SCPI vs 크라우드렌딩: 정기 수익에 적합한 투자는?

정의

하나의 SCPI 는 대개 분기마다 수익을 지급하고, 10년 정도의 기간을 전제로 하며, 그 임대료는 부동산 소득으로 과세됩니다.

크라우드렌딩 은 몇 개월에서 1년 남짓한 대출에 대해 매월 이자를 지급하며, 단일세율 과세(flat tax)의 적용을 받습니다.

두 경우 모두 원금은 보장되지 않습니다. 그다음부터는 모든 것이 앞으로 분석할 세부 사항에서 결정됩니다.

다른 상품으로도 검토 범위를 넓히고 싶다면, 매월 수익이 나오는 투자 에 관한 저희 가이드가 아홉 가지 해법을 살펴봅니다.

SCPI와 크라우드렌딩: 수입을 얻는 매우 다른 두 가지 방식

수치를 비교하기 전에, 이 두 투자에서 각각 돈이 어디에서 나오는지 이해해야 합니다. 바로 그 지점에서 모든 것이 갈라집니다.

SCPI: 임대료의 일부를 받습니다

하나의 SCPI (부동산 투자 민사회사)는 수천 명의 조합원으로부터 자금을 모아 사무실, 상가, 물류창고 또는 주택을 매입합니다. 이를 임대해 임대료를 받고, 비용을 지불한 뒤, 남은 금액을 보유 지분에 비례해 투자자에게 분배합니다.

따라서 여러분은 건물의 소유자가 아닙니다. 여러분은 수십 개의 건물을 보유한 회사의 사원입니다.

직접적인 결과: SCPI의 수익은 사전에 정해져 있지 않습니다. 그것은 건물의 입주율, 재협상된 임대료, 임차인의 퇴거에 따라 달라집니다. 올라갈 수도 있고, 내려갈 수도 있습니다.

크라우드렌딩: 여러분은 대출의 이자를 받습니다

크라우드렌딩에서는, 여러분은 플랫폼을 통해 기업에 돈을 빌려줍니다. 그 대가로 차입자는 처음부터 서명된 일정에 따라 여러분에게 이자를 지급하고, 이후 원금을 상환합니다.

따라서 여기서 수익은 계약상의 것입니다 : 금리와 일정은 투자 전에 알 수 있습니다. 그렇다고 해서 그것이 보장된다는 뜻은 아니며, 이에 대해서는 다시 다루겠습니다.

두 가지 상환 구조가 존재합니다:

• 원리금 분할 상환 대출은 매 지급일마다 원금의 일부를 돌려줍니다,

• 만기 일시 상환 대출은 대출 기간 동안 이자만 지급하고, 이후 만기에 원금 전액을 지급합니다.

참고: 유럽 중소기업에 자금을 공급하는 Maclear에서는 대출이 이 두 번째 방식을 따릅니다: 매월 이자, 그리고 만기에 한 번에 상환되는 원금.

그렇다면 부동산 크라우드펀딩은 어떨까?

구글에 「SCPI 또는 크라우드펀딩」이라고 입력해 보라. 거의 모든 비교 자료가 다음을 대립시킨다: SCPI 와 부동산 크라우드펀딩. 당연한 일이다. 둘 다 부동산을 다루기 때문이다.

다만 정기적인 수입이라는 목표에서 보면 이 비교는 사실 성립하지 않는다.

개발 사업 자금 조달, 만기에 상환

부동산 크라우드펀딩 은 대개 채권 형태로 시행사에 대출해 주는 것으로, 사업의 건설 또는 리노베이션 자금을 조달하는 방식이다. 시행사는 분양 물량을 매각한 뒤 당신에게 상환한다.

목표 수익률은 연 9 % 수준으로 높고, 기간은 12~36개월이다. 그러나 많은 사업에서 이자는 자본화되어 만기에 원금과 함께 지급된다.

따라서 2~3년 동안 당신이 받는 것은… 아무것도 없다.

왜 수입원을 대체하지 못하는가?

부동산 크라우드펀딩은 수익형 투자이지, 수입형 투자가 아니다。 이는 일정 기간 동안 자본을 불리기 위한 것이지, 매달 당신의 예산을 채우기 위한 것이 아닙니다.

