SCPI of crowdlending: welke investering voor regelmatig inkomen?

Definities

Een SCPI betaalt meestal elk kwartaal zijn inkomen uit, is bedoeld om ongeveer tien jaar vastgehouden te worden, en de huren worden belast als onroerend goed inkomen.

Crowdlending betaalt elke maand rente, op leningen variërend van enkele maanden tot iets meer dan een jaar, en valt onder de vlaktaks.

In beide gevallen is je kapitaal niet gegarandeerd. Van daaruit komt alles neer op de details die we gaan analyseren.

En als je de denkwijze wilt verbreden naar andere voertuigen, onze gids voor de investering die elke maand betaalt beoordeelt negen oplossingen.

SCPI en crowdlending: twee heel verschillende manieren om inkomen te verdienen

Voordat je de cijfers vergelijkt, moet je begrijpen waar het geld van elk van deze investeringen vandaan komt, want daar divergeren ze precies.

SCPI: je ontvangt een deel van de huren

Een SCPI (société civile de placement immobilier) verzamelt de spaargelden van duizenden partners om kantoren, winkels, magazijnen of woningen te kopen. Het verhuurt ze, verzamelt de huren, betaalt zijn kosten, en betaalt je vervolgens de rest in verhouding tot je eenheden.

Dus je bezit geen gebouw. Je bent aandeelhouder in een bedrijf dat tientallen bezit.

Direct gevolg: het inkomen van een SCPI is niet van tevoren vastgesteld. Het hangt af van het bezettingspercentage van de gebouwen, heronderhandelde huren en vertrekkende huurders. Het kan stijgen, het kan dalen.

Crowdlending: je verdient de rente op een lening

Met crowdlending, leen je geld aan bedrijven via een platform. In ruil daarvoor betaalt de lener je rente volgens een schema dat van tevoren is ondertekend, en betaalt vervolgens de hoofdsom terug.

Hier is het inkomen dus contractueel: het tarief en het schema zijn bekend voordat je investeert. Dat betekent echter niet dat ze gegarandeerd zijn, daar komen we later op terug.

Er zijn twee terugbetalingsstructuren:

• De aflossingslening keert een deel van de hoofdsom bij elke termijn terug,

• De bulletlening betaalt je alleen de rente gedurende de looptijd van de lening, en dan de volledige hoofdsom aan het einde.

Opmerking: bij Maclear, dat Europese KMO's financiert, volgen leningen deze tweede structuur: rente elke maand, en de hoofdsom in één keer terugbetaald bij vervaldatum.

En wat betreft vastgoed crowdfunding in dit alles?

Typ "SCPI of crowdfunding" in Google: bijna alle vergelijkingen zetten de SCPI tegenover vastgoed crowdfunding. Logisch, aangezien beide met onroerend goed te maken hebben.

Behalve dat de vergelijking voor een doel van regelmatig inkomen niet echt standhoudt.

Financiering voor een ontwikkelingsproject, terugbetaald aan het einde

Vastgoed crowdfunding bestaat meestal uit het lenen aan een ontwikkelaar, in de vorm van obligaties, om de bouw of renovatie van een project te financieren. De ontwikkelaar betaalt je terug zodra hij zijn eenheden heeft verkocht.

De verwachte rendementen zijn hoog, rond de 9% per jaar, over termijnen van 12 tot 36 maanden. Maar bij veel deals wordt de rente gecapitaliseerd en aan het einde betaald, samen met het kapitaal.

Dus voor twee of drie jaar ontvang je… niets.

Waarom vervangt het geen bron van inkomen?

Vastgoed crowdfunding is een rendement investering, geen inkomen investering. Het wordt gebruikt om kapitaal te laten groeien over een bepaalde periode, niet om je budget elke maand aan te vullen.

