Busca una inversión que le proporcione un complemento de ingresos, sin gestionar inquilinos ni vigilar la Bolsa cada mañana. Dos soluciones aparecen constantemente en sus búsquedas: las SCPI y el crowdlending. Unas distribuyen alquileres, el otro intereses. Sobre el papel, hacen el mismo trabajo, pero en la práctica, el importe mínimo de entrada, el ritmo de los pagos, la fiscalidad y la posibilidad de recuperar su dinero no tienen casi nada en común. Le proponemos compararlas punto por punto, con las cifras de 2026, para saber cuál encaja con su situación… o si es mejor combinar ambas.
SCPI o crowdlending: ¿qué inversión da ingresos periódicos?
Definiciones
Una SCPI suele pagar sus ingresos cada trimestre, se plantea a unos diez años, y sus alquileres tributan como rendimientos del capital inmobiliario.
El crowdlending paga intereses cada mes, sobre préstamos de algunos meses a algo más de un año, y está sujeto a la flat tax.
En ambos casos, su capital no está garantizado. A partir de ahí, todo se juega en los detalles que vamos a analizar.
Y si quiere ampliar la reflexión a otros productos, nuestra guía de la inversión que renta todos los meses repasa nueve soluciones.
SCPI y crowdlending: dos formas muy diferentes de percibir un ingreso
Antes de comparar las cifras, hay que entender de dónde procede el dinero de cada una de estas inversiones, porque es justamente ahí donde todo diverge.
La SCPI: usted percibe una parte de los alquileres
Una SCPI (société civile de placement immobilier) reúne el ahorro de miles de socios para comprar oficinas, locales comerciales, naves logísticas o viviendas. Los alquila, cobra las rentas, paga sus gastos y después le reparte el resto en proporción a sus participaciones.
Por tanto, usted no es propietario de un inmueble. Es socio de una sociedad que posee decenas de ellos.
Consecuencia directa: el rendimiento de una SCPI no se fija de antemano. Depende de la tasa de ocupación de los inmuebles, de los alquileres renegociados, de las salidas de inquilinos. Puede subir, puede bajar.
El crowdlending: usted cobra los intereses de un préstamo
Con el crowdlending, usted presta dinero a empresas a través de una plataforma. A cambio, el prestatario le paga intereses según un calendario firmado desde el principio y después le devuelve el capital.
Aquí, el rendimiento es, por tanto, contractual : el tipo y el calendario se conocen antes de invertir. Lo que no significa, sin embargo, que estén garantizados; volveremos sobre ello.
Existen dos estructuras de reembolso:
El préstamo amortizable le devuelve una parte del capital en cada vencimiento,
El préstamo in fine le paga únicamente los intereses durante la duración del préstamo y después la totalidad del capital al final.
Nota: en Maclear, que financia pymes europeas, los préstamos siguen este segundo esquema: intereses cada mes y el capital devuelto de una sola vez al vencimiento.
El crowdlending es una forma de crowdfunding, pero no todos los crowdfundings son crowdlending. Si la distinción le parece confusa, la detallamos en nuestro artículo crowdfunding o crowdlending: entender la diferencia.
¿Y el crowdfunding inmobiliario en todo esto?
Escriba «SCPI o crowdfunding» en Google: casi todos los comparadores enfrentan la SCPI al crowdfunding inmobiliario. Es lógico, ambos hablan de ladrillo.
Salvo que, para un objetivo de ingresos periódicos, la comparación no se sostiene realmente.
Una financiación de promoción, reembolsada al final
El crowdfunding inmobiliario consiste la mayoría de las veces en prestar a un promotor, en forma de obligaciones, para financiar la construcción o la rehabilitación de un programa. El promotor le reembolsa cuando ha vendido sus unidades.
Las rentabilidades previstas son elevadas, del orden del 9 % anual, en plazos de 12 a 36 meses. Pero en muchas operaciones, los intereses se capitalizan y se abonan al vencimiento, junto con el capital.
Durante dos o tres años, por tanto, no cobra… nada.
¿Por qué no sustituye a una fuente de ingresos?
El crowdfunding inmobiliario es una inversión de rentabilidad, no una inversión de ingresos. Sirve para hacer crecer un capital durante un periodo determinado, no para alimentar su presupuesto cada mes.
