Ser dono do imóvel ou emprestar com garantia sobre ele: quem faz o trabalho

O que faz, na prática, o proprietário de um imóvel arrendado?

A compra do edifício é apenas o início do envolvimento do proprietário. Alguém tem de o anunciar, organizar visitas, selecionar inquilinos, preparar contratos de arrendamento e manter o imóvel em condições de utilização. Quando um inquilino sai, grande parte desse trabalho recomeça.

Um gestor de imóveis pode assumir a comunicação com os inquilinos, a cobrança das rendas e a organização da manutenção. Isso reduz a carga de trabalho do proprietário, mas tem um custo. O proprietário continua a analisar as despesas, a aprovar obras de maior dimensão e a disponibilizar fundos quando as rendas recebidas não cobrem as contas.

O trabalho e os custos de senhorio mantêm-se durante todo o período de propriedade. Um inquilino fiável e um edifício bem conservado podem tornar alguns períodos mais tranquilos do que outros, mas não eliminam as responsabilidades.

Os impostos sobre o imóvel, os seguros e a manutenção também devem constar do orçamento. Algumas despesas podem ser imputadas aos inquilinos nos termos do contrato de arrendamento e da legislação local. Mesmo assim, o proprietário tem de as contabilizar, em vez de considerar as rendas recebidas como lucro.

O que acontece se um senhorio não conseguir encontrar um inquilino?

O proprietário fica sem rendimento de rendas, enquanto continua a suportar despesas. Uma fração desocupada pode ainda exigir seguro, manutenção, impostos sobre o imóvel e trabalhos para a preparar para o próximo inquilino.

O que evita fazer um credor cujo empréstimo está garantido pelo mesmo imóvel?

O credor detém um crédito sobre o mutuário, e não uma participação na propriedade do edifício. O mutuário tem de pagar o capital e os juros nos termos do contrato de empréstimo. O imóvel serve de garantia dessa obrigação.

O credor não anuncia frações desocupadas, não escolhe inquilinos, não organiza a substituição de uma caldeira nem paga o imposto sobre o imóvel do proprietário como despesa corrente de propriedade. Essas tarefas continuam a caber ao proprietário ou ao gestor do imóvel.

Assim se explica o crédito garantido por imóveis através das responsabilidades do dia a dia: o edifício garante o empréstimo, mas o credor não o gere.

Esta comparação diz respeito a um empréstimo convencional garantido, com taxa de juro fixa e sem qualquer componente de participação no capital. Os direitos efetivos dependem sempre da documentação do empréstimo.

Conceder empréstimos garantidos por imóveis é uma forma passiva de obter exposição ao imobiliário?

Pode oferecer uma exposição passiva ao imobiliário, no sentido de que não gere o edifício. Ainda assim, tem de analisar o mutuário, compreender o contrato e examinar as garantias.

Depois de investir, a sua atenção centra-se no crédito e nos respetivos pagamentos. Se o mutuário entrar em incumprimento, poderá ter de acompanhar as informações sobre a recuperação ou tomar decisões sobre a sua posição. Isto é diferente de responder a um pedido de manutenção de um inquilino, mas continua a exigir atenção.

De onde provém o rendimento e quem beneficia da valorização?

O proprietário recebe as rendas e paga as despesas de detenção e exploração do imóvel. O montante remanescente após as despesas operacionais pode ser bastante diferente da renda indicada num anúncio. Os custos de financiamento, aquisição e venda também influenciam o resultado global.

O credor recebe juros de acordo com o plano de pagamentos acordado, desde que o mutuário pague. O plano estabelece o que é devido; não garante que todos os pagamentos sejam efetuados.

Uma reparação inesperada mostra como estes papéis diferem. O proprietário tem de organizar a obra e suportar a despesa, o que reduz o resultado do arrendamento do imóvel. A reparação não reduz automaticamente os juros devidos ao credor. No entanto, se pressionar as finanças do mutuário, pode afetar a sua capacidade de pagamento.

O mutuante beneficia se o valor do imóvel aumentar?

Não. Um mutuante convencional com juro fixo não recebe qualquer parte da valorização. Se o proprietário vender o edifício por um valor superior ao esperado, o ganho pertence ao proprietário, depois de deduzidas as dívidas e os custos relevantes.

O mutuante mantém o direito ao capital e aos juros acordados. Uma avaliação mais elevada do imóvel não acrescenta a esse direito qualquer rendimento de propriedade.

A distinção entre valorização do capital e juro fixo diz, portanto, respeito àquilo que cada parte tem direito a receber. O proprietário participa nas variações do valor de mercado do edifício. O direito ordinário do mutuante aos juros não varia com esse valor.

Ainda assim, a descida dos preços pode prejudicar indiretamente o mutuante. Se o mutuário entrar em incumprimento e o imóvel tiver de ser vendido, um preço de venda mais baixo pode significar que há menos dinheiro disponível para reembolsar o crédito.

O que acontece quando surge um problema com o imóvel?

A desocupação, os danos ou uma menor procura de arrendamento afetam diretamente o proprietário. As rendas podem diminuir, os custos de reparação podem aumentar ou o edifício pode tornar-se mais difícil de vender ao preço pretendido pelo proprietário.

O mutuante não assume automaticamente essas despesas. Do mesmo modo, uma fração desocupada não transfere a propriedade do edifício para o mutuante. O mutuário continua responsável pelos pagamentos previstos no contrato de empréstimo.

