Procura uma aplicação que lhe pague um complemento de rendimento, sem gerir inquilinos nem vigiar a Bolsa todas as manhãs. Duas soluções surgem constantemente nas suas pesquisas: as SCPI e o crowdlending. Umas distribuem rendas, a outra juros. No papel, fazem o mesmo trabalho, mas na prática, o ticket de entrada, o ritmo dos pagamentos, a fiscalidade e a possibilidade de recuperar o seu dinheiro quase nada têm em comum! Propomos compará-las ponto por ponto, com os números de 2026, para saber qual se ajusta à sua situação… ou se vale mais a pena combinar as duas.
SCPI ou crowdlending: que aplicação para rendimentos regulares?
Definições
Uma SCPI paga, na maioria das vezes, os seus rendimentos trimestralmente, encara-se num horizonte de cerca de dez anos, e as suas rendas são tributadas como rendimentos prediais.
O crowdlending paga juros todos os meses, sobre empréstimos de alguns meses a pouco mais de um ano, e está sujeito à flat tax.
Nos dois casos, o seu capital não está garantido. Para o resto, tudo se decide nos detalhes que vamos analisar.
E se quiser alargar a reflexão a outros instrumentos, o nosso guia da aplicação que rende todos os meses analisa nove soluções.
SCPI e crowdlending: duas formas muito diferentes de receber um rendimento
Antes de comparar os números, é preciso perceber de onde vem o dinheiro de cada uma destas aplicações, é precisamente aí que tudo diverge.
A SCPI: recebe uma parte das rendas
Uma SCPI (société civile de placement immobilier) reúne a poupança de milhares de associados para comprar escritórios, lojas, armazéns ou habitações. Arrenda-os, recebe as rendas, paga os seus encargos e depois entrega-lhe o restante na proporção das suas unidades de participação.
Não é, portanto, proprietário de um imóvel. É sócio de uma sociedade que detém dezenas deles.
Consequência direta: o rendimento de uma SCPI não é fixado antecipadamente. Depende da taxa de ocupação dos imóveis, das rendas renegociadas, das saídas de inquilinos. Pode subir, pode descer.
O crowdlending: recebe os juros de um empréstimo
Com o crowdlending, empresta dinheiro a empresas através de uma plataforma. Em troca, o mutuário paga-lhe juros segundo um calendário assinado desde o início e, depois, reembolsa-lhe o capital.
Aqui, o rendimento é, portanto, contratual : a taxa e o calendário são conhecidos antes de investir. O que não significa, no entanto, que sejam garantidos, voltaremos a esse ponto.
Existem duas estruturas de reembolso:
O empréstimo amortizável devolve-lhe uma parte do capital em cada prestação,
O empréstimo in fine paga-lhe apenas os juros durante a duração do empréstimo e, depois, a totalidade do capital no final.
Nota: na Maclear, que financia PME europeias, os empréstimos seguem este segundo esquema: juros todos os meses e o capital devolvido de uma só vez no vencimento.
O crowdlending é uma forma de crowdfunding, mas nem todos os crowdfundings são crowdlending. Se a distinção lhe parecer pouco clara, detalhamo-la no nosso artigo crowdfunding ou crowdlending: compreender a diferença.
E o crowdfunding imobiliário em tudo isto?
Escreva «SCPI ou crowdfunding» no Google: quase todos os comparativos opõem a SCPI ao crowdfunding imobiliário. Lógico, ambos falam de imobiliário.
Só que, para um objetivo de rendimentos regulares, a comparação não se aplica verdadeiramente.
Um financiamento de promoção imobiliária, reembolsado no final
O crowdfunding imobiliário consiste, na maioria das vezes, em emprestar a um promotor, sob a forma de obrigações, para financiar a construção ou a renovação de um empreendimento. O promotor reembolsa-o quando tiver vendido as suas frações.
As rendibilidades visadas são elevadas, da ordem de 9 % ao ano, em prazos de 12 a 36 meses. Mas, em muitas operações, os juros são capitalizados e pagos no vencimento, juntamente com o capital.
Durante dois ou três anos, não recebe, portanto… nada.
Porque é que não substitui uma fonte de rendimentos?
