説明しています crowdfundingかcrowdlendingか：違いを理解する.
ではその中で不動産クラウドファンディングはどうか？
Googleで「SCPIかクラウドファンディングか」と入力してみてください。ほぼすべての比較記事が SCPI と 不動産クラウドファンディングを対比しています。どちらも不動産の話なので当然です。
ただし、定期的な収入を目的とする場合、この比較はあまり成り立ちません。
開発事業への融資、返済は最後にまとめて
不動産 クラウドファンディング は多くの場合、社債の形でデベロッパーに貸し付け、 プログラムの建設や改修に資金を提供することです。デベロッパーは物件を販売した時点であなたに返済します。
目標とされる利回りは高く、年9 %程度で、期間は12か月から36か月です。しかし多くの案件では、利息は積み立てられ、満期時に元本とともに支払われます。
つまり2年か3年の間、あなたが受け取るものは…何もありません。
なぜ収入源の代わりにならないのか？
不動産クラウドファンディングは利回りの投資であり、 収入のための投資ではありません。これは一定期間にわたって資本を増やすためのものであり、毎月の家計を補うためのものではありません。
遅延にも対処する必要があります。工事が遅れたり販売が鈍化したりすると、返済が数か月、場合によってはそれ以上ずれ込みます。2022〜2025年の時期がそれを思い出させました。金利の上昇、新築住宅販売の低迷、建設費の超過など。フランスの複数のプラットフォームが直接影響を受け、Koregrafは2025年4月に事業を停止し、WiSEEDは2025年12月にAdvenisグループに買収される前に会社更生手続きに入りました。
要するに、あなたの優先事項が 定期的な収入の流れであるなら、本当の勝負は SCPIと企業向けクラウドレンディングの間で行われます。本記事の続きで詳しく説明するのはその点です。
不動産クラウドファンディングもクラウドレンディングも、どちらも フランスの税務居住者にとってはフラットタックスの対象です。したがって違いは税金ではなく、時期にあります。一方は取引終了時の利息、他方は毎月の利息です。
SCPIとクラウドレンディングの比較表
要点を1ページにまとめました。
クラウドレンディングの数字はMaclearの例に基づいており、条件はプラットフォームごとに異なります。
| 基準 | SCPI | クラウドレンディング（Maclearの例） |
|---|---|---|
| 保有するもの | 不動産会社の持分 | 中小企業向けローンの債権 |
| 最低投資額 | 一般的に数百ユーロ、場合によってはそれ以下 | 1件のローンにつき50 € |
| 参考利回り | 2025年の平均分配率4,91 % | 年14〜16 %の固定金利が表示 |
| 収入の性質 | 賃料、変動 | 契約で定められた利息 |
| 支払い頻度 | 多くの場合は四半期ごと | 毎月 |
| 最初の収入までの期間 | 2〜6か月（収益受領開始までの期間） | ローンの最初の月次返済期日 |
| 期間 | 満期なし、推奨投資期間は10年程度 | 1件の融資あたり4～16か月 |
| 手数料 | 申込手数料は10％前後が多く、賃料に対して運用手数料がかかる | 入会手数料・運用手数料は一切なし、再売却時には売り手が2,5％を負担 |
| フランスにおける税制 | 不動産所得：所得税の累進税率＋17,2％ | 31,4％の一律課税、または累進課税の選択 |
| 早期の解約 | 持分の売却、期間の保証なし | 流通市場、買い手がつく保証はなし |
| ロックアップ期間 | 可変、持分が解約待ちとなる場合あり | 最初の売り出しまで数日から2週間 |
| 主なリスク | 空室、配当および持分価格の下落 | 借り手の債務不履行、プラットフォームのリスク |
| 規制 | AMF認可商品 | PolyReg（自主規制機関）会員、FINMAの監督下 |
| 生命保険または融資 | 可能 | いいえ |
ある数字が目を引きます。それは利回りの差です。これは、同じリスクで一方が「より多く稼げる」ことを意味するものではありません。14％の金利は中小企業への信用リスクに対する報酬であり、5％の金利は賃貸不動産の保有に対する報酬です。同じリスクではないため、報酬の付き方も異なります。これらは後ほど比較します。
最低投資額：どちらも利用しやすい
第一の共通点： SCPIもクラウドレンディングも、始めるのに多額の資本を必要としません.
