SCPI czy crowdlending: która inwestycja da regularny dochód?

Definicje

SCPI najczęściej wypłaca swoje dochody co kwartał, jest rozważana w perspektywie około dziesięciu lat, a jej czynsze są opodatkowane jak dochody z nieruchomości.

Crowdlending wypłaca odsetki co miesiąc, od pożyczek na okres od kilku miesięcy do nieco ponad roku, i podlega podatkowi ryczałtowemu.

W obu przypadkach Twój kapitał nie jest gwarantowany. Dalej wszystko rozstrzyga się w szczegółach, które przeanalizujemy.

A jeśli chcesz poszerzyć rozważania o inne instrumenty, nasz przewodnik po inwestycji przynoszącej dochód co miesiąc omawia dziewięć rozwiązań.

SCPI i crowdlending: dwa bardzo różne sposoby uzyskiwania dochodu

Zanim porównamy liczby, trzeba zrozumieć, skąd pochodzą pieniądze w każdej z tych inwestycji — właśnie tu wszystko się różni.

SCPI: otrzymujesz część czynszów

SCPI (société civile de placement immobilier) zbiera oszczędności tysięcy wspólników, aby kupować biura, lokale handlowe, magazyny lub mieszkania. Wynajmuje je, inkasuje czynsze, opłaca swoje koszty, a następnie wypłaca Ci resztę proporcjonalnie do Twoich udziałów.

Nie jesteś więc właścicielem budynku. Jesteś wspólnikiem spółki, która posiada ich dziesiątki.

Bezpośrednia konsekwencja: dochód z SCPI nie jest ustalony z góry. Zależy on od wskaźnika obłożenia budynków, renegocjowanych czynszów, odejść najemców. Może rosnąć, może spadać.

Crowdlending: otrzymujesz odsetki od pożyczki

W przypadku crowdlendingu pożyczasz pieniądze firmom za pośrednictwem platformy. W zamian pożyczkobiorca wypłaca ci odsetki zgodnie z harmonogramem podpisanym na samym początku, a następnie zwraca ci kapitał.

Tutaj dochód ma więc charakter umowny : oprocentowanie i harmonogram są znane przed zainwestowaniem. Nie oznacza to jednak, że są gwarantowane, do czego jeszcze wrócimy.

Istnieją dwie struktury spłaty:

• Pożyczka amortyzowana zwraca ci część kapitału przy każdej racie,

• Pożyczka typu in fine wypłaca ci wyłącznie odsetki przez czas trwania pożyczki, a następnie całość kapitału na koniec.

Uwaga: w Maclear, który finansuje europejskie MŚP, pożyczki działają według tego drugiego schematu: odsetki co miesiąc, a kapitał zwracany jednorazowo w terminie zapadalności.

A co z crowdfundingiem nieruchomościowym?

Wpisz w Google „SCPI czy crowdfunding”: niemal wszystkie porównania przeciwstawiają SCPI a crowdfunding nieruchomościowy. Logiczne, oba dotyczą nieruchomości.

Tyle że przy celu, jakim są regularne dochody, to porównanie nie całkiem się broni.

Finansowanie dewelopera, spłacane na koniec

W przypadku crowdfundingu nieruchomościowego najczęściej pożycza się deweloperowi, w formie obligacji, aby sfinansować budowę lub remont danego projektu. Deweloper spłaca Cię, gdy sprzeda lokale.

Zakładane stopy zwrotu są wysokie, rzędu 9 % rocznie, przy okresach od 12 do 36 miesięcy. Jednak w wielu transakcjach odsetki są kapitalizowane i wypłacane w terminie zapadalności, razem z kapitałem.

Przez dwa lub trzy lata nie otrzymujesz więc… nic.

Dlaczego nie zastępuje to źródła dochodu?

Crowdfunding nieruchomościowy to inwestycja nastawiona na stopę zwrotu, a nie na bieżący dochód. Służy do pomnażania kapitału w określonym okresie, a nie do zasilania budżetu co miesiąc.