O crowdfunding imobiliário é uma aplicação de rendibilidade, não uma aplicação de rendimento. Serve para fazer crescer um capital durante um determinado período, não para alimentar o seu orçamento todos os meses.
É preciso também contar com os atrasos: quando uma obra descarrila ou as vendas abrandam, o reembolso desliza vários meses, por vezes mais. O período 2022-2025 veio recordá-lo: subida das taxas, vendas de habitação nova em queda, custos adicionais de construção… Várias plataformas francesas foram diretamente afetadas, a Koregraf cessou a sua atividade em abril de 2025 e a WiSEED foi colocada em recuperação judicial antes da sua aquisição pelo grupo Advenis em dezembro de 2025.
Em suma, se a sua prioridade é um fluxo de rendimentos regular, o verdadeiro confronto joga-se entre a SCPI e o crowdlending às empresas. É esse que detalhamos na continuação do artigo.
O crowdfunding imobiliário e o crowdlending estão ambos sujeitos à flat tax para um residente fiscal francês. A diferença não está, portanto, no imposto, mas no calendário: juros no final da operação de um lado, juros mensais do outro.
O quadro comparativo SCPI vs crowdlending
Eis o essencial numa única página.
Os números do crowdlending baseiam-se no exemplo da Maclear, as condições variam de uma plataforma para outra.
| Critério | SCPI | Crowdlending (exemplo Maclear) |
|---|---|---|
| O que detém | Participações numa sociedade imobiliária | Créditos sobre empréstimos a PME |
| Ticket de entrada | Algumas centenas de euros em geral, por vezes menos | 50 € por empréstimo |
| Rendibilidade de referência | 4,91 % de taxa de distribuição média em 2025 | Taxas fixas indicadas de 14 a 16 % ao ano |
| Natureza do rendimento | Rendas, variáveis | Juros fixados por contrato |
| Frequência dos pagamentos | Na maioria das vezes trimestral | Mensal |
| Prazo até ao primeiro rendimento | 2 a 6 meses (prazo de gozo) | Primeira prestação mensal do empréstimo |
| Duração | Sem prazo, horizonte aconselhado de cerca de dez anos | 4 a 16 meses por empréstimo |
| Custos | Custos de subscrição frequentemente próximos de 10 %, custos de gestão sobre as rendas | Sem custos de entrada nem de gestão, 2,5 % a cargo do vendedor em caso de revenda |
| Fiscalidade em França | Rendimentos prediais: escalões do imposto + 17,2 % | Taxa fixa de 31,4 % ou opção pelos escalões |
| Saída antecipada | Revenda das unidades de participação, sem garantia de prazo | Mercado secundário, sem garantia de comprador |
| Período de bloqueio | Variável, unidades de participação por vezes à espera de resgate | Alguns dias a 2 semanas antes da primeira colocação à venda |
| Principais riscos | Desocupação dos imóveis, descida do dividendo e do preço da unidade de participação | Incumprimento do mutuário, risco de plataforma |
| Supervisão | Produto autorizado pela AMF | Membro do OAR PolyReg, supervisionado pela FINMA |
| Seguro de vida ou crédito | Possível | Não |
Um número salta à vista: a diferença de rendibilidade. Não significa que um «rende mais» do que o outro com risco igual. Uma taxa de 14 % remunera um risco de crédito sobre PME, uma taxa de 5 % remunera a detenção de imóveis arrendados. Não são os mesmos riscos, por isso são remunerados de forma diferente; comparamo-los mais abaixo.
Investimento mínimo: ambos são acessíveis
Primeiro ponto em comum: nem a SCPI nem o crowdlending exigem um grande capital para começar.
No caso das SCPI, o preço de uma unidade varia entre algumas dezenas e mais de mil euros, e algumas impõem um número mínimo de unidades na primeira subscrição. O preço da unidade pode mesmo ser dividido para ganhar acessibilidade: o da Perial Opportunités Europe passou de 880 para 44 € a 1 de janeiro de 2026.
No crowdlending, a Maclear fixa o mínimo em 50 € por investimento no mercado primário.
A verdadeira questão não é, portanto, «quanto é preciso para começar?». É antes: quanto é preciso para estar diversificado?
