SCPI или краудлендинг: коя инвестиция носи редовни доходи?

Определения

Една SCPI най-често разпределя доходите си на всяко тримесечие, разглежда се в хоризонт от около десет години, а наемите ѝ се облагат като доходи от недвижими имоти.

Той crowdlending изплаща лихви всеки месец, по заеми с продължителност от няколко месеца до малко повече от година, и попада под режима на плоския данък.

И в двата случая капиталът ви не е гарантиран. Нататък всичко се решава в детайлите, които ще анализираме.

А ако искате да разширите разсъжденията към други инструменти, нашето ръководство за инвестиция, която носи доход всеки месец разглежда девет решения.

SCPI и crowdlending: два много различни начина да получавате доход

Преди да сравним числата, трябва да разберем откъде идват парите при всяка от тези инвестиции — именно там всичко се различава.

SCPI: получавате част от наемите

Една SCPI (société civile de placement immobilier) събира спестяванията на хиляди съдружници, за да купува офиси, търговски обекти, складове или жилища. Отдава ги под наем, събира наемите, плаща разходите си и след това ви изплаща остатъка пропорционално на вашите дялове.

Следователно вие не сте собственик на сграда. Вие сте съдружник в дружество, което притежава десетки такива.

Пряко следствие: доходът от SCPI не е определен предварително. Той зависи от степента на заетост на сградите, от преговаряните наеми, от напускането на наематели. Може да се покачи, може да спадне.

Crowdlending: получавате лихвите по заем

При crowdlending вие отдавате пари в заем на предприятия чрез платформа. В замяна заемополучателят ви изплаща лихви по график, подписан още от самото начало, а след това ви връща главницата.

Тук доходът следователно е договорен : лихвата и графикът са известни преди инвестирането. Това обаче не означава, че са гарантирани, ще се върнем на това.

Съществуват две структури на погасяване:

• Амортизируемият заем ви връща част от главницата на всяка вноска,

• Заемът in fine ви изплаща само лихви през срока на заема, а след това цялата главница в края.

Бележка: при Maclear, която финансира европейски МСП, заемите следват тази втора схема: лихви всеки месец и главница, върната наведнъж на падежа.

А какво да кажем за имотния краудфъндинг?

Напишете „SCPI или краудфъндинг“ в Google: почти всички сравнения противопоставят SCPI на имотния краудфъндинг. Логично е, и двете говорят за недвижими имоти.

Само че при цел за редовни доходи сравнението всъщност не е коректно.

Финансиране на строителен проект, погасявано накрая

Имотният краудфъндинг най-често се състои в отпускане на заем на строителен предприемач под формата на облигации, за да се финансира строителството или реновирането на даден проект. Предприемачът ви връща парите, когато продаде обектите си.

Целевите доходности са високи, от порядъка на 9 % годишно, за срокове от 12 до 36 месеца. Но при много сделки лихвите се капитализират и се изплащат на падежа, заедно с главницата.

В продължение на две или три години следователно не получавате… нищо.

Защо той не замества източник на доходи?

Имотният краудфъндинг е инвестиция за доходност, а не инвестиция за доход. Той служи за нарастване на капитал за определен период, а не за захранване на бюджета ви всеки месец.

Трябва да се съобразявате и със забавянията: когато строеж се проточи или продажбите се забавят, погасяването се измества с няколко месеца, понякога повече. Периодът 2022-2025 г. го напомни: повишаване на лихвите, слаби продажби на ново жилищно строителство, надвишени разходи за строителство… Няколко френски платформи бяха засегнати пряко, Koregraf прекрати дейността си през април 2025 г., а WiSEED беше поставена в оздравително производство преди да бъде поета от групата Advenis през декември 2025 г.

Накратко, ако вашият приоритет е редовен поток от доходи, истинският двубой е между SCPI и кредитния краудфъндинг за компании. Именно него разглеждаме подробно в продължението на статията.

Сравнителната таблица SCPI срещу кредитен краудфъндинг

Ето най-важното на една страница.