SCPIでは、1口の価格は数十ユーロから1,000ユーロ超までさまざまで、初回申込時に最低口数を定めているものもあります。利用しやすさを高めるために1口の価格が分割されることもあります。Perial Opportunités Europeの1口価格は、2026年1月1日に880€から44€になりました。
クラウドレンディングでは、Maclearはプライマリー市場での1件あたりの最低投資額を50€に設定しています。
したがって本当の問題は「始めるにはいくら必要か」ではありません。むしろ： 分散するにはいくら必要か、ということです
SCPIの1口だけでも、すでに数十件の不動産に投資していることになります。50€の1件の貸付では、1人の借り手にしか投資していません。
クラウドレンディングでは、分散は自分の手で作り上げるものだという点を覚えておいてください。複数の貸付、複数の業種、複数の国に資金を配分するのです。1,000€あれば20件の貸付に資金を提供できます。200€なら4件だけです。
収入の定期性：四半期ごとか毎月か
ここが本題の核心です。そしてこの点で、2つの投資はまったく異なる動きをします。
SCPI：享受開始までの待機期間、開始時の空白期間
SCPIの持分を購入すると、数か月間は何も受け取れません。これが 収益開始の据置期間 です。運用会社があなたの資金を賃貸中の不動産に投資するまでの時間です。
2026年には2か月から6か月を見込む必要があり、 利回り型SCPIの大半は3か月から6か月.
この期間は通常のものです。新規加入者が資金の運用開始前に支払いを受ければ既存の出資者の収益が希薄化するため、この期間が彼らを保護します。
その後、収益は多くの場合四半期ごとに支払われます。毎月支払うSCPIもありますが、少数にとどまります。
クラウドレンディング：毎月のキャッシュフローと、再投資すべき元本
Maclearのようにクラウドレンディングを提供する会社のローンでは、利息は最初の返済期日から毎月入ってきます。収益開始の据置期間はありません！
ただし注意すべきは、 キャッシュフローと持続的な収益を混同しないことです。満期一括返済型のローンでは、満期の月に元本が一括で返ってくるため、再び運用しなければ収益は止まります。
毎月の安定した収益を保つには、したがって 返済された元本を再投資する ことが順次必要です。クラウドレンディングの投資家が数か月のローンで数年の投資期間を組み立てるのも、まさにこの方法によります。
注：MaclearのAutoInvestツールを使えば、あなたの条件に従ってこの作業を自動化できます！
表示される利回りと実際の利回り
SCPIの側では、基準となる数値は 分配率。2025年には平均4.91%に達し、住宅系SCPIの4.2%から分散型の6%まで幅があります。
ただし、この利回りは話の一部しか語っていません。口数の価格も、購入手数料も考慮されていません。2025年通年では、平均口数価格が3.45%下落し、SCPIの総合パフォーマンスは+1.46%にとどまりました。
クラウドレンディングでは、Maclearが提示する金利は年14〜16%です。この金利は保証された利回りではありません。借り手が予定どおり返済することが前提です。回収不能なデフォルトが発生すれば、ポートフォリオの実際のパフォーマンスは低下します。
公正に比較するには、常に純パフォーマンスで考えてください。受け取った収入から手数料と税金を差し引き、元本の変動を加減したものです。
税制:不動産所得と一律課税
フランスの税務上の居住者にとっては、しばしばこれが判断を左右する基準であり、2026年以降、2つの制度の差は変化しました。
フランスのSCPI:所得税の累進税率 + 17.2%
フランス国内に投資するSCPIの賃料は 不動産所得です。他の所得に合算され、累進税率、つまりあなたの限界税率(TMI)で課税されます。これに17.2%の社会保険料が加わります。
良い知らせ:2026年に可決されたCSGの引き上げはこのカテゴリーには適用されません。不動産所得の社会保険料は17.2%のままです。
悪い知らせ:TMIが30%以上になると、負担は急速に増えます。所得税30%に社会保険料17.2%を加えると、賃料の47.2%が税務当局に戻ることになります!
