대체투자: 포트폴리오 분산을 위한 가이드

참고: 이 글은 교육 목적으로 작성되었으며 투자 자문이나 개별 세무 자문을 구성하지 않습니다. 개인의 상황(거주지, 소득, 금액 및 목표)에 따라 적용되는 규칙이 달라질 수 있습니다. 큰 금액의 경우 전문가와 상담하고 공식 자료를 확인하십시오.

대체 투자란 구체적으로 무엇인가?

정의

대체 투자란 주식 / 채권 / 현금이라는 전통적인 3가지 자산군을 벗어난 투자를 말합니다.

이는 소극적인 방식의 정의이며, 바로 그 점이 혼란을 주는 이유입니다. 리무쟁의 산림 지분, 금괴, SCPI 지분, 에스토니아 SME에 대한 대출을 모두 하나의 라벨 아래 묶어버리기 때문입니다…

이러한 투자들의 공통점은 그 성격이 아니라 그 움직임입니다: 이들은 금융시장과 같은 리듬으로 오르거나 내리지 않습니다. 그리고 바로 그것이 우리가 여기서 찾는 것입니다!

3대 주요 범주

매우 이질적인 세계에서 방향을 잡기 위해 세 가지 범주를 기억하십시오.

• 실물 자산.
  당신은 유형의 무언가를 보유합니다: 부동산, 산림, 농지, 금, 원자재. 그 가치는 투자자 심리보다는 실물 시장, 임대료, 수확량, 수요와 공급에 따라 달라집니다.

• 사모 자산.
  당신은 증권거래소 밖에서 기업에 직접 자금을 공급합니다: 비상장 회사 지분, 기업 대출, 사모 부채. 수익은 주가가 아니라 차입자의 재무 건전성이나 회사의 성장에 달려 있습니다.

• 열정 자산.
  미술품, 와인, 시계, 클래식 자동차. 그 가치는 애호가들의 시장에 기반하며, 그만큼 주관성이 개입됩니다.

왜 모두가 대체 투자에 대해 이야기하는가?

여기에는 "역사적" 설명이 있습니다. 최근 몇 년간 세 가지 일이 거의 동시에 일어났습니다.

먼저 2022년입니다. 그해 주식과 채권이 함께 하락했습니다. 스스로 충격을 완화한다고 여겨졌던 유명한 "주식 60%, 채권 40%" 포트폴리오는 아무것도 완화하지 못했습니다. 많은 투자자들이 다른 곳을 보기 시작했습니다…

다음으로, 유럽의 규제가 변화했습니다. 그 ELTIF 2.0 규정은 2024년 1월 10일부터 적용되어, 사실상 개인 투자자의 비상장 펀드 접근을 막고 있던 10,000유로의 최소 진입 금액과, 50만 유로 미만을 보유한 저축자에게 부과되던 포트폴리오의 10% 한도를 폐지했습니다. 사모펀드 투자는 기관 전용 상품에서 일반 대중에게 판매 가능한 상품으로 전환된 것입니다!

마지막으로, 온라인 플랫폼이 진입 금액 장벽을 낮췄습니다. 기업에 대출하거나 부동산 프로젝트에 자금을 공급하는 데 더 이상 큰 재산이 필요하지 않습니다: 때로는 수십 유로만으로도 충분하며, 참여 가능한 대상이 크게 확대되었습니다.

왜 대체 자산으로 분산투자를 해야 하는가?

비상관성, 진정한 이점

나란히 정박한 두 척의 배를 상상해 보십시오: 두 배가 정확히 같은 리듬으로 흔들리면, 두 배를 연결하는 부두는 모든 움직임을 그대로 받습니다. 두 배가 엇갈린 리듬으로 흔들리면 움직임이 부분적으로 상쇄되어 전체가 훨씬 덜 흔들리고, 안정성이 우세해집니다.

이것이 바로 포트폴리오 내 비상관성 이 하는 일입니다! SME에 대한 대출은 CAC 40이 인플레이션 통계에 나쁘게 반응했다고 해서 가치를 잃지 않습니다: 차입자가 상환을 중단할 경우 가치를 잃습니다.

서로 다른 두 가지 리스크는 서로 다른 사건에 의해 촉발됩니다.

이를 조합하면, 여러분은 전체 변동 폭을 줄일 수 있습니다.

다만 중요한 뉘앙스가 있습니다. 비상관이란 곧 면역을 의미하지 않습니다. 2008년이나 2020년 3월과 마찬가지로, 서로 독립적이라고 여겨졌던 많은 자산이 함께 하락했습니다. 단순히 모두가 유동성을 확보하기 위해 모든 것을 팔았기 때문입니다.