Uma única unidade de SCPI já o expõe a dezenas de imóveis! Um empréstimo de 50 € expõe-no a um único mutuário.
Tenha em conta que, no crowdlending, a diversificação constrói-se manualmente, repartindo o seu capital por vários empréstimos, vários setores, vários países. Com 1 000 €, pode financiar vinte empréstimos. Com 200 €, apenas quatro.
Regularidade dos rendimentos: trimestral ou mensal
É o cerne da questão. E aqui, as duas aplicações comportam-se de forma totalmente diferente.
SCPI: o prazo de fruição, um vazio no arranque
Quando compra participações de SCPI, não recebe nada durante vários meses, é o prazo de fruição : o tempo que a sociedade gestora demora a investir o seu dinheiro em imóveis arrendados.
Em 2026, há que contar entre 2 e 6 meses, com uma maioria de SCPI de rendimento entre 3 e 6 meses.
Este prazo é normal. Protege os associados já existentes, cujos rendimentos seriam diluídos se os recém-chegados fossem pagos antes de o seu dinheiro trabalhar.
Depois, os rendimentos chegam, na maioria das vezes, todos os trimestres. Algumas SCPI pagam todos os meses, mas continuam a ser minoritárias.
Crowdlending: um fluxo mensal e capital para reinvestir
Num empréstimo, numa sociedade que propõe crowdlending como na Maclear, os juros chegam todos os meses logo na primeira prestação, sem prazo de fruição!
Atenção, no entanto, a não confundir fluxo e rendimento duradouro. Com um empréstimo in fine, o mês do vencimento devolve-lhe o capital de uma só vez; se não o reaplicar, o rendimento para.
Para manter um rendimento mensal estável, é preciso, portanto, reinvestir o capital reembolsado à medida que este entra. Aliás, é assim que os investidores em crowdlending constroem um horizonte de vários anos com empréstimos de alguns meses.
Nota: a ferramenta AutoInvest da Maclear pode automatizar esta etapa segundo os seus critérios!
Rendimento apresentado, rendimento real
Do lado das SCPI, o número de referência é o taxa de distribuição. Em 2025, atinge 4,91 % em média, com variações de 4,2 % para as SCPI residenciais a 6 % para as diversificadas.
Só que esta taxa conta apenas uma parte da história. Não tem em conta nem o preço da parte, nem as comissões de subscrição. No ano de 2025, o preço médio da parte recuou 3,45 %, reduzindo o desempenho global das SCPI para +1,46 %.
No crowdlending, as taxas apresentadas pela Maclear vão de 14 a 16 % ao ano. Esta taxa não é uma rentabilidade garantida: pressupõe que o mutuário reembolsa conforme previsto. Um incumprimento não recuperado e o desempenho real da sua carteira diminui.
Para comparar de forma honesta, raciocine sempre em desempenho líquido: rendimentos recebidos, menos as comissões, menos os impostos, mais ou menos a variação do capital.
Fiscalidade: rendimentos prediais contra flat tax
Para um residente fiscal francês, é muitas vezes o critério que faz pender a decisão e, desde 2026, a diferença entre os dois regimes alterou-se.
SCPI francesas: escalões do imposto + 17,2 %
As rendas de uma SCPI investida em França são rendimentos prediais. Somam-se aos seus outros rendimentos e são tributados segundo a tabela progressiva, portanto no seu escalão marginal de tributação (TMI). Acrescem 17,2 % de contribuições sociais.
Boa notícia: o aumento da CSG aprovado para 2026 não abrange esta categoria. Os rendimentos prediais mantêm-se com 17,2 % de contribuições sociais.
Má notícia: a partir de uma TMI de 30 %, a fatura sobe depressa. 30 % de imposto, mais 17,2 % de contribuições sociais, ou seja, 47,2 % das suas rendas voltam para o fisco!
SCPI europeias: mais suaves, mas mais complexas
Uma SCPI que investe fora de França recebe rendas de origem estrangeira. Consoante as convenções fiscais, existem dois mecanismos: o crédito de imposto ou a isenção com consideração à taxa efetiva.