지연도 감안해야 합니다. 공사가 틀어지거나 판매가 둔화되면 상환이 몇 달, 때로는 그 이상 미뤄집니다. 2022-2025년 기간이 이를 상기시켰습니다. 금리 상승, 신축 주택 판매 부진, 건축 비용 초과… 여러 프랑스 플랫폼이 직접적인 타격을 받았으며, Koregraf는 2025년 4월에 영업을 중단했고 WiSEED는 2025년 12월 Advenis 그룹에 인수되기 전 법정관리에 들어갔습니다.

요컨대, 당신의 우선순위가 정기적인 소득 흐름이라면, 진짜 대결은 SCPI와 기업 대상 크라우드렌딩 사이에서 벌어집니다. 이것이 이 글의 뒷부분에서 자세히 다루는 내용입니다.

SCPI 대 크라우드렌딩 비교표

핵심 내용을 한 페이지에 정리했습니다.

크라우드렌딩 수치는 Maclear의 사례를 기준으로 하며, 조건은 플랫폼마다 다릅니다.

한 가지 수치가 눈에 띕니다. 바로 수익률 차이입니다. 이는 동일한 위험에서 한쪽이 '더 많이 벌어준다'는 뜻이 아닙니다. 14 % 금리는 중소기업에 대한 신용 위험을 보상하고, 5 % 금리는 임대된 부동산의 보유를 보상합니다. 같은 위험이 아니므로 보상 방식도 다릅니다. 아래에서 이를 비교합니다.

최소 투자금 : 둘 다 접근 가능합니다

첫 번째 공통점 : SCPI도 크라우드렌딩도 시작하는 데 큰 자본을 요구하지 않습니다.

SCPI의 경우 한 구좌의 가격은 수십 유로에서 1,000유로 이상까지 다양하며, 일부는 최초 청약 시 최소 구좌 수를 요구합니다. 접근성을 높이기 위해 구좌 가격이 분할되기도 합니다. Perial Opportunités Europe의 구좌 가격은 2026년 1월 1일에 880 €에서 44 €로 바뀌었습니다.

크라우드렌딩의 경우, Maclear는 1차 시장에서 투자 1건당 최소 금액을 50 €로 정하고 있습니다.

따라서 진짜 질문은 '시작하려면 얼마가 필요한가?'가 아닙니다. 오히려 이것입니다 : 분산 투자를 하려면 얼마가 필요한가?

SCPI 한 구좌만으로도 이미 수십 개의 부동산에 노출됩니다! 50 €의 대출 한 건은 단 한 명의 차입자에게 노출됩니다.

크라우드렌딩에서는 분산이 수작업으로, 즉 자본을 여러 대출, 여러 업종, 여러 국가에 배분하면서 구축된다는 점을 염두에 두십시오. 1,000 €로는 20건의 대출에 자금을 댈 수 있습니다. 200 €로는 4건뿐입니다.

수입의 정기성 : 분기별인가 월별인가

이것이 핵심 주제입니다. 그리고 여기서 두 투자 상품은 완전히 다르게 작동합니다.

SCPI : 수익 개시 유예 기간, 초기의 공백

SCPI 지분을 매입하면 몇 달 동안은 아무것도 받지 못합니다. 이것이 바로 수익 개시 유예 기간(délai de jouissance) 입니다. 운용사가 여러분의 자금을 임대된 부동산에 투자하는 데 걸리는 시간입니다.

2026년 기준으로 2개월에서 6개월을 예상해야 하며, 수익형 SCPI의 대다수는 3개월에서 6개월.

이 기간은 정상적인 것입니다. 이는 기존 조합원들을 보호하는데, 신규 가입자의 자금이 운용되기 전에 그들에게 지급된다면 기존 조합원의 수입이 희석되기 때문입니다.

이후 수입은 대개 분기마다 지급됩니다. 일부 SCPI는 매월 지급하지만, 소수에 그칩니다.

크라우드렌딩: 매월 유입되는 현금, 그리고 재투자해야 할 원금

Maclear처럼 크라우드렌딩을 제공하는 회사의 대출에서는, 이자가 첫 상환일부터 매월 들어오며 수익 개시 유예 기간이 없습니다!