Trzeba też liczyć się z opóźnieniami: gdy budowa się przeciąga lub sprzedaż zwalnia, spłata przesuwa się o kilka miesięcy, czasem więcej. Okres 2022-2025 o tym przypomniał: wzrost stóp procentowych, słaba sprzedaż nowych mieszkań, dodatkowe koszty budowy… Kilka francuskich platform zostało bezpośrednio dotkniętych, Koregraf zakończył działalność w kwietniu 2025 roku, a WiSEED został objęty postępowaniem naprawczym przed przejęciem przez grupę Advenis w grudniu 2025 roku.

Krótko mówiąc, jeśli Twoim priorytetem jest regularny strumień dochodów, prawdziwy pojedynek rozgrywa się między SCPI a crowdlendingiem dla firm. To właśnie ten przypadek omawiamy w dalszej części artykułu.

Tabela porównawcza SCPI vs crowdlending

Oto najważniejsze informacje na jednej stronie.

Dane dotyczące crowdlendingu opierają się na przykładzie Maclear, warunki różnią się w zależności od platformy.

Jedna liczba rzuca się w oczy: różnica w rentowności. Nie oznacza ona, że jedno „przynosi więcej” niż drugie przy równym ryzyku. Stopa 14 % wynagradza ryzyko kredytowe wobec MŚP, stopa 5 % wynagradza posiadanie wynajmowanych nieruchomości. To nie są te same rodzaje ryzyka, więc wynagradzane są w różny sposób, porównujemy je niżej.

Minimalna inwestycja: oba rozwiązania są dostępne

Pierwszy punkt wspólny: ani SCPI, ani crowdlending nie wymagają dużego kapitału na start.

Po stronie SCPI cena udziału waha się od kilkudziesięciu do ponad tysiąca euro, a niektóre narzucają minimalną liczbę udziałów przy pierwszym zapisie. Cena udziału może nawet zostać podzielona, by zwiększyć dostępność: w Perial Opportunités Europe spadła z 880 do 44 € z dniem 1 stycznia 2026 r.

Po stronie crowdlendingu Maclear ustala minimum na 50 € na inwestycję na rynku pierwotnym.

Prawdziwe pytanie nie brzmi więc „ile trzeba, aby zacząć?”. Raczej: ile trzeba, aby być zdywersyfikowanym?

Jeden udział SCPI daje już ekspozycję na dziesiątki nieruchomości! Pożyczka 50 € daje ekspozycję na jednego pożyczkobiorcę.

Pamiętaj, że w crowdlendingu dywersyfikację buduje się ręcznie, rozkładając kapitał na kilka pożyczek, kilka sektorów, kilka krajów. Mając 1 000 €, możesz sfinansować dwadzieścia pożyczek. Mając 200 € — tylko cztery.

Regularność dochodów: kwartalnie czy miesięcznie

To sedno sprawy. I tutaj oba rozwiązania zachowują się zupełnie inaczej.

SCPI: okres karencji, luka powietrzna na starcie

Kiedy kupujesz udziały SCPI, przez kilka miesięcy nie otrzymujesz nic — to okres karencji : czas potrzebny spółce zarządzającej na zainwestowanie twoich pieniędzy w wynajęte nieruchomości.

W 2026 roku trzeba liczyć od 2 do 6 miesięcy, przy czym większość dochodowych SCPI mieści się w przedziale od 3 do 6 miesięcy.

Ten okres jest normalny. Chroni dotychczasowych wspólników, których dochody zostałyby rozwodnione, gdyby nowo przybyli otrzymywali wypłaty, zanim ich pieniądze zaczną pracować.

Następnie dochody wpływają najczęściej co kwartał. Niektóre SCPI wypłacają co miesiąc, ale stanowią one mniejszość.

Crowdlending: miesięczny przepływ i kapitał do reinwestowania

W przypadku pożyczki udzielanej za pośrednictwem spółki oferującej crowdlending, tak jak na Maclear, odsetki wpływają co miesiąc od pierwszej raty, bez okresu karencji!

Uważaj jednak, aby nie mylić przepływu z trwałym dochodem. W przypadku pożyczki z jednorazową spłatą kapitału w miesiącu zapadalności otrzymujesz cały kapitał naraz — jeśli go ponownie nie ulokujesz, dochód się kończy.