잠재적으로 더 높은 수익률… 그 대가는 무엇일까요?

다음이 제시하는 수치는 대체자산은 전통적인 투자 상품보다 수익률이 더 높은 경우가 많습니다이는 우연이 아니며, 오히려 여러분이 “불편한” 요소나 더 큰 리스크를 감수하는 데 대한 대가를 받는 것입니다.

여러분은 비유동성에 대한 대가를 받습니다. 자금이 묶여 있고, 때로는 수년간 인출할 수 없기 때문입니다.

여러분은 복잡성에 대한 대가를 받습니다. 이러한 투자는 이해하는 데 시간이 필요하기 때문입니다.

여러분은 신용 리스크에 대한 대가를 받습니다. 돈을 빌려주면 차입자가 상환하지 못할 가능성이 있기 때문입니다.

다음의 간단한 원칙을 기억하십시오: 평균을 웃도는 수익률은 언제나 무언가에 대한 보상입니다그것이 무엇인지 보이지 않는다면, 아직 파악하지 못했다는 뜻일 뿐이며 존재하지 않는다는 의미가 아닙니다.

인플레이션에 대한 부분적인 헤지

일부 대체자산은 물가 상승을 구조적으로 따라갑니다 임대료는 물가에 연동되고, 원자재 가격은 오르며, 금은 역사적으로 가치 저장 수단의 역할을 해왔습니다.

이 논거는 실제적이지만 부분적입니다. 2022년에 인플레이션이 5 %를 넘었을 때 금은 유럽 포트폴리오를 보호하지 못했습니다. 따라서 이 대표적인 사례에서 보듯, 그러한 보호 효과는 장기간에 걸쳐 관찰되며 모든 인플레이션 국면마다 나타나는 것은 아닙니다.

분산투자가 해주지 못하는 것

시작하기 전에 알아두면 좋은 세 가지입니다.

그것은 다음을 없애주지 않습니다 원금 손실 리스크 다만 그 집중도를 낮춰줄 뿐입니다. 즉, 여러분은 여전히 돈을 잃을 수 있으며, 단지 같은 곳에서 같은 시점에 전부 잃지는 않는다는 것입니다.

같은 리스크를 열 번 복제한다면 분산투자는 작동하지 않습니다. 프랑스 부동산 개발업자 열 곳에 열 건의 대출을 하는 것은 분산투자가 아닙니다. 그것은 프랑스 부동산 시장에 대한 하나의 베팅을 열 조각으로 나눈 것에 불과합니다.

마지막으로, 분산투자는 나쁜 투자를 개선해주지 않습니다. 이해하지 못하는 자산을 포트폴리오에 추가하는 것은 분산이 아니라 불투명하게 만드는 일입니다.

개인 투자자가 접근할 수 있는 10가지 대체투자

이제 본론으로 들어갑니다! 각 투자 상품은 동일한 기준에서 비교할 수 있도록 같은 여섯 가지 항목에 따라 소개됩니다.

중요: 인용된 수치는 출처와 시점이 명시된 관측 데이터이며, 결코 미래 수익에 대한 약속을 구성하지 않습니다.

1. 크라우드렌딩(기업 대출)

여러분은 온라인 플랫폼을 통해 기업에 돈을 빌려줍니다그 대가로 계약상 일정에 따라 이자를 받고 만기에 원금을 상환받습니다. 여러분은 주주가 되는 것이 아니라 채권자가 됩니다. 따라서 수익은 기업의 성공 여부가 아니라, 기업의 상환 일정을 이행할 수 있는 능력에 달려 있습니다.

프랑스에서 크라우드펀딩 전체는 다음의 자금을 모집했습니다 2025년 17억 6천만 유로2년간의 감소 이후 1,8 % 증가 (Forvis Mazars × France FinTech 바로미터, 2025년판).

크라우드렌딩에 관해 기억해야 할 점:

• 최소 투자금 : 플랫폼에 따라 50~100유로부터

• 수익률 : 표시되는 금리는 프로젝트의 위험 수준에 따라 일반적으로 총 7~12% 사이이며, 실제로 수령하는 수익률은 포트폴리오의 부실률에 따라 달라집니다

• 유동성 : 낮음. 만기 전 회수는 플랫폼이 Secondary Market을 제공하는 경우에만 가능하며, 매수자를 찾을 수 있다는 보장은 없습니다

• 주요 위험 : 차입자의 채무불이행

• 적합한 대상 : 정기적인 수입을 추구하며, 자금을 12~48개월 동안 묶어둘 수 있고 다수의 프로젝트에 분산할 수 있는 투자자

2. 부동산 크라우드펀딩

원리는 같지만, 차입자는 특정 사업을 자금 조달하는 개발업자 또는 부동산 매매업자입니다 : 주거 단지, 리모델링, 택지 개발 등. 해당 사업이 매각되면 상환을 받습니다.