다만 주의할 점은 현금 흐름과 지속적인 수입을 혼동하지 않는 것입니다. 만기일시상환 대출의 경우, 만기가 되는 달에 원금이 한꺼번에 돌아오므로, 이를 다시 투자하지 않으면 수입은 중단됩니다.

따라서 안정적인 월 수입을 유지하려면 상환받은 원금을 재투자 해야 합니다. 실제로 크라우드렌딩 투자자들은 이러한 방식으로 몇 개월짜리 대출을 통해 수년에 걸친 투자 기간을 구성합니다.

참고: Maclear의 AutoInvest 도구는 여러분의 기준에 따라 이 단계를 자동화할 수 있습니다!

표시된 수익률, 실제 수익률

SCPI의 경우, 기준이 되는 수치는 배당률. 2025년에는 평균 4,91 %에 달했으며, 주거용 SCPI의 4,2 %에서 분산형 SCPI의 6 %까지 편차가 있습니다.

다만 이 수치는 이야기의 일부만을 전합니다. 좌당 가격도, 가입 수수료도 반영하지 않기 때문입니다. 2025년 한 해 동안 평균 좌당 가격은 3,45 % 하락했고, 이로 인해 SCPI의 전체 성과는 +1,46 %로 낮아졌습니다.

크라우드렌딩의 경우, Maclear가 표시하는 금리는 연 14~16 %입니다. 이 금리는 보장된 수익이 아닙니다. 차입자가 예정대로 상환한다는 것을 전제로 합니다. 회수되지 않은 채무불이행이 발생하면 포트폴리오의 실제 성과는 하락합니다.

과세: 부동산 소득 대 단일세율

프랑스 세무 거주자에게는 이것이 결정을 좌우하는 기준이 되는 경우가 많으며, 2026년부터 두 제도 간의 격차가 달라졌습니다.

프랑스 SCPI: 소득세 누진세율 + 17,2 %

프랑스에 투자하는 SCPI의 임대료는 부동산 소득입니다. 이는 다른 소득에 합산되어 누진세율, 즉 귀하의 한계세율(TMI)로 과세됩니다. 여기에 17,2 %의 사회보장분담금이 추가됩니다.

좋은 소식은 2026년에 의결된 CSG 인상이 이 범주에는 적용되지 않는다는 점입니다. 부동산 소득의 사회보장분담금은 17,2 %로 유지됩니다.

나쁜 소식은 TMI가 30 %부터는 부담이 빠르게 커진다는 점입니다. 소득세 30 %에 사회보장분담금 17,2 %를 더하면, 임대료의 47,2 %가 세무당국으로 돌아갑니다!

유럽 SCPI: 더 완화되지만 더 복잡함

프랑스 외 지역에 투자하는 SCPI 는 외국 원천의 임대료를 수취합니다. 조세조약에 따라 두 가지 방식이 존재합니다. 세액공제, 또는 실효세율을 고려한 비과세입니다.

두 경우 모두, 최종 과세는 100 % 프랑스 SCPI보다 더 가벼운 경우가 많다, 사회보장분담금 포함. 다만 정확한 과세 처리는 보유 국가와 개인 상황에 따라 달라진다. 운용사가 매년 보내는 단일 세무서류(IFU)에 무엇을 어디에 신고해야 하는지 나와 있으니 시간을 들여 확인하라.

크라우드렌딩: 31,4 % 단일세율

크라우드렌딩 이자는 금융자산 소득이다. 기본적으로 단일정률과세, 이른바 flat tax가 적용된다!

2026년 1월 1일부터 세율은 30 %에서 31,4 %로 인상된다: 소득세 12,8 %와 사회보장분담금 18,6 %. 누진세율 과세를 선택할 수도 있지만, 그 경우 해당 연도의 모든 자본소득에 적용된다…

Maclear는 스위스 플랫폼이므로 두 가지 절차가 추가된다: 2778 서식 은 수취한 이자에 대한 예납금과 사회보장분담금을 납부하기 위한 것이고, 3916 서식 은 해외 보유 계좌를 신고하기 위한 것이다.