También hay que contar con los retrasos: cuando una obra se desvía o las ventas se ralentizan, el reembolso se desplaza varios meses, a veces más. El periodo 2022-2025 lo recordó: subida de los tipos, ventas de viviendas nuevas a la baja, sobrecostes de construcción… Varias plataformas francesas se vieron afectadas directamente, Koregraf cesó su actividad en abril de 2025 y WiSEED fue sometida a un procedimiento concursal antes de su adquisición por el grupo Advenis en diciembre de 2025.
En resumen, si su prioridad es un flujo de ingresos regular, el verdadero duelo se juega entre la SCPI y el crowdlending a empresas. Es el que detallamos en el resto del artículo.
El crowdfunding inmobiliario y el crowdlending están sujetos ambos al impuesto de tipo único para un residente fiscal francés. Por tanto, la diferencia no está en el impuesto, sino en el calendario: intereses al final de la operación por un lado, intereses mensuales por el otro.
La tabla comparativa SCPI vs crowdlending
Aquí lo esencial en una sola página.
Las cifras del crowdlending se basan en el ejemplo de Maclear, las condiciones varían de una plataforma a otra.
| Criterio | SCPI | Crowdlending (ejemplo Maclear) |
|---|---|---|
| Lo que usted posee | Participaciones de una sociedad inmobiliaria | Créditos sobre préstamos a pymes |
| Ticket de entrada | Unos cientos de euros por lo general, a veces menos | 50 € por préstamo |
| Rentabilidad de referencia | 4,91 % de tasa de distribución media en 2025 | Tipos fijos indicados del 14 al 16 % anual |
| Naturaleza del ingreso | Alquileres, variables | Intereses fijados por contrato |
| Frecuencia de los pagos | Lo más habitual, trimestral | Mensual |
| Plazo hasta el primer ingreso | De 2 a 6 meses (plazo de disfrute) | Primer vencimiento mensual del préstamo |
| Duración | Sin vencimiento, horizonte recomendado de unos diez años | De 4 a 16 meses por préstamo |
| Comisiones | Comisiones de suscripción a menudo próximas al 10 %, comisiones de gestión sobre los alquileres | Sin comisiones de entrada ni de gestión, 2,5 % a cargo del vendedor en caso de reventa |
| Fiscalidad en Francia | Rendimientos inmobiliarios: escala del impuesto + 17,2 % | Flat tax del 31,4 % u opción por la escala |
| Salida anticipada | Reventa de las participaciones, sin garantía de plazo | Mercado secundario, sin garantía de comprador |
| Periodo de bloqueo | Variable, participaciones a veces a la espera de retirada | De unos días a 2 semanas antes de la primera puesta en venta |
| Principales riesgos | Desocupación de los inmuebles, caída del dividendo y del precio de la participación | Impago del prestatario, riesgo de plataforma |
| Supervisión | Producto autorizado por la AMF | Miembro del OAR PolyReg, supervisado por la FINMA |
| Seguro de vida o crédito | Posible | No |
Una cifra salta a la vista: la diferencia de rentabilidad. No significa que uno «rinda más» que el otro a igualdad de riesgo. Un tipo del 14 % remunera un riesgo de crédito sobre pymes, un tipo del 5 % remunera la tenencia de inmuebles alquilados. No son los mismos riesgos, por lo que se remuneran de forma distinta; los comparamos más abajo.
Inversión mínima: ambas son accesibles
Primer punto en común: ni la SCPI ni el crowdlending exigen un gran capital para empezar.
En el caso de las SCPI, el precio de una participación varía desde unas decenas hasta más de mil euros, y algunas imponen un número mínimo de participaciones en la primera suscripción. El precio de la participación incluso puede dividirse para ganar en accesibilidad: el de Perial Opportunités Europe pasó de 880 a 44 € el 1 de enero de 2026.
En el caso del crowdlending, Maclear fija el mínimo en 50 € por inversión en el mercado primario.
La verdadera pregunta no es, por tanto, «¿cuánto hace falta para empezar?». Es más bien: ¿cuánto hace falta para estar diversificado?
¡Una sola participación de SCPI ya le expone a decenas de inmuebles! Un préstamo de 50 € le expone a un único prestatario.