2025년 프랑스 시장은 1,004개 프로젝트에서 8억 4,500만 유로를 모집했으며, 표시된 평균 총수익률은 11%였습니다. 그러나 이 바로미터는 Forvis Mazars × France FinTech 가혹한 진단을 내립니다: 2025년 말 기준, 프로젝트의 25~30%가 6개월 이상 지연되었고 20~25%는 집단 도산 절차 대상이었습니다. 대략 두 프로젝트 중 하나가 심각한 어려움을 겪고 있었습니다.

이는 앞서 언급한 원칙을 가장 명확하게 보여주는 사례입니다: 표시된 수익률은 위험의 대가이며, 그 위험이 현실화된 것입니다!

세부적으로 살펴보면, 알아두어야 할 내용은 다음과 같습니다:

• 최소 투자금 : 100~1,000유로

• 수익률 : 2025년 만기까지 완료된 프로젝트에서 평균 총 11%, 위의 지연율과 함께 해석해야 합니다

• 유동성 : 상환까지 없음, 연장 위험이 높습니다

• 주요 위험 : 아직 회복 중인 부동산 시장에서 개발업자의 지연 이후 채무불이행

• 적합한 대상 : 표시된 수익률이 실제 수령 수익률이 아니라는 점을 인식하고 있는 숙련된 투자자

3. 비상장 부동산: SCPI 및 부동산 펀드

여러분은 오피스 자산을 보유한 회사의 지분을 매입하며, 상가, 물류창고, 클리닉 또는 주거용 부동산에 투자하고, 임대료의 일정 지분을 여러분에게 배분합니다. 관리해야 할 임차인도, 자금을 대야 할 공사도 없습니다.

2025년, SCPI의 평균 분배율은 4,91 %를 기록했으며, 3년 연속 상승했습니다(ASPIM 및 IEIF, 2026년 2월).

그러나 평균 지분 가격은 연간 3,45 % 하락하여 전체 성과는 1,46 %로 낮아졌습니다. 이 평균은 큰 편차를 감추고 있습니다. 주거용 및 헬스케어 SCPI의 4,2 %에서 일부 분산형 SCPI의 약 6 %까지 다양합니다…

기억해야 할 핵심 정보:

• 최소 투자금 : 직접 투자 시 200~1 000유로, 생명보험 계약을 통하면 수십 유로

• 수익률 : 2025년 평균 분배율 4,91 %, 지분 가격 변동은 제외

• 유동성 : 낮음. 권장 투자 기간은 8~10년이며, 재매각은 때때로 정체된 유통시장에서 이루어집니다

• 주요 리스크 : 지분 가치 하락 및 임대 공실

• 적합한 투자자 : 장기적으로 정기적인 수입을 추구하는 투자자

4. 프라이빗 에쿼티(비상장 기업 투자)

여러분은 비상장 기업에 투자합니다. 이는 지분을 선별하고 몇 년간 이를 지원한 뒤 매각하는 펀드를 통해 이루어집니다. 수익은 매각 시 실현되는 자본이득에서 발생합니다.

10년 기준, 프랑스 프라이빗 에쿼티의 순내부수익률은 연 10,7 %로 나타납니다 (France Invest, 2025년 말 기준 성과 조사). 이 평균은 오해를 부를 수 있습니다. 상위 1분위 펀드는 23,1 %를 기록한 반면 하위 분위 펀드는 -6,7 %를 기록했습니다.

참고: 이 자산군에서는 운용사 선택이 자산군 자체의 선택보다 더 중요합니다.

기억해야 할 점:

• 최소 투자금 : ELTIF 2.0 이후 수백 유로부터 가능하나, 실무적으로는 1 000~5 000유로인 경우가 더 많습니다

• 수익률 : 10년 평균 연 10,7 % 순수익, 다만 운용사 간 편차가 상당합니다

• 유동성 : 매우 낮음. 폐쇄형 펀드의 경우 8~10년간 자금이 묶입니다

• 주요 리스크 : 성과의 편차, 그리고 운용사를 잘못 선택할 경우 발생할 수 있는 부분적인 원금 손실

• 적합한 투자자 : 장기 투자 기간을 감당할 수 있고, 당장 필요하지 않은 자금을 묶어둘 수 있는 투자자

5. 사모 대출

전문 펀드를 통해 중견기업에 대출합니다, 2008년 이후 은행들이 대체로 외면한 분야에서 이루어집니다. 수익은 계약상 이자에서 나오며, 대개 변동금리여서 금리 상승으로부터 부분적으로 보호됩니다.