Данните за кредитния краудфъндинг се основават на примера на Maclear, условията варират в зависимост от платформата.

Едно число веднага прави впечатление: разликата в доходността. Това не означава, че едното „носи повече“ от другото при равен риск. Лихва от 14 % възнаграждава кредитен риск върху МСП, лихва от 5 % възнаграждава притежаването на отдадени под наем сгради. Това не са едни и същи рискове, затова и възнаграждението е различно; сравняваме ги по-долу.

Минимална инвестиция: и двете са достъпни

Първа обща черта: нито SCPI, нито краудлендингът изискват голям капитал за старт.

При SCPI цената на един дял варира от няколко десетки до над хиляда евро, а някои изискват минимален брой дялове при първото записване. Цената на дела дори може да бъде разделена, за да се повиши достъпността: тази на Perial Opportunités Europe е преминала от 880 на 44 € към 1 януари 2026 г.

При краудлендинга Maclear определя минимум от 50 € на инвестиция на първичния пазар.

Истинският въпрос следователно не е „колко е нужно, за да се започне?“. По-скоро е: колко е нужно, за да бъдете диверсифицирани?

Един-единствен дял от SCPI вече ви излага на десетки сгради! Заем от 50 € ви излага на един-единствен кредитополучател.

Имайте предвид, че при краудлендинга диверсификацията се изгражда ръчно, като разпределяте капитала си между няколко заема, няколко сектора, няколко държави. С 1 000 € можете да финансирате двадесет заема. С 200 € — само четири.

Редовност на доходите: тримесечно или месечно

Това е същината на въпроса. И тук двете вложения се държат напълно различно.

SCPI: срокът на отложено право на доход, период на застой в началото

Когато купувате дялове в SCPI, не получавате нищо в продължение на няколко месеца — това е срокът на отложено ползване : времето, необходимо на управляващото дружество да инвестира парите ви в отдадени под наем сгради.

През 2026 г. трябва да се разчита на между 2 и 6 месеца, като по-голямата част от доходните SCPI са между 3 и 6 месеца.

Този срок е нормален. Той защитава вече съществуващите съдружници, чиито доходи биха били разводнени, ако новодошлите получаваха плащания, преди парите им да заработят.

След това доходите постъпват най-често всяко тримесечие. Някои SCPI изплащат всеки месец, но те остават малцинство.

Crowdlending: месечен поток и капитал за реинвестиране

При заем, дружество, което предлага crowdlending като в Maclear, лихвите постъпват всеки месец още от първата вноска, без срок на отложено ползване!

Внимавайте обаче да не бъркате паричен поток с устойчив доход. При заем с еднократно погасяване на главницата, в месеца на падежа капиталът ви се връща наведнъж и ако не го вложите отново, доходът спира.

За да запазите стабилен месечен доход, трябва следователно да реинвестирате погасения капитал постепенно. Именно така инвеститорите в crowdlending изграждат хоризонт от няколко години със заеми от по няколко месеца.

Бележка: инструментът AutoInvest на Maclear може да автоматизира тази стъпка според вашите критерии!

Обявена доходност, реална доходност

При SCPI референтната стойност е процент на разпределение. През 2025 г. той достига средно 4,91 %, с разлики от 4,2 % за жилищните SCPI до 6 % за диверсифицираните.

Само че този процент разказва само част от историята. Той не отчита нито цената на дяла, нито таксите за записване. През 2025 г. средната цена на дял е спаднала с 3,45 %, което свежда общата доходност на SCPI до +1,46 %.

При crowdlending-а процентите, обявени от Maclear, са от 14 до 16 % годишно. Този процент не е гарантирана доходност: той предполага, че кредитополучателят изплаща задължението си според предвиденото. При невъзстановено неизпълнение реалната доходност на вашия портфейл намалява.

Данъчно облагане: доходи от наем срещу плосък данък

За местно данъчно задължено лице във Франция това често е критерият, който решава избора, а от 2026 г. разликата между двата режима се промени.