Aby utrzymać stabilny dochód miesięczny, trzeba zatem reinwestować spłacony kapitał na bieżąco. Właśnie w ten sposób inwestorzy w crowdlendingu budują horyzont kilku lat z pożyczek trwających kilka miesięcy.

Uwaga: narzędzie AutoInvest od Maclear może zautomatyzować ten etap zgodnie z twoimi kryteriami!

Deklarowana rentowność a rzeczywista rentowność

Po stronie SCPI wskaźnikiem odniesienia jest stopa wypłaty. W 2025 roku wynosi ona średnio 4,91 %, z rozpiętością od 4,2 % dla SCPI mieszkaniowych do 6 % dla zdywersyfikowanych.

Tyle że ta stopa opowiada tylko część historii. Nie uwzględnia ani ceny udziału, ani opłat za subskrypcję. W 2025 roku średnia cena udziału spadła o 3,45 %, sprowadzając całkowity wynik SCPI do +1,46 %.

W crowdlendingu stopy podawane przez Maclear wynoszą od 14 do 16 % rocznie. Ta stopa nie jest gwarantowanym zwrotem: zakłada, że pożyczkobiorca spłaca zgodnie z planem. Jedno nieodzyskane niewykonanie zobowiązania i rzeczywisty wynik Twojego portfela spada.

Opodatkowanie: dochody z nieruchomości kontra podatek zryczałtowany

Dla osoby będącej francuskim rezydentem podatkowym to często kryterium przesądzające o decyzji, a od 2026 roku różnica między oboma reżimami się zmieniła.

Francuskie SCPI: skala podatkowa + 17,2 %

Czynsze z SCPI inwestującej we Francji to dochody z nieruchomości. Dodają się one do pozostałych Twoich dochodów i są opodatkowane według skali progresywnej, czyli według Twojej krańcowej stawki podatkowej (TMI). Do tego dochodzi 17,2 % składek społecznych.

Dobra wiadomość: podwyżka CSG uchwalona na 2026 rok nie dotyczy tej kategorii. Dochody z nieruchomości pozostają obciążone 17,2 % składek społecznych.

Zła wiadomość: począwszy od TMI na poziomie 30 %, rachunek szybko rośnie. 30 % podatku plus 17,2 % składek społecznych, czyli 47,2 % Twoich czynszów wraca do urzędu skarbowego!

Europejskie SCPI: łagodniejsze, ale bardziej skomplikowane

SCPI inwestująca poza Francją uzyskuje czynsze ze źródeł zagranicznych. W zależności od umów podatkowych istnieją dwa mechanizmy: ulga podatkowa albo zwolnienie z uwzględnieniem stawki efektywnej.

W obu przypadkach, ostateczne opodatkowanie jest często łagodniejsze niż w przypadku SCPI w 100 % francuskiej, wraz ze składkami socjalnymi. Dokładne traktowanie zależy jednak od krajów posiadanych nieruchomości oraz od Twojej sytuacji osobistej: jednolity formularz podatkowy (IFU) wysyłany co roku przez towarzystwo zarządzające wskazuje, gdzie i co zadeklarować, poświęć czas na jego przejrzenie.

Crowdlending: podatek ryczałtowy 31,4 %

Odsetki z crowdlendingu to dochody z kapitałów pieniężnych. Domyślnie podlegają jednolitemu podatkowi ryczałtowemu, słynnej flat tax!

Od 1 stycznia 2026 r. wzrasta on z 30 % do 31,4 %: 12,8 % podatku dochodowego i 18,6 % składek socjalnych. Nadal możliwy jest wybór skali progresywnej, ale stosuje się ją wtedy do całości Twoich dochodów kapitałowych z danego roku…

Ponieważ Maclear jest platformą szwajcarską, dochodzą dwie formalności: formularz 2778 służący do uregulowania zaliczki i składek socjalnych od uzyskanych odsetek oraz formularz 3916 do zadeklarowania rachunku prowadzonego za granicą.

Wszystko jest szczegółowo opisane w naszym przewodniku o opodatkowaniu crowdlendingu we Francji oraz w naszym artykule o tym, jak inwestować w Szwajcarii z Francji.