Tenga en cuenta que en el crowdlending la diversificación se construye a mano, repartiendo su capital entre varios préstamos, varios sectores y varios países. Con 1 000 €, puede financiar veinte préstamos. Con 200 €, solo cuatro.
Regularidad de los ingresos: trimestral o mensual
Este es el núcleo de la cuestión. Y aquí las dos inversiones se comportan de forma totalmente distinta.
SCPI: el plazo de disfrute, un bache al principio
Cuando compra participaciones de SCPI, no recibe nada durante varios meses: es el plazo de disfrute : el tiempo que necesita la sociedad gestora para invertir su dinero en inmuebles alquilados.
En 2026, hay que contar entre 2 y 6 meses, con una mayoría de SCPI de rendimiento entre 3 y 6 meses.
Este plazo es normal. Protege a los partícipes ya existentes, cuyos ingresos se verían diluidos si los recién llegados cobraran antes de que su dinero empiece a trabajar.
Después, los ingresos llegan la mayoría de las veces cada trimestre. Algunas SCPI pagan cada mes, pero siguen siendo minoritarias.
Crowdlending: un flujo mensual y capital que reinvertir
En un préstamo, en una sociedad que ofrece crowdlending como en Maclear, los intereses llegan cada mes desde el primer vencimiento, ¡sin plazo de disfrute!
No obstante, cuidado con no confundir flujo e ingreso duradero. Con un préstamo con amortización al vencimiento, el mes del vencimiento le devuelve su capital de una sola vez; si no lo vuelve a colocar, el ingreso se detiene.
Para mantener un ingreso mensual estable, hay que reinvertir el capital reembolsado de forma continua. Así es precisamente como los inversores en crowdlending construyen un horizonte de varios años con préstamos de unos pocos meses.
Nota: la herramienta AutoInvest de Maclear puede automatizar esta etapa según sus criterios.
Rendimiento mostrado, rendimiento real
En el caso de las SCPI, la cifra de referencia es el tasa de distribución. En 2025, alcanza el 4,91 % de media, con diferencias que van del 4,2 % en las SCPI residenciales al 6 % en las diversificadas.
Pero esa tasa solo cuenta una parte de la historia. No tiene en cuenta ni el precio de la participación ni los gastos de suscripción. A lo largo de 2025, el precio medio de la participación retrocedió un 3,45 %, lo que situó la rentabilidad global de las SCPI en +1,46 %.
En el crowdlending, las tasas que muestra Maclear van del 14 al 16 % anual. Esta tasa no es una rentabilidad garantizada: presupone que el prestatario devuelve el préstamo según lo previsto. Un impago no recuperado y la rentabilidad real de su cartera baja.
Para comparar con honestidad, razone siempre en rentabilidad neta: ingresos percibidos, menos los gastos, menos los impuestos, más o menos la variación del capital.
Fiscalidad: rendimientos del capital inmobiliario frente a impuesto único
Para un residente fiscal francés, suele ser el criterio que inclina la decisión y, desde 2026, la diferencia entre ambos regímenes ha cambiado.
SCPI francesas: escala del impuesto + 17,2 %
Los alquileres de una SCPI invertida en Francia son rendimientos del capital inmobiliario. Se suman a sus demás ingresos y tributan según la escala progresiva, es decir, a su tipo marginal de imposición (TMI). A ello se añade un 17,2 % de cotizaciones sociales.
Buena noticia: la subida de la CSG aprobada para 2026 no afecta a esta categoría. Los rendimientos del capital inmobiliario siguen con un 17,2 % de cotizaciones sociales.
Mala noticia: a partir de un TMI del 30 %, la factura sube rápido. Un 30 % de impuesto, más un 17,2 % de cotizaciones sociales, es decir, ¡un 47,2 % de sus alquileres vuelve a Hacienda!
SCPI europeas: más suaves, pero más complejas
Una SCPI que invierte fuera de Francia percibe alquileres de origen extranjero. Según los convenios fiscales, existen dos mecanismos: el crédito fiscal o la exención con cómputo al tipo efectivo.