Je moet ook rekening houden met vertragingen: wanneer een bouwproject uit de hand loopt of de verkopen vertragen, schuift de terugbetaling met enkele maanden op, soms meer. De periode 2022-2025 was een herinnering hieraan: stijgende tarieven, trage verkopen van nieuwe woningen, overschrijdingen van bouwkosten… Verschillende Franse platforms werden direct getroffen, Koregraf stopte in april 2025 en WiSEED werd in faillissement geplaatst voordat het in december 2025 werd overgenomen door de Advenis-groep.

Kortom, als je prioriteit ligt bij een stabiele inkomstenstroom, is de echte wedstrijd tussen SCPI en zakelijke crowdlending. Dat is degene die we in de rest van het artikel verder toelichten.

De SCPI vs crowdlending vergelijkingtabel

Hier zijn de essenties op één pagina.

De crowdlending cijfers zijn gebaseerd op het voorbeeld van Maclear; de voorwaarden variëren van het ene platform naar het andere.

Één figuur springt eruit: de opbrengstkloof. Het betekent niet dat de één "meer betaalt" dan de ander bij gelijk risico. Een rente van 14% vergoedt een kredietrisico op KMO's, een rente van 5% vergoedt het bezit van verhuurde gebouwen. Dit zijn niet dezelfde risico's, dus worden ze anders vergoed; we vergelijken ze hieronder.

Minimale investering: beide zijn toegankelijk

Eerste gemeenschappelijk punt: geen van beide, SCPI of crowdlending, vereist een groot kapitaal om te beginnen.

Aan de SCPI-kant varieert de prijs van een eenheid van enkele tientallen tot meer dan duizend euro, en sommige vereisen een minimum aantal eenheden bij de eerste inschrijving. De eenheidsprijs kan zelfs worden gesplitst om de toegankelijkheid te verbeteren: die van Perial Opportunités Europe ging van 880 naar €44 op 1 januari 2026.

Aan de crowdlending-kant stelt Maclear de minimum op €50 per investering op de primaire markt.

De echte vraag is dus niet "hoeveel heb je nodig om te beginnen?". Het is eerder: hoeveel heb je nodig om gediversifieerd te zijn?

Een enkele SCPI-eenheid stelt je al bloot aan tientallen gebouwen! Een lening van €50 stelt je bloot aan één enkele lener.

Houd er rekening mee dat in crowdlending, diversificatie handmatig wordt opgebouwd, door je kapitaal over verschillende leningen, verschillende sectoren, verschillende landen te spreiden. Met €1.000 kun je twintig leningen financieren. Met €200 slechts vier.

Regelmaat van inkomen: kwartaal of maand

Dit is de kern van de zaak. En hier gedragen de twee investeringen zich volledig anders.

SCPI: de uitgestelde rechtperiode, een luchtzak aan het begin

Wanneer je SCPI-eenheden koopt, ontvang je enkele maanden niets, dit is de uitgestelde rechtperiode: de tijd die het beheerbedrijf nodig heeft om je geld te investeren in verhuurde gebouwen.

In 2026 moet je rekenen op tussen de 2 en 6 maanden, met een meerderheid van opbrengst SCPI's tussen de 3 en 6 maanden.

Deze periode is normaal. Het beschermt de bestaande eenheidsbezitters, wiens inkomen zou worden verwaterd als nieuwkomers eerder worden betaald voordat hun geld begint te werken.

Daarna komt het inkomen meestal elk kwartaal binnen. Een paar SCPI's betalen maandelijks uit, maar ze blijven een minderheid.

Crowdlending: een maandelijkse stroom, en kapitaal om te herinvesteren

Bij een lening, een bedrijf dat crowdlending aanbiedt zoals op Maclear, komen de rente elke maand binnen vanaf de eerste termijn, geen uitgestelde rechtperiode!

Wees echter voorzichtig om niet te stroom te verwarren met duurzaam inkomen. Met een bulletlening keert de maand van vervaldatum je kapitaal in één keer terug, en als je het niet herinvesteert, stopt het inkomen.