자세한 내용은 다음 가이드에 정리되어 있다: 프랑스의 크라우드렌딩 과세 그리고 다음 글에도 있다: 프랑스에서 스위스에 투자하기.

예시: 1 000 € 소득 중 남는 금액

한쪽은 프랑스 SCPI의 임대소득 1 000 €, 다른 쪽은 크라우드렌딩 이자 1 000 €를 가정하자. 각 한계세율(TMI)마다 가장 유리한 선택지를 적용한다(공제 가능한 CSG 및 기타 자본소득 제외).

결과는 명확합니다. 세금 부담이 적은 가구의 경우 프랑스 SCPI가 약간 더 유리합니다. 30 % 구간부터는 flat tax가 확실히 우위를 점합니다. TMI 41 %에서는 1 000 €의 수익에 대해 격차가 268 €에 달합니다!

자산이 많고 소득이 크며 세금 부담이 상당한 사람이라면, 크라우드렌딩이 이 대결에서 압도적으로 승리합니다.

유동성과 자금 묶임 기간: 누가 언제 돈을 돌려받는가?

수익을 받는 것은 좋습니다. 필요한 날에 원금을 회수할 수 있다면 더 좋습니다. 그리고 바로 이 부분에서 두 투자는 최근 몇 년간 매우 다른 궤적을 보였습니다.

이 개념을 전반적으로 더 깊이 알아보고 싶다면, 다음 기사에서 다루고 있습니다. 투자의 유동성.

SCPI: 매도자들이 기다릴 때

다음과 같은 경우 변동자본형 SCPI에서는 운용회사에 지분을 되팔고, 운용회사는 신규 조합원의 청약 자금으로 이를 «매입»하므로, 자금 모집이 이어지는 동안에는 문제가 없습니다.

모집이 둔화되면 환매 요청이 쌓입니다. 2023년 이후 지분 가격 하락에 뒤이어 일어난 일이 바로 이것입니다. 2026년 6월 30일 기준, 대기 중인 지분은 여전히 19억 유로에 달했습니다.

상황을 타개하기 위해 11개 SCPI가 2026년 초부터 자본 변동성을 중단했으며, 이는 시장 시가총액의 약 12 %에 해당합니다. 이들의 지분은 이제 2차 시장에서 매수자와 매도자가 만나는 가격에 거래됩니다.

SCPI는 여전히 장기 투자 상품입니다 2년 만에 되파는 것은 가입 수수료를 회수하지 못할 위험, 나아가 매도까지 수개월을 기다릴 위험을 감수하는 것입니다…

크라우드렌딩 : 만기 또는 2차 시장

크라우드렌딩에서 자연스러운 출구는 대출 만기 입니다 : Maclear에서는 4개월에서 16개월입니다. 차입자가 상환하는 조건으로, 이때 자금이 계좌로 돌아옵니다.

그 전에 자금을 회수해야 한다면? Maclear의 2차 시장에서는 보유 채권을 다른 투자자에게 되팔 수 있습니다. 규칙은 간단합니다 :

• 최초 매도 등록은 프로젝트 모집 마감 후 며칠에서 2주 뒤부터 가능합니다.

• 액면가로 매도하거나 최대 50 %까지 할인해 매도할 수 있으며, 투자 금액을 초과해서는 매도할 수 없습니다.

• 매수자가 없으면 공고는 14일 후 만료되며, 어떤 수수료도 부과되지 않습니다.

• 매도가 성사된 경우에만 매도자가 2,5 %의 수수료를 부담합니다.

• 2차 시장에서 매입한 채권은 30일이 지나기 전에는 되팔 수 없습니다.

2024년 5월부터 2026년 5월까지의 기간 동안,중간 매도 소요 시간은 약 3시간이었으며, 공고의 80,7 %가 24시간 이내에, 97 %가 7일 이내에 매도되었습니다. Maclear는 이러한 과거 수치가 미래 유동성을 보장하지 않습니다 : 모든 것은 매도 시점의 매수자 수요에 달려 있습니다.

더 알아보려면, P2P 대출의 P2P 대출 유통시장 에 관한 전용 기사에서 가격 결정과 역선택 위험을 자세히 다룹니다.