En ambos casos, la tributación final suele ser más ligera que con una SCPI 100 % francesa, cotizaciones sociales incluidas. No obstante, el tratamiento exacto depende de los países en los que se invierte y de su situación personal: el documento fiscal único (IFU) que la sociedad gestora envía cada año le indica dónde declarar qué, tómese el tiempo de consultarlo.
Crowdlending: flat tax del 31,4 %
Los intereses del crowdlending son rendimientos del capital mobiliario. Por defecto están sujetos al tipo único de retención, ¡la famosa flat tax!
Desde el 1 de enero de 2026, pasa del 30 % al 31,4 %: 12,8 % de impuesto sobre la renta y 18,6 % de cotizaciones sociales. Sigue siendo posible optar por la escala progresiva, pero entonces se aplica al conjunto de sus rendimientos del capital del año…
Al ser Maclear una plataforma suiza, se añaden dos trámites: el formulario 2778 para pagar el anticipo y las cotizaciones sociales sobre los intereses percibidos, y el formulario 3916 para declarar su cuenta en el extranjero.
Todo está detallado en nuestra guía sobre la fiscalidad del crowdlending en Francia y en nuestro artículo para invertir en Suiza desde Francia.
Ejemplo: lo que queda de 1 000 € de ingresos
Tomemos 1 000 € de alquileres de una SCPI francesa por un lado y 1 000 € de intereses de crowdlending por otro. Para cada TMI se escoge la opción más favorable (sin contar la CSG deducible ni otros rendimientos del capital).
| Su tipo marginal | SCPI francesa: neto después de impuestos | Crowdlending: neto después de impuestos |
|---|---|---|
| 0 % | 828 € | 814 € (opción escala) |
| 11 % | 718 € | 704 € (opción escala) |
| 30 % | 528 € | 686 € (flat tax) |
| 41 % | 418 € | 686 € (flat tax) |
El resultado es claro: para los hogares poco gravados, la SCPI francesa es ligeramente más favorable. A partir del tramo del 30 %, la flat tax toma netamente la ventaja: con un tipo marginal del 41 %, la diferencia alcanza 268 € por cada 1.000 € de ingresos.
Si usted es una persona con medios, ingresos importantes y una imposición considerable, el crowdlending gana claramente la partida.
Este cálculo compara únicamente el impuesto, con un ingreso bruto idéntico. No dice nada del nivel de rentabilidad de cada inversión ni de su riesgo. Y si usted posee sus SCPI a través de un seguro de vida, se aplica la fiscalidad del seguro de vida.
Liquidez y periodo de bloqueo: ¿quién recupera su dinero y cuándo?
Percibir un ingreso está bien. Poder recuperar su capital el día en que se necesita, mejor. Y es ahí donde las dos inversiones han seguido trayectorias muy diferentes en los últimos años.
Si quiere profundizar en el concepto en general, lo abordamos en nuestro artículo sobre la liquidez de una inversión.
SCPI: cuando los vendedores esperan
En una SCPI de capital variable, usted revende sus participaciones a la sociedad gestora, que las «recompra» gracias a las suscripciones de nuevos socios, así que mientras la captación siga, todo va bien.
Cuando se ralentiza, las solicitudes de retirada se acumulan. Es lo que ha ocurrido desde 2023, tras la bajada de los precios de las participaciones. A 30 de junio de 2026, las participaciones en espera representaban todavía 1.900 millones de euros.
Para desbloquear la situación, once SCPI han suspendido la variabilidad de su capital desde principios de 2026, es decir, alrededor del 12 % de la capitalización del mercado. Sus participaciones se negocian ahora en un mercado secundario, al precio en que compradores y vendedores se encuentran.
La SCPI sigue siendo una inversión a largo plazo y revender al cabo de dos años supone arriesgarse a no amortizar los gastos de entrada, o incluso a esperar varios meses para salir…
Crowdlending: el vencimiento o el mercado secundario
En crowdlending, la salida natural es el vencimiento del préstamo : en Maclear, de 4 a 16 meses. Su capital vuelve entonces a su cuenta, siempre que el prestatario reembolse.
¿Necesita salir antes? El mercado secundario de Maclear le permite revender sus créditos a otros inversores. Las reglas son sencillas:
Una primera puesta a la venta es posible desde unos días hasta 2 semanas después del cierre de la captación del proyecto.
Usted vende a la par o con un descuento de hasta el 50 %, nunca por encima del importe invertido.