사모대출(private debt)에 관해 기억해야 할 점:

• 최소 투자금 : 직접 투자 시 수천 유로, ELTIF 또는 생명보험 내 투자 계정을 통하면 수백 유로

• 수익률 : 계약상 이자로, 일반적으로 유사한 신용등급의 상장 회사채보다 높습니다

• 유동성 : 낮음, 펀드에 따라 5~8년

• 주요 리스크 : 차입자의 채무불이행. 일반적으로 상장 채권 발행자보다 취약합니다

• 적합한 투자자 : 수익(인컴)을 추구하며 이미 주식에 노출되어 있는 투자자

6. 금과 귀금속

금은 임대료도 이자도 창출하지 않습니다. 그 가치는 누군가가 그것을 얻기 위해 지불할 의사가 있는 금액에만 근거합니다. 금은 현재의 수익률 때문이 아니라 위기 시에 하는 역할 때문에 매수합니다.

지난 2년이 이를 극적으로 보여줍니다: 2025년에 50% 이상 상승한 후, 온스당 가격은 2026년 1월 5,600달러에 가까운 역사적 최고치에 도달했고, 이후 몇 주 만에 20% 이상 조정되었습니다!

50년 기간으로 보면 금의 연평균 수익률은 약 8% 수준입니다. 안전자산이라고 해서 조용한 자산은 아닙니다.

기억해야 할 점:

• 최소 투자금 : 금에 연동된 지수형 상품을 통하면 수십 유로, 투자용 주화는 수백 유로

• 수익률 : 현재 수익은 없음. 50년간 연평균 약 8%, 변동성은 높음

• 유동성 : 높음

• 주요 리스크 : 변동성. 실물 금의 경우 보관 비용, 보험료, 매입가와 매도가의 차이가 추가됩니다

• 적합한 투자자 : 소규모 방어적 비중으로, 포트폴리오의 5%를 넘는 경우는 드뭅니다

7. 원자재

석유, 가스, 구리, 밀, 커피… 주로 다음을 통해 접근합니다: 상장지수펀드, 직접 투자는 드뭅니다. 가격은 공급, 수요, 날씨, 지정학적 요인에 좌우되므로 기업 이익과는 무관한 요인에 달려 있습니다. 바로 그 점이 분산 투자 수단으로 만들어 줍니다.

핵심 요점:

• 최소 투자금액 : 지수 상품을 통해 수십 유로 수준

• 수익 : 가격 상승만 있고 소득은 없으며, 연도별 성과가 매우 불규칙합니다

• 유동성 : 높음

• 주요 리스크 : 극심한 변동성, 그리고 일부 지수 상품에서 장기적으로 성과를 잠식하는 부정적 롤오버(캐리) 효과

• 적합한 대상 : 경험이 많은 투자자, 소액 비중으로

8. 암호자산

Bitcoin 과 기타 디지털 자산은 오늘날 하나의 독자적인 자산군을 이루며, 유럽 규제 체계 가 이제 마련되어 있습니다. 서비스 제공업자 인가로 시장 환경은 정비되었지만 기초자산의 변동성은 줄지 않았습니다.

핵심 요점:

• 최소 투자금액 : 몇 유로

• 수익 : 시세 상승만 있습니다. 높은 성과 이력을 보였으나, 하락 국면에서는 70~80%의 하락을 겪기도 했습니다

• 유동성 : 주요 자산에서는 높음

• 주요 리스크 : 변동성, 플랫폼 부실 위험, 그리고 자산을 직접 보관하는 경우 키를 분실하면 보유 자산을 영구적으로 잃을 위험

• 적합한 대상 : 3분의 1로 줄어드는 것을 감수할 수 있는 자금으로 구성한 소액 비중

9. 열정 자산: 미술품, 와인, 시계, 자동차

한 점의 그림, 그랑 크뤼 한 상자, 희귀한 시계. 소유의 즐거움이 수익의 일부를 이루는데, 이는 이 범주의 매력이면서 동시에 함정입니다: 우리는 좋아하는 것의 가치를 쉽게 과대평가합니다.

• 최소 투자금 : 분할 지분으로는 수백 유로, 직접 보유의 경우 수천 유로

• 수익률 : 가치 상승만 기대할 수 있으며, 세그먼트·작가·빈티지에 따라 매우 큰 편차가 있음

• 유동성 : 낮음. 적정 가격에 매도하려면 시간이 필요함

• 주요 리스크 : 주관적인 가치 평가, 경매사에서 발생하는 높은 거래 수수료, 위작 및 보관상의 제약

• 적합한 투자자 : 자신의 시장을 실제로 잘 아는 애호가

10. 그린 자산: 산림, 포도밭, 농지

산림·토지 투자조합 은 공동으로 관리되는 자연 자산의 지분을 취득할 수 있게 해줍니다. 경상 수익은 크지 않으며 목재 벌채나 임대료에서 발생하고, 핵심적인 매력은 매우 장기간에 걸친 토지 가치 상승과 특정 세제 및 상속 제도에 있습니다.