Om een stabiel maandelijks inkomen te behouden, moet je dus het terugbetaalde kapitaal herinvesteren terwijl je gaat. Dit is in feite hoe crowdlending-investeerders een horizon van meerdere jaren opbouwen met leningen van enkele maanden.

Opmerking: Maclear's AutoInvest-tool kan deze stap automatiseren volgens jouw criteria!

Getoonde opbrengst, werkelijke opbrengst

Aan de SCPI-zijde is het referentiecijfer het distributiepercentage. In 2025 bedraagt dit gemiddeld 4,91%, variërend van 4,2% voor residentiële SCPIs tot 6% voor gediversifieerde.

Behalve dat dit percentage slechts een deel van het verhaal vertelt. Het houdt geen rekening met de aandelenprijs of de inschrijvingskosten. Gedurende het jaar 2025 daalde de gemiddelde aandelenprijs met 3,45%, waardoor de totale prestatie van SCPIs uitkomt op +1,46%.

Aan de crowdlending-zijde variëren de tarieven die door Maclear worden weergegeven van 14 tot 16% per jaar. Dit tarief is geen gegarandeerde opbrengst: het gaat ervan uit dat de lener terugbetaalt zoals gepland. Eén niet-herstelde wanbetaling, en de werkelijke prestatie van uw portefeuille daalt.

Belasting: onroerend goed inkomsten versus vlaktaks

Voor een Franse belastingresident is dit vaak het criterium dat de beslissing beïnvloedt, en sinds 2026 is de kloof tussen de twee regimes verschoven.

Franse SCPIs: inkomstenbelasting schaal + 17,2%

De huren van een SCPI die in Frankrijk is geïnvesteerd, zijn onroerend goed inkomsten. Ze worden opgeteld bij uw andere inkomsten en belast op de progressieve schaal, dus tegen uw marginale belastingtarief (TMI). Daarbovenop komen 17,2% aan sociale bijdragen.

Goed nieuws: de CSG-verhoging die voor 2026 is goedgekeurd, betreft deze categorie niet. Onroerend goed inkomsten blijven onderhevig aan 17,2% aan sociale bijdragen.

Slecht nieuws: vanaf een TMI van 30% omhoog, stijgt de rekening snel. 30% belasting, plus 17,2% sociale bijdragen, oftewel 47,2% van uw huren gaat terug naar de belastingautoriteiten!

Europese SCPIs: milder, maar complexer

Een SCPI die buiten Frankrijk investeert ontvangt huren uit buitenlandse bronnen. Afhankelijk van de belastingverdragen bestaan er twee mechanismen: de belastingkrediet, of de vrijstelling met het effectieve tarief in aanmerking genomen.

In beide gevallen is de uiteindelijke belasting vaak lichter dan met een 100% Franse SCPI, inclusief sociale zekerheidsbijdragen. De exacte behandeling hangt echter af van de landen waarin wordt geïnvesteerd en van uw persoonlijke situatie: de jaarlijkse belastingaangifte (IFU) die door de beheermaatschappij wordt verzonden, vertelt u waar u wat moet aangeven, dus neem de tijd om deze te bekijken.

Crowdlending: vlaktaks van 31,4%

Crowdlending rente is beleggingsinkomen. Standaard valt het onder de enkele vlaktaks, de welbekende vlaktaks!

Sinds 1 januari 2026 is het gestegen van 30% naar 31,4%: 12,8% inkomstenbelasting en 18,6% sociale zekerheidsbijdragen. Een optie voor de progressieve schaal blijft mogelijk, maar deze geldt dan voor al uw kapitaalinkomsten voor het jaar...

Aangezien Maclear een Zwitserse platform is, zijn er twee formaliteiten toegevoegd: het 2778-formulier om de vooruitbetaling en de sociale zekerheidsbijdragen op de ontvangen rente te betalen, en het 3916-formulier om uw rekening in het buitenland aan te geven.