欧州のSCPI:より緩やかですが、より複雑です
ある フランス国外に投資するSCPI は、外国を源泉とする賃料を受け取ります。租税条約に応じて、2つの仕組みがあります。税額控除、または実効税率を考慮した上での免除です。
いずれの場合も、 最終的な課税は100%フランスのSCPIの場合よりも軽くなることが多い、社会保障負担金を含む。ただし正確な取扱いは保有する国やあなたの個人的状況によって異なる。運用会社が毎年送付する単一税務書類（IFU）に、何をどこで申告するかが示されているので、時間をとって確認してほしい。
クラウドレンディング：31.4%のflat tax
クラウドレンディングの利子は 動産資本所得である。原則として単一定率課税、いわゆるflat taxの対象となる。
2026年1月1日以降、これは30%から31.4%に引き上げられる：所得税12.8%と社会保障負担金18.6%。累進課税方式を選択することも可能だが、その場合はその年のあなたの資本所得全体に適用される…
Maclearはスイスのプラットフォームであるため、2つの手続きが加わる：受け取った利子にかかる前払金と社会保障負担金を納付するための 2778様式 と、外国に保有する口座を申告するための 3916様式 である。
詳細はすべて、こちらのガイドで解説している： フランスにおけるクラウドレンディングの税制 、および次の記事： フランスからスイスに投資する.
例：1,000 €の収入から手元に残るもの
一方にフランスのSCPIからの賃料1,000 €、他方にクラウドレンディングの利子1,000 €を取り上げる。各限界税率（TMI）について最も有利な選択肢を採用する（控除可能なCSGおよびその他の資本所得は除く）。
| あなたのTMI | フランスのSCPI：税引後の純額 | クラウドレンディング：税引後の純額 |
|---|---|---|
| 0 % | 828 € | 814 €（累進課税方式の選択） |
| 11 % | 718 € | 704 €（累進課税方式の選択） |
| 30 % | 528 € | 686 €（フラットタックス） |
| 41 % | 418 € | 686 €（フラットタックス） |
結果は明確です。課税の少ない世帯にとっては、フランスのSCPIがわずかに有利です。30 %の税率区分からは、フラットタックスが明らかに優位になります。TMIが41 %の場合、1 000 €の収益に対して差は268 €に達します。
資産が多く、収入が大きく、税負担が重い方であれば、クラウドレンディングが圧倒的に有利です。
この計算は、同一の税引前収益に対して税金のみを比較したものです。各商品の利回り水準やリスクについては何も示していません。また、SCPIを生命保険（assurance-vie）を通じて保有している場合は、生命保険の税制が適用されます。
流動性とロックアップ期間：誰が、いつ資金を回収できるのか？
収益を得ることは良いことです。しかし、必要なときに資本を回収できることはさらに重要です。そしてこの点で、両者はここ数年、まったく異なる経過をたどってきました。
この概念全般についてさらに詳しく知りたい場合は、次の記事で取り上げています： 投資商品の流動性.