기억해야 할 점:

• 최소 투자금 : 1,000~5,000유로부터

• 수익률: 경상 수익은 낮으며 흔히 1~3% 수준이고, 여기에 토지 가격 변동이 더해집니다

• 유동성 : 매우 낮으며, 유통시장(세컨더리 마켓)이 협소함

• 주요 리스크 : 기후 및 병해 관련 위험(폭풍, 화재, 병충해)과 비유동성

• 적합한 투자자 : 매우 장기 투자 기간을 가진 투자자로, 흔히 자산 승계를 목적으로 하는 경우

헤지펀드는 어떨까요?

이 주제를 다루는 모든 글에 등장하지만, 거의 모든 경우 개인 투자자에게는 접근이 불가능합니다. 최소 투자금이 수십만 유로에 달하고, 판매가 적격 투자자에게만 한정되기 때문입니다. 요컨대 일반 개인 투자자에게는 거의 권장되지 않습니다.

이러한 전략에서 영감을 얻은 유럽식 일반 투자자용 이른바 '대체' 펀드는 접근이 가능하지만, 수수료를 차감한 후의 성과는 일반적으로 더 저조합니다. 찾아보기 전에 알아두는 것이 좋습니다!

대체 투자 비교표

프랑스 세무 거주자를 기준으로 한 과세 내용입니다. 모든 투자에는 원금 손실 위험이 따릅니다. 최소 투자 금액, 수수료 및 유동성 조건은 플랫폼에 따라 그리고 시간이 지남에 따라 달라집니다. 과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하지는 않습니다.

포트폴리오에서 대체 자산에 얼마를 배분해야 할까요?

60/40에서 50/30/20으로

수십 년 동안 기준이 되어 온 것은 60/40 포트폴리오 : 성장을 위한 주식 60 %, 완충 역할을 하는 채권 40 % 였습니다.

이 모델은 두 자산군이 서로 반대로 움직이는 동안에는 잘 작동했습니다. 2022년 이후 여러 대형 운용사들이 제안하는 것은 50/30/20 모델이며, 그중 20 %를 대체 자산에 배분합니다. 이는 기관투자자의 사고 틀일 뿐이며, 귀하의 상황에 그대로 적용할 수 있는 처방은 아닙니다.

세 가지 프로필, 세 가지 규모

• 신중형 프로필 : 0~5%. 저축의 유동성을 우선시하는 경우입니다. 가장 유동성이 높은 자산에 상징적인 비중만 배분합니다.

• 균형형 프로필 : 5~15%. 실질적인 분산투자를 얻는 대가로 저축의 일부를 수년간 묶어두는 것을 감수하는 경우입니다.

• 공격형 프로필 : 15~25%. 이미 자산을 형성했고, 장기 투자 기간을 갖고 있으며, 그 외에 든든한 예비 자금을 보유한 경우입니다.

이 범위는 대략적인 규모일 뿐이며, 개인별 맞춤 권고가 아닙니다. 게다가 상식적인 하나의 원칙으로 요약할 수 있습니다: 대안투자 비중은 포트폴리오의 움직임을 실제로 바꿀 만큼 충분히 커야 하고, 유동성이 필요한 날에 그 비유동성이 결코 문제가 되지 않을 만큼 충분히 작아야 합니다.

이 비중을 전체 자산배분 안에서 위치시키려면, 다음에 대한 개괄을 참고하세요: 주요 투자 유형.

전형적인 실수: 집중된 대안투자 비중

가장 흔하고 가장 비용이 큰 실수입니다! 한 국가, 한 업종에 집중된 10건의 크라우드렌딩은 분산투자가 아닙니다: 그것은 집중된 신용 위험이며, 대안 자산으로 위장된 것일 뿐입니다.

비중 내부에서도 포트폴리오 전체와 동일한 원칙을 적용하여 차입자, 업종, 지역, 위험 등급별로 분산하십시오.

개인 투자자는 대안 자산에 어떻게 투자할 수 있을까요?

온라인 플랫폼

다음에 대한 가장 직접적인 접근 경로입니다: 기업 대출, 부동산 크라우드펀딩 그리고 프로젝트 파이낸싱. 매우 소액의 단위부터 프로젝트별로 직접 투자 대상을 고릅니다. 그 대가로, 포트폴리오의 품질은 플랫폼이 안건을 선별하는 엄격성에 전적으로 좌우됩니다. 자세한 개괄은 다음 비교 자료를 참고하세요: 대안투자 플랫폼.