Alles is gedetailleerd in onze gids over de belasting van crowdlending in Frankrijk en in ons artikel over investeren in Zwitserland vanuit Frankrijk.

Voorbeeld: wat blijft er over van €1.000 aan inkomsten

Laten we €1.000 aan huur van een Franse SCPI aan de ene kant nemen, en €1.000 aan crowdlending rente aan de andere kant. Voor elke marginale belastingklasse gebruiken we de meest gunstige optie (exclusief aftrekbare CSG en exclusief andere kapitaalinkomsten).

Het resultaat is duidelijk: voor licht belastte huishoudens is de Franse SCPI iets gunstiger. Vanaf de 30% belastingklasse heeft de vlaktaks duidelijk het voordeel: bij een marginale belastingtarief van 41% bedraagt het verschil €268 voor €1.000 aan inkomen!

Als u een persoon met middelen, substantiëel inkomen en significante belasting bent, wint crowdlending de wedstrijd met gemak.

Liquiditeit en lock-up periode: wie krijgt zijn geld terug, en wanneer?

Een inkomen ontvangen is goed. In staat zijn om uw kapitaal terug te krijgen op de dag dat u het nodig heeft, is beter. En dit is waar de twee investeringen in de afgelopen jaren heel verschillende paden hebben gevolgd.

Als u het concept in het algemeen wilt verkennen, behandelen we het in ons artikel over de liquiditeit van een investering.

SCPI: wanneer verkopers wachten

In een variabele-kapitaal SCPI verkoopt u uw eenheden terug aan de beheermaatschappij, die ze "terugkoopt" dankzij de inschrijvingen van nieuwe partners, zolang de instroom maar blijft komen, is alles goed.

Wanneer het vertraagt, stapelen de terugkoopverzoeken zich op. Dat is wat er is gebeurd sinds 2023, na de daling van de eenheidsprijzen. Op 30 juni 2026 vertegenwoordigden eenheden die op terugkoop wachtten nog steeds 1,9 miljard euro.

Om de impasse te doorbreken, hebben elf SCPIs de variabiliteit van hun kapitaal sinds het begin van 2026 opgeschort, wat ongeveer 12% van de kapitalisatie van de markt vertegenwoordigt. Hun eenheden worden nu verhandeld op een secundaire markt, tegen de prijs waar kopers en verkopers elkaar ontmoeten.

SCPI blijft een langetermijninvestering en doorverkopen na twee jaar betekent het risico lopen de instapkosten niet terug te krijgen, of zelfs maanden te moeten wachten om eruit te komen…

Crowdlending: vervaldatum of de secundaire markt

In crowdlending is de natuurlijke exit de vervaldatum van de lening: op Maclear, 4 tot 16 maanden. Je kapitaal keert dan terug naar je account, mits de lener terugbetaalt.

Moet je eerder uitstappen? De secundaire markt van Maclear stelt je in staat om je leningvorderingen aan andere investeerders door te verkopen. De regels zijn eenvoudig:

• Een eerste aanbieding te koop is mogelijk enkele dagen tot 2 weken nadat de fondsenwervingscampagne van het project is gesloten.

• Je verkoopt tegen de nominale waarde of met een korting van maximaal 50%, nooit boven het geïnvesteerde bedrag.

• De aanbieding vervalt na 14 dagen zonder koper, en er worden geen kosten in rekening gebracht.

• Een vergoeding van 2,5% is verschuldigd door de verkoper, alleen als de verkoop doorgaat.

• Een vordering die op de secundaire markt is gekocht, kan 30 dagen lang niet opnieuw worden doorverkocht.

In de periode van mei 2024 tot mei 2026 was de mediane tijd tot verkoop ongeveer 3 uur, met 80,7% van de aanbiedingen die binnen 24 uur werden verkocht en 97% binnen 7 dagen. Maclear wijst erop dat deze historische cijfers geen garantie bieden voor toekomstige liquiditeit: het hangt allemaal af van de vraag van kopers op het moment dat je verkoopt.