Френски SCPI: данъчна скала + 17,2 %

Наемите от SCPI, инвестиращо във Франция, са доходи от наем. Те се прибавят към другите ви доходи и се облагат по прогресивната скала, тоест по вашата пределна данъчна ставка (TMI). Към това се добавят 17,2 % социални удръжки.

Добра новина: повишението на CSG, гласувано за 2026 г., не засяга тази категория. Доходите от наем остават с 17,2 % социални удръжки.

Лоша новина: от TMI от 30 % нагоре сметката расте бързо. 30 % данък плюс 17,2 % социални удръжки, тоест 47,2 % от вашите наеми отиват обратно към хазната!

Европейски SCPI: по-меки, но по-сложни

Едно SCPI, което инвестира извън Франция, получава наеми с чуждестранен източник. Според данъчните спогодби съществуват два механизма: данъчен кредит или освобождаване с отчитане при ефективната ставка.

И в двата случая, окончателното данъчно облагане често е по-леко, отколкото при 100 % френска SCPI, включително социалните осигуровки. Точното третиране обаче зависи от държавите, в които се държат активите, и от вашето лично положение: единният данъчен формуляр (IFU), изпращан всяка година от управляващото дружество, ви показва къде какво да декларирате, отделете време да го разгледате.

Crowdlending: плосък данък от 31,4 %

Лихвите от crowdlending са доходи от движими капитали. По подразбиране те попадат под единното фиксирано облагане, прочутият плосък данък!

От 1 януари 2026 г. той се повишава от 30 % на 31,4 %: 12,8 % данък върху дохода и 18,6 % социални осигуровки. Остава възможен избор на прогресивната скала, но тогава тя се прилага към всички ваши капиталови доходи за годината…

Тъй като Maclear е швейцарска платформа, добавят се две формалности: формуляр 2778 за плащане на авансовата вноска и социалните осигуровки върху получените лихви, и формуляр 3916 за деклариране на вашата сметка, държана в чужбина.

Всичко е подробно описано в нашето ръководство за данъчното облагане на crowdlending във Франция и в нашата статия за инвестиране в Швейцария от Франция.

Пример: какво остава от 1 000 € доход

Да вземем 1 000 € наеми от френска SCPI от една страна и 1 000 € лихви от crowdlending от друга. За всяка пределна данъчна ставка (TMI) се взема най-благоприятният вариант (без приспадаемата CSG и без други капиталови доходи).

Резултатът е ясен: за домакинствата с ниско данъчно облагане френската SCPI е леко по-изгодна. Още от ставката от 30 % плоският данък взема явно предимство: при TMI 41 % разликата достига 268 € за 1 000 € доход!

Ако сте човек със средства, значителни доходи и съществено данъчно облагане, crowdlending печели двубоя убедително.

Ликвидност и период на блокиране: кой си връща парите и кога?

Да получаваш доход е хубаво. Да можеш да си върнеш капитала в деня, в който имаш нужда от него, е още по-добре. И точно тук двете инвестиции имаха много различни траектории през последните години.

Ако искате да задълбочите темата като цяло, разглеждаме я в нашата статия за ликвидността на една инвестиция.

SCPI: когато продавачите чакат

В една SCPI с променлив капитал, вие препродавате своите дялове на управляващото дружество, което ги „изкупува“ благодарение на записванията на нови съдружници, така че докато набирането на средства продължава, всичко е наред.

Когато то се забави, заявките за теглене се натрупват. Точно това се случи от 2023 г. насам, след спада в цените на дяловете. Към 30 юни 2026 г. чакащите дялове все още представляваха 1,9 милиарда евро.

За да се отблокира ситуацията, единадесет SCPI спряха променливостта на капитала си от началото на 2026 г., което е около 12 % от капитализацията на пазара. Техните дялове вече се търгуват на вторичен пазар, на цената, при която купувачи и продавачи се срещат.

SCPI остава дългосрочна инвестиция и препродажбата след две години означава да се поеме рискът входните такси да не бъдат амортизирани или дори да се чака няколко месеца за излизане…

Crowdlending: падежът или вторичният пазар

При crowdlending естественото излизане е падежът на заема : при Maclear – от 4 до 16 месеца. Тогава капиталът ви се връща по сметката, при условие че кредитополучателят изплати задължението си.