SCPI：売り手が待たされるとき
次のような 変動資本型SCPI、あなたは持分を運用会社に売却し、運用会社は新しい出資者の申込金を使ってそれを「買い取る」ため、資金流入が続いている限りは問題ありません。
資金流入が鈍ると、解約請求が積み上がります。これが2023年以降、持分価格の下落後に起きたことです。2026年6月30日時点で、待機中の持分はなお19億ユーロに相当していました。
状況を打開するため、2026年初頭以降、11のSCPIが資本変動制を停止しました。これは市場の時価総額の約12％に当たります。これらの持分は今後、買い手と売り手が折り合う価格で流通市場において取引されます。
SCPIは長期の投資商品であり続けます 、2年で売却することは、取得時の手数料を回収できないリスクや、退出までに数か月待つリスクを負うことになります…
クラウドレンディング：満期または流通市場
クラウドレンディングでは、自然な退出方法は ローンの満期 です。Maclearでは4〜16か月です。借り手が返済することを条件に、その時点で資金が口座に戻ります。
それより前に退出したい場合は？ Maclearの流通市場では、債権を他の投資家に売却できます。ルールは単純です：
最初の売り出しは、プロジェクトの募集終了から数日〜2週間後に可能になります。
額面での販売、または最大50％までのディスカウントでの販売が可能で、投資額を超える価格では販売できません。
買い手がつかない場合、掲載は14日後に失効し、手数料は一切徴収されません。
2.5％の手数料は売り手負担で、売却が成立した場合にのみ発生します。
流通市場で購入した債権は、30日間は再販売できません。
2024年5月から2026年5月までの期間において、売却までの中央値は約3時間で、掲載の80.7％が24時間以内に、97％が7日以内に売却されました。Maclearは、これらの過去の数値が 将来の流動性を保証するものではありません ：すべては、売却する時点での買い手の需要次第です。
さらに詳しくは、 P2Pローンの流通市場 に関する当社の記事で、価格設定と逆選択リスクを解説しています。
リスク：収入が途絶える可能性がある要因
どちらの投資もリスクがないわけではありません。ただし、懸念される事柄は同じではありません。
SCPIがまず懸念するのは 空室です。入居者が減れば賃料収入も減り、分配金の低下につながります。
SCPIの平均財務稼働率は2025年に91.3％まで低下し、2年連続の低下となりました。2026年上半期には、53％のSCPIが分配を減らしました。また、不動産価値の下落も懸念材料であり、これは口数の価格に反映されます。
クラウドレンディングがまず懸念するのは 借り手の債務不履行であり、経営difficultyに陥った中小企業は返済を停止する可能性があり、その場合あなたの債権は回収次第ということになります！
複数の仕組みがこのリスクを抑えますが、なくすわけではありません。Maclearでは、 ローンは担保によって保全されています （設備、在庫、車両、不動産）であり、貸付額と担保価値の比率は ローン・トゥ・バリュー比率（LTV）で測られます。さらに Provision Fundがあり、各資金調達プロジェクトの2％が積み立てられます。借り手が利息の支払いを3日以上延滞した場合、Maclearは支払いが再開されるまで、この基金から利息を支払い続けます。
残るのは プラットフォームリスクで、これはクラウドレンディング特有のものです。仲介者の健全性は借り手の健全性と同じくらい重要です。この点でも、枠組みは異なります。
SCPIはAMFの認可を受けた商品です。Maclearはスイスのプラットフォームであり、FINMAの監督下にある自主規制機関PolyRegの会員です。
これらのリスクを体系的に評価するために、どちらかを選ぶ前に、 投資リスクを評価する ための当社のガイドがシンプルな指標を提供しています。
SCPIかクラウドレンディングか：あなたのプロフィールに応じてどちらを選ぶべきか？
万人に共通する勝者はありません。あるのは、 あなたの投資期間により適した運用先、そして税制や収入の必要性に応じた選択です。
SCPIが向いているのは…
10年以上の投資期間を想定し、その間この資本に手をつけないことを受け入れられる場合。税負担が軽い場合、または生命保険契約内で持分を保有する場合。自分で構築することなく、即座に不動産の分散投資を得たい場合。
また、信用を利用して投資を考えている場合、SCPIでは可能ですが、クラウドレンディングでは不可能です。
クラウドレンディングがより適しているのは…
据置期間なしで毎月の収入を得たい場合です。あなたのTMIが30％以上で、flat taxが有利な場合です。数か月といった短い期間の投資を好み、状況に応じて調整したい場合です。
そして、より高い信用リスクを受け入れる代わりにより高い利回りを得るかたちで、多数のローンに積極的に分散する用意がある場合です。
では、両方という選択は？
多くの投資家は一方を選びません。組み合わせています。
SCPIは長期の不動産という土台の役割を果たし、四半期ごとの収入をもたらします。 クラウドレンディングは毎月のキャッシュフロー と短い満期をもたらし、ポートフォリオに定期的に柔軟性を取り戻させます。とりわけ、この2つは同じ要因に左右されません。一方は賃貸市場、もう一方は欧州の中小企業の健全性です。
要するに、収入を段階的に組み立てる簡単な方法です。これは私たちのガイドでも展開している考え方です。 オルタナティブ投資.