Przykład: ile zostaje z 1 000 € dochodu

Weźmy 1 000 € czynszów z francuskiej SCPI z jednej strony i 1 000 € odsetek z crowdlendingu z drugiej. Dla każdego TMI przyjmujemy najkorzystniejszą opcję (bez uwzględnienia odliczalnego CSG i innych dochodów kapitałowych).

Wynik jest jednoznaczny: dla gospodarstw domowych nisko opodatkowanych francuskie SCPI są nieco korzystniejsze. Już od progu 30 % podatek liniowy wyraźnie zyskuje przewagę: przy TMI 41 % różnica sięga 268 € na 1 000 € dochodu!

Jeśli jesteś osobą zamożną, o wysokich dochodach i znacznym opodatkowaniu, crowdlending wygrywa ten pojedynek zdecydowanie.

Płynność i okres blokady: kto odzyskuje swoje pieniądze i kiedy?

Otrzymywać dochód to dobrze. Móc odzyskać swój kapitał w dniu, w którym jest potrzebny, to jeszcze lepiej. I właśnie tutaj obie inwestycje miały w ostatnich latach bardzo różne losy.

Jeśli chcesz zgłębić to pojęcie ogólnie, omawiamy je w naszym artykule o płynności inwestycji.

SCPI: gdy sprzedający czekają

W SCPI o zmiennym kapitale, odsprzedajesz swoje udziały spółce zarządzającej, która je „odkupuje” dzięki wpłatom nowych wspólników, więc dopóki napływ kapitału się utrzymuje, wszystko jest w porządku.

Gdy napływ zwalnia, wnioski o wycofanie środków się kumulują. Tak właśnie dzieje się od 2023 roku, po spadku cen udziałów. Na dzień 30 czerwca 2026 roku udziały oczekujące na sprzedaż odpowiadały wciąż kwocie 1,9 miliarda euro.

Aby odblokować sytuację, jedenaście SCPI zawiesiło zmienność swojego kapitału od początku 2026 roku, co stanowi około 12 % kapitalizacji rynku. Ich udziały są odtąd przedmiotem obrotu na rynku wtórnym, po cenie, przy której spotykają się kupujący i sprzedający.

SCPI pozostaje inwestycją długoterminową a odsprzedaż po dwóch latach wiąże się z ryzykiem nieodrobienia opłat wstępnych, a nawet oczekiwania kilku miesięcy na wyjście z inwestycji…

Crowdlending: termin zapadalności albo rynek wtórny

W crowdlendingu naturalnym wyjściem jest termin zapadalności pożyczki : na Maclear od 4 do 16 miesięcy. Twój kapitał wraca wtedy na Twoje konto, pod warunkiem że pożyczkobiorca dokona spłaty.

Potrzebujesz wyjść wcześniej? Rynek wtórny Maclear pozwala Ci odsprzedać swoje wierzytelności innym inwestorom. Zasady są proste:

• Pierwsze wystawienie na sprzedaż jest możliwe od kilku dni do 2 tygodni po zamknięciu zbiórki na projekt.

• Sprzedajesz po wartości nominalnej lub z dyskontem sięgającym 50 %, nigdy powyżej zainwestowanej kwoty.

• Ogłoszenie wygasa po 14 dniach bez kupującego i nie są pobierane żadne opłaty.

• Opłata w wysokości 2,5 % obciąża sprzedającego, wyłącznie jeśli sprzedaż dojdzie do skutku.

• Wierzytelność kupiona na rynku wtórnym nie może zostać odsprzedana przed upływem 30 dni.

W okresie od maja 2024 do maja 2026 rokumediana czasu sprzedaży wynosiła około 3 godzin, przy czym 80,7 % ogłoszeń sprzedano w ciągu 24 godzin, a 97 % w ciągu 7 dni. Maclear zaznacza, że te dane historyczne nie gwarantują przyszłej płynności : wszystko zależy od popytu kupujących w momencie, w którym sprzedajesz.