위험: 수익을 중단시킬 수 있는 요인

두 투자 모두 위험이 없지 않습니다. 다만 우려하는 대상이 같지 않습니다.

SCPI가 가장 먼저 우려하는 것은 공실입니다. 임차인이 줄면 임대료가 줄고, 따라서 배당이 감소합니다.

SCPI의 평균 재무적 점유율은 2025년에 91,3 %까지 하락했습니다, 2년 연속 하락한 것입니다. 2026년 상반기에는 SCPI의 53 %가 분배금을 줄였습니다. 또한 부동산 가치의 하락도 우려 대상이며, 이는 지분 가격에 반영됩니다.

크라우드렌딩이 가장 먼저 우려하는 것은 차입자의 채무불이행이며, 어려움을 겪는 중소기업은 상환을 중단할 수 있고, 그 경우 귀하의 채권은 회수 절차에 달리게 됩니다!

여러 장치가 이 위험을 줄이지만 없애지는 못합니다. Maclear에서는 대출이 담보로 뒷받침됩니다 (설비, 재고, 차량, 부동산), 대출 금액과 담보 가치의 비율은 담보인정비율(LTV)로 측정됩니다. 여기에 Provision Fund가 추가되며, 자금 조달된 각 프로젝트의 2 %로 조성됩니다. 차입자가 이자 지급을 3일 넘게 연체하면, Maclear는 지급이 재개될 때까지 이 펀드에서 이자를 계속 지급합니다.

남은 것은 크라우드렌딩 고유의 플랫폼 리스크입니다. 중개자의 건전성은 차입자의 건전성만큼 중요합니다. 이 점에서도 제도적 틀은 다릅니다.

SCPI는 AMF의 인가를 받은 상품입니다. Maclear는 스위스 플랫폼으로, FINMA의 감독을 받는 자율규제기관 PolyReg의 회원입니다.

SCPI와 크라우드렌딩: 당신의 프로필에 따라 무엇을 선택할 것인가?

보편적인 승자는 없습니다. 다만 당신의 투자 기간에 더 적합한 상품이 있으며, 세제와 소득 필요성도 함께 고려해야 합니다.

SCPI가 당신에게 더 적합한 경우는…

최소 10년의 투자 기간을 목표로 하고, 그 사이에 이 자본에 손대지 않을 수 있는 경우입니다. 세부담이 낮거나, 생명보험 계약 안에 지분을 보유하는 경우입니다. 직접 구성하지 않고도 즉각적인 부동산 분산을 원하는 경우입니다.

그리고 대출을 받아 투자하려 한다면: SCPI에서는 가능하지만, 크라우드렌딩에서는 불가능합니다.

크라우드렌딩이 더 잘 맞는 경우는…

지연 수익 기간 없이 매월 수익을 원하는 경우입니다. 한계세율(TMI)이 30 % 이상이고 정률과세가 유리한 경우입니다. 몇 개월 정도의 짧은 약정을 선호하고, 상황에 따라 조정하고 싶은 경우입니다.

그리고 더 높은 수익의 대가로 더 높은 신용 위험을 감수하면서, 다수의 대출에 적극적으로 분산할 준비가 되어 있는 경우입니다.

그렇다면 둘 다 하면 어떨까요?

많은 투자자는 선택하지 않습니다. 둘을 병행합니다.

SCPI는 장기 부동산 기반의 역할을 합니다, 분기별 수익과 함께 말입니다. 크라우드렌딩은 매월 현금흐름을 제공합니다 그리고 짧은 만기가 포트폴리오에 정기적으로 유연성을 되돌려 줍니다. 무엇보다 둘은 같은 동력에 의존하지 않습니다. 하나는 임대 시장에, 다른 하나는 유럽 중소기업의 건전성에 달려 있습니다.

요컨대 수익을 계층화하는 간단한 방법입니다. 이는 저희 가이드에서 설명하는 논리이기도 합니다. 대체 투자.