要点
SCPIとクラウドレンディングはいずれも 定期的な収入を目指すことができますが、その道筋は正反対です。SCPIは不動産と長期に賭けるもので、収入は変動し、高い税率の納税者にとっては税負担が重くなります。クラウドレンディングは企業向け融資と短期に賭けるもので、毎月の利息、31,4 %のflat tax、そして満期ごとに再投資すべき元本があります。
流動性については、どちらも保証された出口を提供しません。2023年以降の一部のSCPIの困難がそれを示しており、あらゆる流通市場の仕組みも同様です。
したがって適切な選択は、表示された利率よりも、次の3つの問いに左右されます。その資金をどれだけの期間拘束できるか、あなたのTMIはいくらか、そしてどの程度のリスクを負う用意があるか、です。
FAQ
SCPIとクラウドレンディング、税引後の利回りが高いのはどちら？
それはあなたのTMI（限界税率）と各投資商品の利回り次第です。同じ税引前収入であれば、TMIが0％または11％の場合はフランスのSCPIがやや有利です。30％以上になると、クラウドレンディングの一律課税（flat tax）の方が手取り収入が多くなります。クラウドレンディングは利率も高い一方で、より大きな信用リスクを伴います。
SCPIは毎月収入を分配しますか？
いいえ、大半はそうではありません。SCPIは多くの場合、2〜6か月の据置期間（délai de jouissance）の後、四半期ごとに収入を分配します。一部には毎月分配を行うものもあります。クラウドレンディングでは、利息は通常毎月支払われます。
クラウドレンディングはSCPIよりリスクが高いですか？
リスクの性質が異なります。SCPIは、非常に分散された資産において、空室リスクと口数価格の下落にさらされています。クラウドレンディングは各借り手のデフォルトとプラットフォームリスクにさらされており、分散は自分で組み立てる必要があります。いずれの場合も、元本の一部を失う可能性があります。
クラウドレンディングを生命保険契約やPEAに組み入れることはできますか？
いいえ。クラウドレンディングの貸付は、プラットフォーム上で直接保有します。逆にSCPIは、多くの生命保険契約で取り扱われています。
スイスで開設したクラウドレンディング口座は申告する必要がありますか？
はい。フランスの税務上の居住者は、国外に保有する口座を毎年フォーム3916で申告し、受け取った利息を申告しなければなりません。源泉徴収の前払い分と社会保障負担金はフォーム2778で納付しますが、基準課税所得に応じて前払いが免除される場合があります。
SCPIかクラウドレンディングかという問いは、絶対的に最良の投資先を見つけることではなく、あなたの時間軸、税制、リスク許容度に合うものを見つけることです。SCPIの四半期ごとの賃料収入と、貸付の毎月の利息は、同じニーズに応えるものではなく、同一の資産構成の中で十分に共存できます。では、あなたの予算に必要なのは、今後10年間の土台でしょうか、それとも来月から入ってくる収入でしょうか？
Maclearについて
Maclear AGは、スイスに本社を置く個人間貸付（P2P）およびクラウドレンディングプラットフォームです。同社は、非銀行セクターにおける金融仲介者として機能し、スイスの金融規制に従い、特にAML、KYC、GDPRに関する規制のメンバーです。Maclearは、個人投資家と資格のある投資家に、リスク評価が組み込まれた慎重に選ばれた企業への貸付機会へのアクセスを提供し、プロビジョンファンドと流動性のためのセカンダリーマーケットを提供します。
この記事の内容は、情報提供および教育目的のみで提供されており、投資、金融、税務、または法的アドバイスを構成するものではありません。個人間貸付（P2P）および クラウドレンディングへの投資には、資本の部分的または全体的な損失のリスクが伴います。過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。セカンダリーマーケットでの流動性は保証されていません。読者は、自身の調査を行い、財務上の決定を下す前に資格のあるアドバイザーに相談することをお勧めします。製品やサービスの利用可能性は、特定の法域で制限される場合があります。