Aby dowiedzieć się więcej, nasz artykuł poświęcony rynkowi wtórnemu pożyczek P2P szczegółowo omawia wycenę i ryzyko negatywnej selekcji.

Ryzyka: co może przerwać Twoje dochody

Żadna z tych dwóch inwestycji nie jest pozbawiona ryzyka. Ale nie zagrażają im te same rzeczy.

SCPI obawia się przede wszystkim pustostanów. Mniej najemców to mniej czynszów, a więc niższa dywidenda.

Średni finansowy wskaźnik obłożenia SCPI spadł do 91,3 % w 2025 roku, notując spadek drugi rok z rzędu. W pierwszym półroczu 2026 roku 53 % SCPI obniżyło wypłaty. Obawia się także spadku wartości nieruchomości, który przekłada się na cenę udziału.

Crowdlending obawia się przede wszystkim niewypłacalności pożyczkobiorcy, a MŚP w trudnej sytuacji może zawiesić spłaty, a wtedy Twoja wierzytelność zależy od windykacji!

Kilka mechanizmów ogranicza to ryzyko, nie eliminując go. W Maclear pożyczki są zabezpieczone gwarancjami (wyposażenie, zapasy, pojazdy, nieruchomości), a relację między kwotą pożyczki a wartością zabezpieczenia mierzy wskaźnik wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Do tego dochodzi Provision Fund, zasilany 2 % każdego finansowanego projektu: jeśli pożyczkobiorca spóźnia się z odsetkami o ponad 3 dni, Maclear nadal wypłaca odsetki z tego funduszu aż do wznowienia płatności.

Pozostaje ryzyko platformy, właściwe dla crowdlendingu: stabilność pośrednika liczy się tak samo jak stabilność pożyczkobiorców. W tym punkcie ramy prawne również się różnią.

SCPI to produkty zatwierdzone przez AMF. Maclear to szwajcarska platforma, członek organizacji samoregulacyjnej PolyReg, nadzorowanej przez FINMA.

SCPI czy crowdlending: co wybrać w zależności od swojego profilu?

Nie ma uniwersalnego zwycięzcy. Jest przede wszystkim lokata lepiej dopasowana niż druga do Twojego horyzontu, Twojego opodatkowania i Twojego zapotrzebowania na dochód.

SCPI pasuje do Ciebie raczej, jeśli…

Masz horyzont co najmniej dziesięciu lat i godzisz się na to, by w tym czasie nie naruszać tego kapitału. Płacisz niskie podatki lub trzymasz swoje udziały w ubezpieczeniu na życie. Chcesz natychmiastowej dywersyfikacji nieruchomościowej bez konieczności budowania jej samodzielnie.

I rozważasz inwestowanie na kredyt: w SCPI jest to możliwe, w crowdlendingu nie.

Crowdlending jest dla Ciebie odpowiedni raczej wtedy, gdy…

Chcesz dochodu miesięcznego, bez okresu karencji. Twoja TMI wynosi 30 % lub więcej, a podatek zryczałtowany jest dla Ciebie korzystny. Wolisz krótkie zaangażowania, kilkumiesięczne, które możesz na bieżąco dostosowywać.

I jesteś gotów aktywnie dywersyfikować na wiele pożyczek, akceptując wyższe ryzyko kredytowe w zamian za wyższą rentowność.

A może jedno i drugie?

Wielu inwestorów nie wybiera. Łączą oba rozwiązania.

SCPI pełni rolę długoterminowego fundamentu nieruchomościowego, z dochodami kwartalnymi. crowdlending zapewnia strumień miesięczny oraz krótkie terminy, które regularnie przywracają portfelowi elastyczność. Przede wszystkim oba nie zależą od tych samych czynników: jedno od rynku najmu, drugie od kondycji europejskich MŚP.

Krótko mówiąc, to prosty sposób na rozłożenie dochodów w czasie. Taką samą logikę rozwijamy w naszym przewodniku po inwestycjach alternatywnych.