요점 정리

SCPI와 크라우드렌딩은 모두 다음을 목표로 할 수 있게 해줍니다. 정기적인 수익, 다만 서로 반대되는 경로를 통해서입니다. SCPI는 부동산과 장기에 중점을 두며, 수익이 변동적이고 고세율 납세자에게는 세부담이 무겁습니다. 크라우드렌딩은 기업 대출과 단기에 중점을 두며, 매월 이자, 31,4 %의 정률과세, 그리고 만기마다 재투자해야 하는 원금이 특징입니다.

유동성 측면에서는 어느 쪽도 보장된 출구를 제공하지 않습니다. 2023년 이후 일부 SCPI의 어려움이 이를 보여주었으며, 어떤 유통시장의 작동 방식도 마찬가지입니다.

따라서 올바른 선택은 제시된 이율보다는 세 가지 질문에 달려 있습니다. 이 자본을 얼마나 오래 묶어둘 수 있는가, 당신의 TMI는 얼마인가, 그리고 어느 정도의 위험을 감수할 준비가 되어 있는가?

자주 묻는 질문

SCPI와 크라우드렌딩 중 세후 수익이 더 많은 쪽은?

본인의 한계세율(TMI)과 각 상품의 수익률에 따라 달라집니다. 총수입이 같다면 TMI가 0% 또는 11%일 때는 프랑스 SCPI가 약간 더 유리합니다. 30%부터는 크라우드렌딩의 정률과세가 더 많은 순수입을 남깁니다. 크라우드렌딩은 금리도 더 높지만, 그 대가로 신용 위험이 더 큽니다.

SCPI는 매월 수입을 지급하나요?

아니요, 대부분은 그렇지 않습니다. SCPI는 2~6개월의 수익 발생 유예 기간을 거친 뒤 분기마다 수입을 지급하는 경우가 가장 많습니다. 일부는 월 단위 지급을 제공합니다. 크라우드렌딩에서는 이자가 일반적으로 매월 지급됩니다.

크라우드렌딩이 SCPI보다 위험한가요?

위험의 성격이 서로 다릅니다. SCPI는 매우 분산된 자산을 바탕으로 공실과 지분 가격 하락에 노출됩니다. 크라우드렌딩은 각 차입자의 채무불이행과 플랫폼 위험에 노출되며, 분산은 투자자가 직접 구성해야 합니다. 두 경우 모두 원금의 일부를 잃을 수 있습니다.

크라우드렌딩을 생명보험이나 PEA에 담을 수 있나요?

아니요. 크라우드렌딩 대출은 플랫폼에서 직접 보유합니다. 반대로 SCPI는 다수의 생명보험 계약에서 제공됩니다.

스위스에서 개설한 크라우드렌딩 계좌를 신고해야 하나요?

네. 프랑스 세무 거주자는 매년 3916 양식으로 해외 보유 계좌를 신고하고, 수취한 이자를 신고해야 합니다. 예납금과 사회보장분담금은 2778 양식으로 납부하며, 참조 과세소득에 따라 예납 면제를 받는 경우는 제외됩니다.

SCPI냐 크라우드렌딩이냐의 문제는 절대적으로 가장 좋은 상품을 찾는 것이 아니라, 본인의 일정과 세제, 위험 감내도에 맞는 것을 찾는 일입니다. SCPI의 분기 임대수입과 대출의 월 이자는 같은 필요에 대응하지 않으며, 한 자산 포트폴리오 안에서 얼마든지 공존할 수 있습니다. 그렇다면 당신의 예산에 필요한 것은 무엇입니까? 향후 10년을 위한 기반입니까, 아니면 다음 달부터 들어오는 수입입니까?

이 기사의 내용은 정보 및 교육 목적으로만 제공됩니다. 이는 투자, 금융, 세무 또는 법률 조언이 아닙니다. 개인 간 대출(P2P) 및 크라우드렌딩 투자는 자본의 부분적 또는 전액 손실 위험이 있습니다. 과거 성과는 미래 결과를 보장하지 않습니다. 이차 시장에서의 유동성은 보장되지 않습니다. 독자는 자신의 연구를 수행하고 재정 결정을 내리기 전에 자격 있는 상담사와 상담할 것을 권장합니다. 제품 및 서비스의 가용성은 특정 관할권에서 제한될 수 있습니다.