El anuncio caduca al cabo de 14 días sin comprador, y no se cobra ninguna comisión.
Una comisión del 2,5 % corre a cargo del vendedor, únicamente si la venta se concreta.
Un crédito comprado en el mercado secundario no puede revenderse antes de 30 días.
En el periodo de mayo de 2024 a mayo de 2026, el plazo mediano de venta era de aproximadamente 3 horas, con un 80,7 % de los anuncios vendidos en 24 horas y un 97 % en 7 días. Maclear precisa que estas cifras históricas no garantizan la liquidez futura : todo depende de la demanda de los compradores en el momento en que usted venda.
Para profundizar, nuestro artículo dedicado al mercado secundario del préstamo P2P detalla la fijación de precios y el riesgo de selección adversa.
Los riesgos: lo que puede interrumpir sus ingresos
Ninguna de las dos inversiones está exenta de riesgo. Pero no temen las mismas cosas.
Una SCPI teme ante todo la desocupación de los inmuebles. Menos inquilinos significa menos alquileres, y por tanto un dividendo a la baja.
La tasa de ocupación financiera media de las SCPI cayó al 91,3 % en 2025, retrocediendo por segundo año consecutivo. En el primer semestre de 2026, el 53 % de las SCPI redujo su distribución. También teme la caída de los valores inmobiliarios, que repercute en el precio de la participación.
El crowdlending teme ante todo el impago del prestatario, y una pyme en dificultades puede suspender sus reembolsos, ¡y su crédito depende entonces del recobro!
Varios mecanismos limitan este riesgo sin eliminarlo. En Maclear, los préstamos están respaldados por garantías (equipamiento, existencias, vehículos, bienes inmuebles), y la relación entre el importe prestado y el valor de la garantía se mide mediante el ratio préstamo-valor (LTV). A esto se añade un Provision Fund, alimentado con el 2 % de cada proyecto financiado: si un prestatario acumula más de 3 días de retraso en sus intereses, Maclear sigue abonando los intereses desde ese fondo hasta que se reanuden los pagos.
Queda el riesgo de plataforma, propio del crowdlending: la solidez del intermediario cuenta tanto como la de los prestatarios. En este punto, el marco también difiere.
Las SCPI son productos autorizados por la AMF. Maclear es una plataforma suiza, miembro del organismo de autorregulación PolyReg, supervisado por la FINMA.
Para evaluar estos riesgos de forma metódica, antes de elegir una u otra opción, nuestra guía para evaluar el riesgo de una inversión propone un esquema sencillo.
SCPI o crowdlending: ¿cuál elegir según su perfil?
No hay un ganador universal. Hay, sobre todo, una inversión más adecuada que la otra a su horizonte, su fiscalidad y su necesidad de ingresos.
La SCPI le conviene más si…
Busca un horizonte de al menos diez años y acepta no disponer de ese capital durante ese tiempo. Tributa poco, o aloja sus participaciones en un seguro de vida. Quiere una diversificación inmobiliaria inmediata sin tener que construirla usted mismo.
Y está considerando invertir a crédito: es posible con SCPI, no con crowdlending.
El crowdlending le encaja más si…
Quiere un ingreso mensual, sin plazo de disfrute. Su TMI es del 30 % o más, y el impuesto de tipo único le resulta favorable. Prefiere compromisos cortos, de unos meses, que puede ajustar sobre la marcha.
Y está dispuesto a diversificar activamente en numerosos préstamos, aceptando un riesgo de crédito más elevado a cambio de una rentabilidad más alta.
¿Y por qué no ambos?
Muchos inversores no eligen. Combinan.
La SCPI desempeña el papel de base inmobiliaria a largo plazo, con ingresos trimestrales. El crowdlending aporta un flujo mensual y vencimientos cortos que devuelven con regularidad flexibilidad a la cartera. Sobre todo, ambos no dependen de los mismos motores: uno del mercado del alquiler, el otro de la salud de las pymes europeas.
Una forma sencilla de escalonar los ingresos, en definitiva. Es también la lógica que desarrollamos en nuestra guía de las inversiones alternativas.