Нуждаете се от излизане по-рано? Вторичният пазар на Maclear ви позволява да препродадете вземанията си на други инвеститори. Правилата са прости:

• Първо обявяване за продажба е възможно няколко дни до 2 седмици след приключването на набирането на средства по проекта.

• Продавате по номинал или с отстъпка до 50 %, никога над инвестираната сума.

• Обявата изтича след 14 дни без купувач и не се удържа никаква такса.

• Такса от 2,5 % е за сметка на продавача, само ако продажбата се осъществи.

• Вземане, купено на вторичния пазар, не може да бъде препродадено преди 30 дни.

За периода от май 2024 г. до май 2026 г. медианният срок за продажба е бил около 3 часа, като 80,7 % от обявите са продадени в рамките на 24 часа и 97 % в рамките на 7 дни. Maclear уточнява, че тези исторически данни не гарантират бъдещата ликвидност : всичко зависи от търсенето от страна на купувачите в момента, в който продавате.

За повече информация, нашата статия, посветена на вторичния пазар на P2P кредитиране разглежда подробно ценообразуването и риска от неблагоприятен подбор.

Рисковете: какво може да прекъсне доходите ви

Нито една от двете инвестиции не е без риск. Но те не се опасяват от едни и същи неща.

SCPI се опасява преди всичко от незаетост на имотите. По-малко наематели означава по-малко наеми, следователно по-нисък дивидент.

Средното ниво на финансова заетост на SCPI е спаднало до 91,3 % през 2025 г., което е спад за втора поредна година. През първото полугодие на 2026 г. 53 % от SCPI са намалили разпределението си. Тя се опасява също от спада на стойностите на недвижимите имоти, който се отразява върху цената на дяла.

Краудлендингът се опасява преди всичко от неизпълнение на заемополучателя, а МСП в затруднение може да спре плащанията си и тогава вашето вземане зависи от събирането му!

Няколко механизма ограничават този риск, без да го премахват. При Maclear, заемите са обезпечени с гаранции (оборудване, стокови запаси, превозни средства, недвижими имоти), а съотношението между отпуснатата сума и стойността на обезпечението се измерва чрез съотношението кредит-стойност (LTV). Към това се добавя и Provision Fund, захранван с 2 % от всеки финансиран проект: ако кредитополучател има повече от 3 дни забава по лихвите си, Maclear продължава да изплаща лихвите от този фонд до възобновяване на плащанията.

Остава рискът от платформата, характерен за краудлендинга: стабилността на посредника е също толкова важна, колкото и тази на кредитополучателите. По този въпрос рамката също се различава.

SCPI са продукти, одобрени от AMF. Maclear е швейцарска платформа, член на органа за саморегулиране PolyReg, под надзора на FINMA.

SCPI или краудлендинг: кое да изберете според вашия профил?

Няма универсален победител. Има преди всичко инвестиция, по-подходяща от другата за вашия хоризонт, вашето данъчно облагане и нуждата ви от доходи.

SCPI ви подхожда по-скоро, ако…

Имате хоризонт от поне десет години и приемате да не разполагате с този капитал през този период. Облагате се с ниски данъци или държите дяловете си в животозастраховане. Искате незабавна диверсификация в недвижими имоти, без да се налага да я изграждате сами.

И ако планирате да инвестирате на кредит: това е възможно при SCPI, но не и при crowdlending.

Crowdlending ви подхожда по-скоро, ако…

Искате месечен доход, без период на изчакване. Вашата пределна данъчна ставка (TMI) е 30 % или повече и плоският данък е благоприятен за вас. Предпочитате кратки ангажименти, от няколко месеца, които можете да коригирате в движение.

И сте готови активно да диверсифицирате между множество заеми, приемайки по-висок кредитен риск срещу по-висока доходност.

А защо не и двете?

Много инвеститори не избират. Те комбинират.