O que recebe o mutuante se o mutuário entrar em incumprimento?

O mutuante dispõe de direitos de garantia ao abrigo dos documentos e da legislação aplicáveis, que podem ser exercidos através de um representante nomeado. Esses direitos proporcionam uma via de recuperação. Não geram um pagamento automático da totalidade do crédito.

A execução pode demorar e o imóvel pode ser vendido por um valor inferior ao previsto. Os custos de recuperação e os créditos de grau superior podem também reduzir o produto disponível. O valor do edifício no início da execução pode diferir do seu valor na data de concessão do empréstimo.

Como se comparam o proprietário e o mutuante em relação ao mesmo ativo?

Este artigo não calcula rendibilidades específicas, montantes de entrada nem cobertura da garantia. Estes exigem uma avaliação separada do imóvel e uma análise da garantia.

Ser proprietário de um imóvel e conceder um empréstimo garantido por ele são duas funções distintas sobre o mesmo ativo — uma implica trabalho operacional e ambos os lados da variação de valor; a outra não implica nenhum deles, mas está limitada a uma taxa fixa e protegida pela garantia apenas em caso de incumprimento, não por uma garantia de reembolso integral.

Em que diferem os compromissos de tempo e os requisitos de entrada?

Um proprietário necessita de capital suficiente para adquirir o imóvel e de recursos para o continuar a deter. O preço de compra é apenas parte do compromisso. Devem também ser considerados os custos de aquisição, os serviços profissionais e os fundos para períodos de desocupação ou reparações.

Um mutuante compromete o montante do seu crédito ao abrigo do acordo de financiamento. Se um empréstimo for dividido entre vários investidores, o crédito de um investidor pode representar apenas parte do financiamento. Isso não torna o investidor um senhorio fracionado.

Numa comparação entre imóvel para arrendamento e concessão de empréstimo, estes compromissos fazem parte do negócio. Um compromisso inicial menor ou menos trabalho operacional não determina qual das posições terá melhor desempenho.

Sair também significa vender coisas diferentes. No Secondary Market da Maclear, os créditos elegíveis podem ser colocados à venda ao valor nominal ou com um desconto até 50%. Não é possível fixar preços acima do valor nominal, e não é garantido encontrar comprador. A transação transfere o crédito, não a propriedade do edifício.

Perguntas frequentes

Que trabalho operacional implica ser proprietário de um imóvel arrendado?

Implica encontrar e manter inquilinos, gerir períodos de desocupação, tratar de reparações e suportar as despesas inerentes à propriedade, como os impostos sobre imóveis. Um gestor de imóveis pode assumir muitas tarefas diárias, mas o proprietário paga o serviço e mantém a responsabilidade financeira. Estas obrigações mantêm-se durante todo o período de propriedade, embora a carga de trabalho varie consoante o edifício, os inquilinos e o modelo de gestão.

Um mutuante com garantia sobre um imóvel tem de gerir o ativo?

Não. Deter um crédito convencional garantido por um imóvel não torna o mutuante responsável pela escolha de inquilinos, pela organização da manutenção ou pelo pagamento das despesas correntes da propriedade. O papel do mutuante é definido pelos documentos do empréstimo e da garantia. Se o mutuário entrar em incumprimento, a recuperação pode envolver processos judiciais ou representantes nomeados, e não a gestão corrente do imóvel.

Quem beneficia se o valor do imóvel aumentar?

O proprietário beneficia da valorização, depois de deduzidas as dívidas e os custos relevantes. Um mutuante convencional com juro fixo recebe o capital e os juros acordados, sem participação no preço de venda mais elevado. Um imóvel mais valioso pode melhorar a potencial posição de recuperação em caso de incumprimento, mas não confere ao mutuante direito à mais-valia do proprietário.

Emprestar com garantia de um imóvel exige menos trabalho do que ser proprietário?

Sim, no que respeita às responsabilidades correntes do imóvel. O mutuante não trata de inquilinos, reparações nem períodos de desocupação. A análise e o acompanhamento do crédito continuam, ainda assim, a exigir atenção, sobretudo se os pagamentos cessarem. O mutuante evita as obrigações operacionais do proprietário, mas também prescinde da participação na valorização, recebendo em contrapartida um direito contratual a juros.

O que garante efetivamente a um mutuante uma garantia constituída sobre um imóvel?

Não garante o reembolso integral. Uma garantia válida e executável confere direitos de garantia que podem apoiar a recuperação após o incumprimento do mutuário, nos termos dos documentos e da legislação aplicável. O produto obtido depende de fatores como o preço de venda, os custos de execução e os créditos concorrentes. Um mutuante com garantia pode, ainda assim, perder capital ou juros.

O conteúdo deste artigo é fornecido apenas para fins informativos e educacionais. Não constitui um conselho de investimento, financeiro, fiscal ou jurídico. O empréstimo entre particulares (P2P) e os investimentos em crowdlending envolvem risco de perda parcial ou total do capital. Os desempenhos passados não garantem resultados futuros. A liquidez em um mercado secundário não é garantida. Os leitores são convidados a realizar suas próprias pesquisas e consultar consultores qualificados antes de tomar qualquer decisão financeira. A disponibilidade de produtos e serviços pode ser restrita em algumas jurisdições.