Para recordar
SCPI y crowdlending permiten ambos aspirar a ingresos periódicos, pero por caminos opuestos. La SCPI apuesta por el inmobiliario y el largo plazo, con ingresos variables y una fiscalidad pesada para los contribuyentes con una carga impositiva elevada. El crowdlending apuesta por el préstamo a empresas y el corto plazo, con intereses mensuales, un impuesto de tipo único del 31,4 % y un capital que hay que reinvertir en cada vencimiento.
En cuanto a la liquidez, ninguno de los dos ofrece una salida garantizada. Las dificultades de algunas SCPI desde 2023 lo han demostrado, al igual que el funcionamiento de cualquier mercado secundario.
La elección correcta depende, por tanto, menos del tipo anunciado que de tres preguntas: ¿cuánto tiempo puede inmovilizar ese capital, cuál es su TMI y qué riesgo está dispuesto a asumir?
FAQ
SCPI o crowdlending: ¿cuál rinde más después de impuestos?
Todo depende de su tipo marginal y de la rentabilidad de cada inversión. Con un ingreso bruto idéntico, la SCPI francesa resulta algo más favorable con un tipo marginal del 0 u 11 %. A partir del 30 %, el tipo fijo del crowdlending deja más ingresos netos. El crowdlending presenta además tipos más elevados, a cambio de un riesgo de crédito mayor.
¿Las SCPI reparten ingresos todos los meses?
No, no en la mayoría de los casos. Las SCPI suelen repartir sus ingresos cada trimestre, tras un plazo de disfrute de 2 a 6 meses. Algunas ofrecen un pago mensual. En el crowdlending, los intereses son por lo general mensuales.
¿Es el crowdlending más arriesgado que una SCPI?
El riesgo no es de la misma naturaleza. Una SCPI está expuesta a la desocupación de los inmuebles y a la caída del precio de las participaciones, sobre un patrimonio muy diversificado. El crowdlending está expuesto al impago de cada prestatario y al riesgo de plataforma, con una diversificación que hay que construir uno mismo. En ambos casos, se puede perder parte del capital.
¿Se puede incluir el crowdlending en un seguro de vida o en un PEA?
No. Los préstamos de crowdlending se mantienen de forma directa, en la plataforma. Las SCPI, por el contrario, se ofrecen en numerosos contratos de seguro de vida.
¿Hay que declarar una cuenta de crowdlending abierta en Suiza?
Sí. Un residente fiscal francés debe declarar cada año su cuenta situada en el extranjero mediante el formulario 3916, y declarar los intereses percibidos. El pago a cuenta y las cotizaciones sociales se abonan a través del formulario 2778, salvo exención del pago a cuenta según su renta fiscal de referencia.
SCPI o crowdlending: la cuestión no es encontrar la mejor inversión en términos absolutos, sino la que encaja con su calendario, su fiscalidad y su tolerancia al riesgo. Las rentas trimestrales de una SCPI y los intereses mensuales de un préstamo no responden a la misma necesidad, y pueden convivir perfectamente en un mismo patrimonio. Entonces, ¿qué necesita su presupuesto: una base para los próximos diez años o un ingreso que llegue ya el mes que viene?
Acerca de Maclear
Maclear AG es una plataforma suiza de préstamos entre particulares (P2P) y de crowdlending, cuya sede se encuentra en Suiza. La empresa actúa como intermediario financiero en el sector no bancario y es miembro de PolyReg SRO, de acuerdo con la regulación financiera suiza, especialmente en materia de AML, KYC y RGPD. Maclear brinda a los inversores particulares y calificados acceso a oportunidades de préstamos a empresas cuidadosamente seleccionadas, con una evaluación de riesgos integrada, un Fondo de Provisión y un Mercado Secundario destinado a la liquidez.
El contenido de este artículo se proporciona con fines informativos y educativos únicamente. No constituye un consejo de inversión, financiero, fiscal o legal. El préstamo entre particulares (P2P) y las inversiones en crowdlending conllevan un riesgo de pérdida parcial o total del capital. Los rendimientos pasados no presagian resultados futuros. La liquidez en un mercado secundario no está garantizada. Se invita a los lectores a realizar sus propias investigaciones y a consultar a asesores calificados antes de tomar cualquier decisión financiera. La disponibilidad de productos y servicios puede estar restringida en ciertas jurisdicciones.