SCPI играе ролята на дългосрочна недвижима основа, с тримесечни доходи. Crowdlending носи месечен поток и кратки падежи, които редовно връщат гъвкавост на портфейла. Най-вече, двете не зависят от едни и същи двигатели: едното от наемния пазар, другото от състоянието на европейските МСП.

Накратко, прост начин да степенувате доходите си. Това е и логиката, която развиваме в нашето ръководство за алтернативни инвестиции.

Да запомните

SCPI и crowdlending позволяват и двете да се целят редовни доходи, но по противоположни пътища. SCPI залага на недвижимите имоти и дългия срок, с променливи доходи и тежко данъчно облагане за силно облаганите данъкоплатци. Crowdlending залага на заемите за предприятия и краткия срок, с месечни лихви, плосък данък от 31,4 % и капитал, който трябва да се реинвестира при всеки падеж.

По отношение на ликвидността, нито едното от двете не предлага гарантиран изход. Трудностите на някои SCPI от 2023 г. насам го показаха, както и начинът на функциониране на който и да е вторичен пазар.

Правилният избор зависи следователно по-малко от обявения процент, отколкото от три въпроса: за колко време можете да блокирате този капитал, каква е вашата TMI и какъв риск сте готови да поемете?

Често задавани въпроси

SCPI или краудлендинг: какво носи повече след данъци?

Всичко зависи от вашата маргинална данъчна ставка (TMI) и от доходността на всяка инвестиция. При еднакъв брутен доход френската SCPI е леко по-благоприятна при TMI от 0 или 11 %. От 30 % нататък плоският данък върху краудлендинга оставя повече нетен доход. Краудлендингът показва и по-високи лихвени проценти, но в замяна на по-голям кредитен риск.

Изплащат ли SCPI доходи всеки месец?

Не, не при повечето. SCPI най-често изплащат доходите си на всяко тримесечие, след период на изчакване (délai de jouissance) от 2 до 6 месеца. Някои предлагат месечно изплащане. При краудлендинга лихвите обикновено са месечни.

По-рисков ли е краудлендингът от SCPI?

Рискът не е от едно и също естество. SCPI е изложена на незаетост на имотите и на спад в цената на дяловете, при много диверсифициран портфейл от активи. Краудлендингът е изложен на неизпълнение от страна на всеки кредитополучател и на риск от платформата, като диверсификацията трябва да бъде изградена самостоятелно. И в двата случая капиталът може да бъде частично загубен.

Може ли краудлендинг да се държи в застраховка живот или в PEA?

Не. Заемите чрез краудлендинг се държат директно, на платформата. SCPI, обратно, се предлагат в множество договори за застраховка живот.

Трябва ли да се декларира сметка за краудлендинг, открита в Швейцария?

Да. Френски данъчен резидент трябва всяка година да декларира сметката си в чужбина с формуляр 3916 и да декларира получените лихви. Авансовото плащане и социалните удръжки се уреждат чрез формуляр 2778, освен при освобождаване от авансово плащане според вашия референтен данъчен доход.

SCPI или краудлендинг — въпросът не е да се намери най-добрата инвестиция в абсолютен смисъл, а тази, която съответства на вашия график, вашето данъчно облагане и вашата толерантност към риск. Тримесечните наеми от SCPI и месечните лихви от заем не отговарят на една и съща нужда и могат напълно спокойно да съществуват заедно в едно и също портфолио. И така, от какво има нужда вашият бюджет: от основа за следващите десет години или от доход, който постъпва още следващия месец?

Съдържанието на тази статия е предоставено само за информационни и образователни цели. То не представлява инвестиционен, финансов, данъчен или правен съвет. Кредитиране между равнопоставени (P2P) и инвестиции в краудлендинг носят риск от частична или пълна загуба на капитал. Предишното представяне не предсказва бъдещи резултати. Ликвидността на вторичния пазар не е гарантирана. Читателите се насърчават да провеждат свои собствени изследвания и да се консултират с квалифицирани съветници, преди да вземат финансови решения. Наличността на продукти и услуги може да бъде ограничена в определени юрисдикции.