펀드와 투자 래퍼

비상장 자산, 부동산 또는 사모 대출의 경우, 펀드를 통하면 기초자산을 직접 선별할 필요가 없습니다. 생명보험 은 그 투자 계정(단위형 상품)을 통해 다음에 대한 접근을 제공합니다: SCPI, 프라이빗 에쿼티 펀드 및 ELTIF에 접근할 수 있으며, 직접 청약보다 훨씬 적은 최소 투자 금액인 경우가 많습니다. PEA-PME, FCPR 및 상장지수펀드 는 목표로 하는 자산군에 따라 선택지를 보완합니다.

직접 매입

다음의 경우: 실물 금 및 수집품의 경우, 딜러나 경매회사를 통한 직접 취득이라는 방법이 남아 있습니다. 매입가와 재매도가의 차이, 판매 수수료, 보관비, 보험료 등 모든 비용을 고려하십시오. 이러한 자산에서는 비용이 좋은 거래와 나쁜 거래를 가르는 경우가 많습니다.

플랫폼을 평가하는 5가지 기준

1. 규제 상태와 그 검증 가능성.
   유럽연합에서 크라우드펀딩 플랫폼은 크라우드펀딩 서비스 제공자에 관한 유럽 규정의 적용을 받으며 각국 규제기관의 인가를 받아야 합니다. 스위스에서는 금융중개인으로 활동하는 플랫폼이 자율규제기관에 가입되어 있습니다. 웹사이트에 표시된 로고를 믿기보다는, 공식 등록부에서 직접 등록 여부를 확인하십시오.

2. 안건 선별의 품질.
   프로젝트는 어떻게 분석됩니까? 누가 결정합니까? 차입자, 그 재무제표 및 담보에 관해 어떤 자료가 제공됩니까? 자신의 방법론을 문서화하는 플랫폼은 여러분이 판단할 수 있게 해 주지만, 모호하게 남겨 두는 플랫폼은 그저 말만 믿으라고 요구하는 것입니다.

3. 전체 수수료 구조.
   가입 수수료, 운용 수수료, 출금 수수료, 수취 이자에 대한 수수료, 회수 비용. 표시된 수익률은 언제나 이 모든 것을 제한 순 기준으로 읽어야 합니다.

4. 유동성 및 보호 장치.
   유통시장(Secondary Market)이 존재합니까, 그리고 실제로 작동합니까? 플랫폼은 부실의 일부를 흡수하기 위한 Provision Fund를 보유하고 있습니까? 이러한 장치는 위험을 줄여 줄 뿐, 없애지는 못하며 결코 보증이 되지 않습니다.

5. 부실에 관한 투명성.
   이것이 가장 시사적인 기준입니다. 무엇을 집계하는지에 대한 명확한 정의와 함께 연체율과 손실률을 공개하는 플랫폼은 여러분이 판단할 수 있는 근거를 제공합니다. '부실률 0%'라는 표현은 경계하십시오. 그것은 흔히 확정된 최종 손실만을 가리키며, 진행 중인 연체는 포함하지 않습니다.

시작하기 전에 알아야 할 위험

비유동성

이는 가장 과소평가되는 위험입니다. 모든 것이 순조로울 때는 드러나지 않기 때문입니다. 여러분의 자금은 정해진 기간 동안 묶이며, 일방적으로 이를 중단하기로 결정할 수 없습니다. 유통시장은 상황을 개선해 주지만, 매수자도 가격도 보장하지 않습니다.

원금 손실과 채무불이행

부채형 투자에서는 차입자가 상환을 중단할 수 있습니다. 지분형 투자에서는 기업이 실패할 수 있습니다. 두 경우 모두 손실은 부분적이거나 전액일 수 있으며, 회수가 이루어지더라도 수년이 걸립니다.

평가의 불투명성

상장 주식은 상시 가격이 표시됩니다. 반면 비상장 펀드의 지분, 그림 한 점 또는 산림은 주기적으로, 흔히 감정 평가 방법에 따라 평가됩니다. 명세서에 기재된 가치는 추정치이며, 시장에서 확인된 가격이 아닙니다.

플랫폼 리스크와 규제 리스크

여러분이 투자하는 플랫폼 자체도 하나의 기업이며, 어려움을 겪을 수 있습니다. 프랑스 부동산 크라우드펀딩 시장 은 2025년에 이를 확인했습니다. 여러 오래된 사업자가 영업을 중단하거나 법적 절차를 거쳤습니다… 여러분의 채권이 어떻게 보관되는지, 그리고 플랫폼이 사라질 경우 그 채권이 어떻게 되는지 확인하십시오.