Do zapamiętania

SCPI i crowdlending pozwalają oba dążyć do regularnych dochodów, ale zupełnie innymi drogami. SCPI stawia na nieruchomości i długi okres, ze zmiennymi dochodami i wysokim opodatkowaniem dla podatników mocno obciążonych. Crowdlending stawia na pożyczki dla firm i krótki okres, z odsetkami miesięcznymi, podatkiem zryczałtowanym w wysokości 31,4 % i kapitałem do ponownego zainwestowania przy każdym terminie zapadalności.

Jeśli chodzi o płynność, żadne z nich nie oferuje gwarantowanego wyjścia. Pokazały to trudności niektórych SCPI od 2023 roku, podobnie jak funkcjonowanie każdego rynku wtórnego.

Właściwy wybór zależy więc mniej od podawanego oprocentowania niż od trzech pytań: na jak długo możesz zamrozić ten kapitał, jaka jest Twoja TMI i jakie ryzyko jesteś gotów ponieść?

FAQ

SCPI czy crowdlending: co daje więcej po opodatkowaniu?

Wszystko zależy od Twojego progu podatkowego (TMI) i rentowności każdej inwestycji. Przy identycznym dochodzie brutto francuska SCPI jest nieco korzystniejsza przy TMI 0 lub 11 %. Już od 30 % podatek liniowy stosowany w crowdlendingu pozostawia wyższy dochód netto. Crowdlending oferuje również wyższe stopy, w zamian za większe ryzyko kredytowe.

Czy SCPI wypłacają dochody każdego miesiąca?

Nie, w większości przypadków nie. SCPI najczęściej wypłacają dochody co kwartał, po okresie oczekiwania wynoszącym od 2 do 6 miesięcy. Niektóre proponują wypłatę miesięczną. W crowdlendingu odsetki są zazwyczaj miesięczne.

Czy crowdlending jest bardziej ryzykowny niż SCPI?

Ryzyko nie jest tej samej natury. SCPI jest narażona na pustostany i spadek ceny udziałów, przy bardzo zdywersyfikowanym majątku. Crowdlending jest narażony na niewypłacalność każdego pożyczkobiorcy oraz na ryzyko platformy, przy dywersyfikacji, którą trzeba zbudować samemu. W obu przypadkach kapitał może zostać częściowo utracony.

Czy można umieścić crowdlending w ubezpieczeniu na życie lub w PEA?

Nie. Pożyczki crowdlendingowe posiada się bezpośrednio, na platformie. SCPI natomiast są dostępne w wielu umowach ubezpieczenia na życie.

Czy trzeba zgłaszać rachunek crowdlendingowy otwarty w Szwajcarii?

Tak. Francuski rezydent podatkowy musi każdego roku zgłaszać swój rachunek prowadzony za granicą na formularzu 3916 oraz deklarować otrzymane odsetki. Zaliczka i składki społeczne są rozliczane za pomocą formularza 2778, chyba że przysługuje zwolnienie z zaliczki w zależności od Twojego referencyjnego dochodu podatkowego.

SCPI czy crowdlending — pytanie nie dotyczy znalezienia najlepszej inwestycji w sensie absolutnym, lecz takiej, która odpowiada Twojemu kalendarzowi, Twojej sytuacji podatkowej i Twojej tolerancji ryzyka. Kwartalne czynsze z SCPI i miesięczne odsetki z pożyczki nie odpowiadają na tę samą potrzebę i mogą bez problemu współistnieć w jednym portfelu. Czego więc potrzebuje Twój budżet: fundamentu na najbliższe dziesięć lat czy dochodu, który pojawi się już w przyszłym miesiącu?

Treść tego artykułu jest dostarczana wyłącznie w celach informacyjnych i edukacyjnych. Nie stanowi porady inwestycyjnej, finansowej, podatkowej ani prawnej. Pożyczki między osobami (P2P) i inwestycje w crowdlending wiążą się z ryzykiem częściowej lub całkowitej utraty kapitału. Wyniki przeszłe nie gwarantują przyszłych rezultatów. Płynność na rynku wtórnym nie jest gwarantowana. Czytelnicy są zachęcani do przeprowadzenia własnych badań i skonsultowania się z wykwalifikowanymi doradcami przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji finansowej. Dostępność produktów i usług może być ograniczona w niektórych jurysdykcjach.