Om verder te gaan, ons artikel gewijd aan de secundaire markt voor P2P-leningen beschrijft de prijsstelling en het risico van negatieve selectie.

De risico's: wat kan je inkomen onderbreken

Geen van beide investeringen is risicoloos. Maar ze vrezen niet dezelfde dingen.

Een SCPI vreest eerst huurvacatures. Minder huurders betekent minder huur, en dus een dalend dividend.

De gemiddelde financiële bezettingsgraad van SCPIs daalde in 2025 tot 91,3%, en daalde voor het tweede achtereenvolgende jaar. In de eerste helft van 2026 verlaagde 53% van de SCPIs hun uitkering. Het vreest ook een daling van de vastgoedwaarden, wat zich weerspiegelt in de aandelenprijs.

Crowdlending vreest eerst de wanbetaling van de lener, en een MKB in moeilijkheden kan zijn betalingen opschorten, en je vordering hangt dan af van het herstel!

Verschillende mechanismen beperken dit risico zonder het te elimineren. Bij Maclear zijn leningen gedekt door onderpand (apparatuur, voorraad, voertuigen, onroerend goed), en de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand wordt gemeten door de loan-to-value ratio (LTV). Daarbovenop is er een Voorzieningenfonds, gefinancierd door 2% van elk gefinancierd project: als een lener meer dan 3 dagen te laat is met zijn rente, blijft Maclear de rente uit dit fonds betalen totdat de betalingen hervatten.

Er blijft het platformrisico, specifiek voor crowdlending: de soliditeit van de tussenpersoon is net zo belangrijk als die van de leners. Op dit punt verschilt het kader ook.

SCPIs zijn producten goedgekeurd door de AMF. Maclear is een Zwitserse platform, lid van de zelfregulerende organisatie PolyReg, onder toezicht van FINMA.

SCPI of crowdlending: welke te kiezen op basis van jouw profiel?

Er is geen universele winnaar. Er is bovenal één investering die beter past bij jouw horizon, jouw belasting en jouw behoefte aan inkomen.

Een SCPI past bij je als…

Je streeft naar een horizon van minstens tien jaar, en je accepteert dat je dit kapitaal in de tussentijd niet aanraakt. Je wordt weinig belast, of je houdt je eenheden binnen een levensverzekering. Je wilt directe vastgoeddiversificatie zonder het zelf te hoeven opbouwen.

En je overweegt te investeren op krediet: dat is mogelijk met SCPI, niet met crowdlending.

Crowdlending past beter bij je als…

Je wilt maandelijkse inkomsten, zonder uitgestelde rechtperiode. Je marginale belastingtarief is 30% of meer, en de vlaktaks is gunstig voor jou. Je geeft de voorkeur aan korte verplichtingen, van enkele maanden, die je kunt aanpassen naarmate je verder gaat.

En je bent bereid actief te diversifiëren over veel leningen, waarbij je een hoger kredietrisico accepteert in ruil voor een hoger rendement.

En waarom niet beide?

Veel investeerders kiezen niet. Ze combineren.

De SCPI speelt de rol van de langetermijn vastgoedbasis, met kwartaalinkomsten. Crowdlending biedt een maandelijkse stroom en korte looptijden die de portefeuille regelmatig wat flexibiliteit teruggeven. Bovenal, de twee zijn niet afhankelijk van dezelfde drijfveren: de ene van de huurmarkt, de andere van de gezondheid van Europese KMO's.

Een eenvoudige manier om je inkomen te schalen, kortom. Dit is ook de logica die is ontwikkeld in onze gids voor alternatieve investeringen.

