Собственост върху сградата или заем срещу нея: кой върши работата

Какво всъщност прави собственикът на имот под наем?

Покупката на сградата е само началото на ангажимента на собственика. Някой трябва да я рекламира, да организира огледи, да избере наематели, да изготви договори за наем и да поддържа имота в годно за ползване състояние. Когато наемател напусне, голяма част от тази работа започва отначало.

Управител на имота може да поеме комуникацията с наемателите, събирането на наема и организирането на поддръжката. Това намалява натоварването на собственика, но има своята цена. Собственикът продължава да преглежда разходите, да одобрява по-големите ремонти и да осигурява средства, когато приходите от наем не покриват сметките.

Работата и разходите на наемодателя продължават през целия период на притежаване. Надеждният наемател и добре поддържаната сграда могат да направят някои периоди по-спокойни от други, но не премахват задълженията.

Данъците върху имота, застраховката и поддръжката също трябва да бъдат включени в бюджета. Някои разходи могат да бъдат прехвърлени на наемателите съгласно договора за наем и местното законодателство. Дори тогава собственикът трябва да ги отчита, вместо да третира събрания наем като печалба.

Какво се случва, ако наемодателят не може да намери наемател?

Собственикът остава без приход от наем, като продължава да понася разходи. Празното жилище може все пак да изисква застраховка, поддръжка, данъци върху имота и работа по подготовката му за следващия наемател.

Какво не прави кредиторът, обезпечен със същия имот?

Кредиторът притежава вземане към кредитополучателя, а не дял в собствеността на сградата. Кредитополучателят е длъжен да плаща главница и лихва съгласно договора за кредит. Имотът служи като обезпечение на това задължение.

Кредиторът не рекламира свободни жилища, не избира наематели, не организира подмяна на котел и не плаща данъка върху имота на собственика като обичаен разход по притежаването. Тези задачи остават за собственика или управителя на имота.

Това е кредитирането, обезпечено с имот, обяснено чрез ежедневните задължения: сградата обезпечава кредита, но кредиторът не я управлява.

Това сравнение се отнася до обичаен обезпечен кредит с фиксирана лихва без елемент на участие в капитала. Действителните права винаги зависят от документацията по кредита.

Пасивен начин ли е кредитирането срещу имот за получаване на експозиция към недвижими имоти?

То може да осигури пасивна експозиция към недвижими имоти в смисъл, че Вие не управлявате сградата. Въпреки това трябва да проучите кредитополучателя, да разберете договора и да прегледате условията на обезпечението.

След инвестирането вниманието Ви е насочено към вземането и плащанията по него. Ако кредитополучателят изостане с плащанията, може да се наложи да следите информацията за събирането на вземането или да вземате решения относно позицията си. Това е различно от отговарянето на искане на наемател за ремонт, но все пак изисква внимание.

Откъде идва доходът и кой се облагодетелства от покачването на стойностите?

Собственикът събира наема и плаща разходите по притежаването и експлоатацията на имота. Сумата, която остава след оперативните разходи, може да се различава значително от наема, посочен в обявата. Разходите за финансиране, придобиване и продажба също влияят на общия резултат.

Кредиторът получава лихва съгласно договорения погасителен план, при условие че кредитополучателят плаща. Планът определя дължимите суми; той не гарантира, че всяко плащане ще бъде получено.

Един непредвиден ремонт показва как се различават тези роли. Собственикът трябва да организира работата и да финансира разхода, което намалява резултата от отдаването на имота под наем. Ремонтът не намалява автоматично лихвата, дължима на кредитора. Ако обаче натовари финансите на кредитополучателя, той може да повлияе на способността му да плаща.

Има ли полза кредиторът, ако стойността на имота се повиши?

Не. Кредиторът с фиксирана лихва по обичайния договор не получава дял от поскъпването. Ако собственикът продаде сградата на по-висока цена от очакваното, печалбата принадлежи на собственика след погасяване на дълговете и съответните разходи.

Кредиторът запазва правото си на главницата и договорената лихва. По-високата оценка на имота не добавя към това право доходност от собственост.

Следователно разликата между капиталовото поскъпване и фиксираната лихва се отнася до това какво има право да получи всяка от страните. Собственикът участва в промените в пазарната стойност на сградата. Обичайното право на кредитора на лихва не се променя заедно с тази стойност.

Спадът на цените все пак може косвено да навреди на кредитора. Ако кредитополучателят не изпълни задълженията си и имотът трябва да бъде продаден, по-ниската продажна цена може да означава, че за погасяване на вземането ще има по-малко средства.

Какво се случва, когато възникне проблем с имота?

Незаетостта, щетите или по-слабото търсене на наеми засягат пряко собственика. Наемът може да намалее, разходите за ремонт могат да се увеличат или сградата може да стане по-трудна за продажба на желаната от собственика цена.

Кредиторът не поема автоматично тези разходи. Незаетото помещение също не прехвърля собствеността върху сградата на кредитора. Кредитополучателят остава отговорен за извършването на плащанията по договора за заем.

Какво получава кредиторът, ако кредитополучателят не изпълни задълженията си?