경고 신호

다음과 같은 일부 신호가 보이면 논의할 것도 없이 즉시 포기해야 합니다.

• 보장된 것으로 제시되는 수익률, 또는 안전하다고 표방되는 원금.

• 빨리 결정하라는 압박, 닫히고 있는 "기회의 창", 한정 제공 오퍼.

• 해당 규제기관의 등록부에서 찾을 수 없는 규제 상태.

• 차입자, 프로젝트 또는 기초자산의 신원에 대한 불투명성.

• 전화나 메신저를 통한 요청하지 않은 권유 영업.

대체투자의 과세

아래 규정은 다음에 적용됩니다: 프랑스 세무상 거주자 , 그리고 본 기사 발행일 기준으로 최신 내용입니다. 세제는 매 예산법(loi de finances)마다 바뀝니다. 어떤 결정을 내리기 전에 전문가에게 본인의 상황을 확인하십시오.

기본 제도: 단일정률과세(PFU)

2026년 1월 1일부터 자산소득에 대한 일반사회보장분담금(CSG)이 9.2%에서 10.6%로 인상되었습니다. 따라서 사회보장부담금은 다음에 이릅니다: 대부분의 금융소득에 대해 18.6%, 이로 인해 다음과 같이 됩니다: 단일정률과세(PFU)가 30%에서 31.4%로 (소득세 12.8% 및 사회보장부담금 18.6%).

이 세율은 특히 크라우드렌딩 및 부동산 크라우드펀딩 이자, 배당금, 유가증권 양도차익, 암호화자산 양도차익에 적용됩니다.

알아두어야 할 예외

생명보험 상품은 사회보장부담금이 17.2%로 유지됩니다, 즉 정률과세가 적용될 경우 총 세율은 30%입니다. 직접 보유한 SCPI에 해당하는 부동산 소득은 소득세 누진세율표의 적용을 받으며, 사회보장부담금은 17.2%가 부과됩니다.

마지막으로, 매년 정률과세 대신 누진세율표를 선택할 수 있으며, 이 선택은 포괄적이어서 여러분의 모든 동산자본소득에 적용됩니다.

판도를 바꾸는 세제 우대 계좌

대체자산을 적합한 세제 우대 계좌에 담는 것은 자산 자체의 선택보다 순수익률을 더 크게 바꾸는 경우가 많습니다. 생명보험은 자체 세제가 적용되며, 8년 후에는 더 유리해집니다.

PEA-PME는 5년 후 일부 적격 증권에서 발생한 이익에 대해 소득세를 면제합니다, 사회보장부담금만 납부 의무가 남습니다. FCPR은 보유 기간 및 재투자 조건을 충족하면 양도차익에 대한 소득세 면제 권리를 부여할 수 있습니다.

스위스 거주자라면 어떨까요?

제도가 매우 다릅니다. 개인 자산에서 실현된 자본이득은 원칙적으로 비과세입니다단, 개인 투자자 지위를 유지하는 것을 조건으로 하며, 지나치게 활발한 거래는 전문 증권 거래자로 재분류되어 소득세와 사회보장 기여금이 추가로 부과될 수 있습니다.

반면 수취하는 이자와 배당은 동산 재산 소득으로 간주되어 연방세, 칸톤세, 코뮌세 세율에 따라 과세됩니다. 또한 보유 자산은 12월 31일 기준 가치로 칸톤 재산세의 과세 대상에 포함됩니다.

끝으로, 35%의 예납세가 원천징수됩니다 스위스 원천 수익에 대해서 말입니다. 스위스 거주자라면 보유 증권을 정확히 신고함으로써 전액을 환급받을 수 있습니다. 세율은 칸톤마다 크게 다르므로, 본인의 상황은 세무 전문가에게 확인받으시기 바랍니다.

어디서부터 시작해야 할까요?

이 모든 것이 부담스럽게 느껴진다면, 다음 순서대로 진행해 보세요.

1. 먼저 비상 자금부터 확보하세요. 3~6개월치 생활비를 즉시 인출 가능한 유동성 있는 형태로 보유하십시오. 대체 자산은 그 이후에 남는 저축으로 투자하는 것이며, 결코 이 비상 자금으로 투자해서는 안 됩니다.

2. 대체 자산 비중의 규모를 정하세요. 금융 자산 중 몇 퍼센트로 할지 냉정한 상태에서 결정하고, 어딘가에 기록해 두십시오. 매력적인 수익률에 휩쓸리지 않도록 막아 주는 것이 바로 이 숫자입니다.

3. 하나의 자산군부터, 소액으로 시작하세요. 가장 잘 이해하는 자산군으로 하십시오. 소액의 첫 투자는 이 글을 포함한 열 편의 기사보다 자신의 위험 감내 수준에 대해 더 많은 것을 알려 줍니다.