Belangrijke punten

SCPI en crowdlending maken het beide mogelijk om regelmatig inkomen te targeten, maar via tegengestelde routes. SCPI steunt op vastgoed en de lange termijn, met variabel inkomen en zware belasting voor hoogbelaste belastingbetalers. Crowdlending steunt op het lenen aan bedrijven en de korte termijn, met maandelijkse rente, een vlaktaks van 31,4% en kapitaal dat bij elke vervaldatum opnieuw moet worden geïnvesteerd.

Aan de liquiditeitszijde biedt geen van beide een gegarandeerde exit. De moeilijkheden van sommige SCPI's sinds 2023 hebben dit aangetoond, evenals de werking van elke secundaire markt.

De juiste keuze hangt daarom minder af van het geadverteerde tarief dan van drie vragen: hoe lang kun je dit kapitaal vastzetten, wat is je marginale belastingtarief, en welk risico ben je bereid te dragen?

FAQ

SCPI of crowdlending: welke betaalt meer na belasting?

Het hangt allemaal af van je marginale belastingtarief en het rendement van elke investering. Voor hetzelfde bruto inkomen is de Franse SCPI iets gunstiger bij een marginale belastingtarief van 0 of 11%. Vanaf 30% laat de vlaktaks op crowdlending meer netto-inkomen over. Crowdlending biedt ook hogere tarieven, in ruil voor groter kredietrisico.

Betalen SCPI's elke maand inkomen?

Nee, niet de meeste van hen. SCPI's betalen hun inkomen meestal elk kwartaal, na een uitgestelde rechtperiode van 2 tot 6 maanden. Een paar bieden maandelijkse betalingen. In crowdlending is de rente doorgaans maandelijks.

Is crowdlending risicovoller dan een SCPI?

Het risico is niet van dezelfde aard. Een SCPI is blootgesteld aan huurvacatures en aan een daling van de prijs van eenheden, over een zeer gediversifieerde portefeuille. Crowdlending is blootgesteld aan het wanbetalingsrisico van elke lener en aan platformrisico, met diversificatie die je zelf moet opbouwen. In beide gevallen kan het kapitaal gedeeltelijk verloren gaan.

Kan crowdlending worden gehouden in een levensverzekering of een PEA?

Nee. Crowdlendingleningen worden rechtstreeks op het platform gehouden. SCPIs daarentegen worden in veel levensverzekeringscontracten aangeboden.

Moet een crowdlendingaccount dat in Zwitserland is geopend worden aangegeven?

Ja. Een Franse belastingresident moet elk jaar elk account dat in het buitenland wordt gehouden aangeven met formulier 3916, en de ontvangen rente aangeven. De voorschotbetaling en sociale zekerheidsbijdragen worden geregeld via formulier 2778, tenzij vrijgesteld van de voorschotbetaling afhankelijk van je referentiebelastinginkomen.

SCPI of crowdlending: de vraag is niet om de beste investering in absolute termen te vinden, maar degene die past bij jouw tijdschema, jouw fiscale situatie en jouw risicotolerantie. De kwartaalhuur van een SCPI en de maandelijkse rente van een lening voldoen niet aan dezelfde behoefte, en ze kunnen perfect naast elkaar bestaan binnen dezelfde portefeuille. Dus, wat heeft jouw budget nodig: een basis voor de komende tien jaar, of inkomen dat al volgende maand binnenkomt?

De inhoud van dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve en educatieve doeleinden. Het vormt geen investerings-, financiële, fiscale of juridische advies. Peer-to-peer (P2P) leningen en crowdlendinginvesteringen brengen een risico van gedeeltelijk of totaal verlies van kapitaal met zich mee. Eerdere prestaties voorspellen geen toekomstige resultaten. Liquiditeit op een secundaire markt is niet gegarandeerd. Lezers worden aangemoedigd om hun eigen onderzoek te doen en gekwalificeerde adviseurs te raadplegen voordat ze financiële beslissingen nemen. De beschikbaarheid van producten en diensten kan in bepaalde rechtsgebieden beperkt zijn.