Кредиторът разполага с права по обезпечението съгласно приложимите документи и законодателство, които могат да се упражняват чрез назначен представител. Тези права осигуряват път към събиране на вземането. Те не водят до автоматично плащане на цялото вземане.

Принудителното изпълнение може да отнеме време, а имотът може да бъде продаден на по-ниска цена от очакваната. Разходите по събирането и вземанията с по-висок ред също могат да намалят наличните постъпления. Стойността на сградата към началото на принудителното изпълнение може да се различава от стойността ѝ към момента на отпускане на заема.

Как се съпоставят собственикът и кредиторът по отношение на един и същ актив?

Тази статия не изчислява конкретна доходност, суми за участие или покритие с обезпечение. Те изискват отделна оценка на имота и анализ на обезпечението.

Притежаването на имот и кредитирането срещу него са две различни дейности върху един и същ актив — едната включва оперативна работа и излагане на двете посоки на промяна в стойността, другата не включва нито едно от тях, но е ограничена до фиксиран лихвен процент и е защитена с обезпечение само при неизпълнение, а не с гаранция за пълно погасяване.

По какво се различават ангажиментите във времето и изискванията за участие?

Собственикът се нуждае от достатъчно капитал, за да придобие имота, и от ресурси, за да продължи да го държи. Покупната цена е само част от ангажимента. Трябва да се вземат предвид също разходите по придобиването, професионалните услуги и средствата за периоди на незаетост или ремонти.

Кредиторът ангажира сумата на своето вземане по споразумението за финансиране. Ако заемът е разпределен между няколко инвеститори, вземането на един инвеститор може да представлява само част от финансирането. Това не прави инвеститора частичен наемодател.

При сравнението между имот под наем и кредитиране тези ангажименти са част от сделката. По-малкият първоначален ангажимент или по-малкото оперативна работа не определят коя позиция ще се представи по-добре.

Излизането от позицията също означава продажба на различни неща. На Secondary Market на Maclear допустимите вземания могат да бъдат обявени по номинална стойност или с отстъпка до 50%. Продажба с премия не е възможна, а намирането на купувач не е гарантирано. Сделката прехвърля вземането, а не собствеността върху сградата.

Често задавани въпроси

Каква оперативна работа включва притежаването на имот под наем?

Тя включва намиране и задържане на наематели, справяне с периоди без наематели, организиране на ремонти и покриване на разходите по собствеността, като например данъците върху имота. Управител на имота може да поеме много от ежедневните задачи, но собственикът заплаща услугата и запазва финансовата отговорност. Тези задължения продължават през целия период на притежание, въпреки че натоварването зависи от сградата, наемателите и начина на управление.

Трябва ли кредиторът с обезпечение върху имот да управлява актива?

Не. Притежаването на обичайно вземане, обезпечено с имот, не прави кредитора отговорен за избора на наематели, организирането на поддръжката или плащането на текущите разходи по собствеността. Ролята на кредитора се определя от договора за заем и документите за обезпечението. Ако кредитополучателят не изпълни задълженията си, събирането на вземането може да включва съдебни производства или назначени представители, а не ежедневно управление на имота.

Кой се облагодетелства, ако стойността на имота се повиши?

Собственикът се облагодетелства от поскъпването след приспадане на съответните задължения и разходи. Обичайният кредитор с фиксирана лихва получава главницата и договорената лихва, без дял от по-високата продажна цена. По-ценният имот може да подобри потенциалната възможност за събиране на вземането при неизпълнение, но не дава на кредитора право върху печалбата на собственика.

Изисква ли кредитирането срещу имот по-малко работа от притежаването му?

Да, когато се сравняват текущите задължения, свързани с имота. Кредиторът не се занимава с наематели, ремонти или периоди без наематели. Прегледът и наблюдението на вземането все пак изискват внимание, особено ако плащанията спрат. Кредиторът избягва оперативните задължения на собственика, но се отказва и от участие в поскъпването, като вместо това получава договорно право на лихва.

Какво всъщност гарантира на кредитора обезпечението с имот?

То не гарантира пълно погасяване. Валидното обезпечение, което може да бъде принудително изпълнено, предоставя права, които могат да подпомогнат събирането на вземането при неизпълнение от кредитополучателя, в зависимост от документите и приложимото право. Постъпленията зависят от фактори, включително продажната цена, разходите по принудителното изпълнение и конкуриращите се вземания. Обезпеченият кредитор все пак може да загуби главница или лихва.

Съдържанието на тази статия е предоставено само за информационни и образователни цели. То не представлява инвестиционен, финансов, данъчен или правен съвет. Кредитиране между равнопоставени (P2P) и инвестиции в краудлендинг носят риск от частична или пълна загуба на капитал. Предишното представяне не предсказва бъдещи резултати. Ликвидността на вторичния пазар не е гарантирана. Читателите се насърчават да провеждат свои собствени изследвания и да се консултират с квалифицирани съветници, преди да вземат финансови решения. Наличността на продукти и услуги може да бъде ограничена в определени юрисдикции.