4. 시간에 걸쳐 분산하고, 해당 비중 내에서도 분산하세요. 여러 건, 여러 만기, 여러 차입자로 나누십시오. 분산을 만들어 내는 것은 금액이 아니라 반복입니다.

FAQ

주요 대체 투자에는 어떤 것들이 있나요?

개인 투자자가 접근할 수 있는 주요 자산군으로는 크라우드렌딩, 부동산 크라우드펀딩, SCPI 및 부동산 펀드, 프라이빗 에쿼티, 사모 대출, 금과 귀금속, 원자재, 암호자산, 수집형 자산, 그리고 산림이나 포도밭 같은 녹색 자산이 있습니다. 각각 고유한 수익성, 유동성, 위험 프로필을 지닙니다.

시작하려면 얼마가 필요한가요?

생각보다 훨씬 적습니다. 기업 대출은 50유로 또는 100유로부터, 금 기반 인덱스 펀드는 수십 유로부터, 생명보험 안의 SCPI 역시 수십 유로부터 시작할 수 있습니다. 높은 최소 투자 금액은 주로 직접 보유의 경우에 남아 있습니다. 사모 대출이나 산림 조합의 경우 수천 유로가 필요합니다.

대체 투자는 주식시장보다 위험한가요?

더 위험한 것이 아니라, 다른 방식으로 위험합니다. 상장 주식은 한 달 만에 30% 하락할 수 있지만 당일에 매도할 수 있습니다. 기업 대출은 일별로 가격이 움직이지 않지만 중도에 빠져나올 수 없고, 차입자가 채무를 이행하지 못하면 투자 원금 전액을 잃을 수 있습니다. 변동성은 더 낮고, 비유동성은 더 큽니다.

자산의 어느 정도를 배분해야 하나요?

대략적인 기준으로는 보수적 성향은 0~5%, 균형형 성향은 5~15%, 이미 자산을 어느 정도 구축한 공격적 성향은 15~25%입니다. 적정 수준이란 포트폴리오의 움직임을 실제로 변화시키면서도, 현금이 필요한 날에 결코 곤란한 상황에 빠뜨리지 않는 수준입니다.

언제든지 자금을 회수할 수 있나요?

대부분의 경우 아닙니다. 이는 이 투자군의 주요 특징입니다. 금이나 원자재 지수 펀드처럼 유동성이 유지되는 자산도 일부 있습니다. 그 외의 자산은 1년에서 10년간 자본을 묶어 둡니다. Secondary Market을 통해 조기 회수가 가능할 수 있지만, 매수자도 가격도 보장하지 않습니다.

크라우드렌딩은 대체 투자인가요?

네. 사모 신용(private credit)의 한 형태입니다. 은행 시스템 밖에서 기업에 대출하고, 시장 가치 상승이 아니라 계약상 이자로 수익을 받습니다. 이 때문에 수익(인컴) 중심이면서 상장 시장과의 상관관계가 낮은 성격을 가지며, 또한 이 카테고리에서 가장 접근하기 쉬운 진입 경로 중 하나가 됩니다.

대체 투자는 필승 공식도 아니고, 거액 자산가만을 위한 유행 상품도 아닙니다. 각각 명확한 역할을 가진 도구입니다. 기업 대출과 부동산은 정기적인 수익, 비상장 자산은 장기 성장, 금은 방어 역할입니다. 게다가 진짜 결정은 '어떤 자산을 고를까?'가 아니라 '내 자산 중 얼마를 문제가 되지 않는 범위에서 묶어 둘 수 있을까?'입니다. 먼저 이 질문에 답하면 나머지는 훨씬 간단해집니다! 여기서 소개한 모든 자산군에 통용되는 마지막 조언은, 다른 사람에게 두 문장으로 설명할 수 있는 것에만 투자하라는 것입니다. 그렇게 하지 못한다면 지금은 적절한 시기가 아니며, 아마도 적절한 투자도 아닙니다.

이 기사의 내용은 정보 및 교육 목적으로만 제공됩니다. 이는 투자, 금융, 세무 또는 법률 조언이 아닙니다. 개인 간 대출(P2P) 및 크라우드렌딩 투자는 자본의 부분적 또는 전액 손실 위험이 있습니다. 과거 성과는 미래 결과를 보장하지 않습니다. 이차 시장에서의 유동성은 보장되지 않습니다. 독자는 자신의 연구를 수행하고 재정 결정을 내리기 전에 자격 있는 상담사와 상담할 것을 권장합니다. 제품 및 서비스의 가용성은 특정 관할권에서 제한될 수 있습니다.