Nos dois casos, a tributação final é muitas vezes mais leve do que com uma SCPI 100 % francesa, contribuições sociais incluídas. O tratamento exato depende, contudo, dos países detidos e da sua situação pessoal: o impresso fiscal único (IFU) enviado todos os anos pela sociedade gestora indica-lhe onde declarar o quê, reserve algum tempo para o consultar.
Crowdlending: flat tax de 31,4 %
Os juros do crowdlending são rendimentos de capitais mobiliários. Estão sujeitos por defeito à retenção forfetária única, a famosa flat tax!
Desde 1 de janeiro de 2026, passa de 30 % para 31,4 %: 12,8 % de imposto sobre o rendimento e 18,6 % de contribuições sociais. Continua a ser possível optar pela tabela progressiva, mas essa opção aplica-se então a todos os seus rendimentos de capital do ano…
Sendo a Maclear uma plataforma suíça, acrescem duas formalidades: o formulaire 2778 para pagar o adiantamento e as contribuições sociais sobre os juros recebidos, e o formulaire 3916 para declarar a sua conta detida no estrangeiro.
Tudo está detalhado no nosso guia sobre a fiscalidade do crowdlending em França e no nosso artigo sobre como investir na Suíça a partir de França.
Exemplo: o que resta de 1 000 € de rendimentos
Tomemos 1 000 € de rendas de uma SCPI francesa de um lado, 1 000 € de juros de crowdlending do outro. Para cada TMI considera-se a opção mais favorável (excluindo a CSG dedutível e outros rendimentos de capital).
| O seu TMI | SCPI francesa: líquido após impostos | Crowdlending: líquido após impostos |
|---|---|---|
| 0 % | 828 € | 814 € (opção pela tabela progressiva) |
| 11 % | 718 € | 704 € (opção pela tabela progressiva) |
| 30 % | 528 € | 686 € (flat tax) |
| 41 % | 418 € | 686 € (flat tax) |
O resultado é claro: para os agregados pouco tributados, a SCPI francesa é ligeiramente mais favorável. A partir do escalão de 30 %, a flat tax ganha nitidamente vantagem: com um TMI de 41 %, a diferença atinge 268 € por cada 1 000 € de rendimentos!
Se for uma pessoa com meios, rendimentos elevados e uma tributação considerável, o crowdlending ganha claramente o confronto.
Este cálculo compara apenas o imposto, para um rendimento bruto idêntico. Não diz nada sobre o nível de rentabilidade de cada aplicação nem sobre o seu risco. E se detiver as suas SCPI através de um seguro de vida, aplica-se a fiscalidade do seguro de vida.
Liquidez e período de bloqueio: quem recupera o seu dinheiro, e quando?
Receber um rendimento é bom. Poder recuperar o capital no dia em que se precisa dele é melhor. E é aí que as duas aplicações tiveram trajetórias muito diferentes nos últimos anos.
Se quiser aprofundar a noção em geral, abordamo-la no nosso artigo sobre a liquidez de uma aplicação.
SCPI: quando os vendedores esperam
Numa SCPI de capital variável, vende as suas participações à sociedade gestora, que as «recompra» graças às subscrições de novos associados, por isso, enquanto a captação acompanhar, está tudo bem.
Quando abranda, os pedidos de resgate acumulam-se. Foi o que aconteceu desde 2023, após a descida dos preços das participações. Em 30 de junho de 2026, as participações pendentes representavam ainda 1,9 mil milhões de euros.
Para desbloquear a situação, onze SCPI suspenderam a variabilidade do seu capital desde o início de 2026, ou seja, cerca de 12 % da capitalização do mercado. As suas participações são agora transacionadas num mercado secundário, ao preço em que compradores e vendedores se encontram.
A SCPI continua a ser uma aplicação de longo prazo e vender ao fim de dois anos é correr o risco de não amortizar as comissões de entrada, ou mesmo de esperar vários meses para sair…
Crowdlending: o vencimento ou o mercado secundário
No crowdlending, a saída natural é o vencimento do empréstimo : na Maclear, 4 a 16 meses. O seu capital regressa então à sua conta, desde que o mutuário reembolse.
Precisa de sair antes? O mercado secundário da Maclear permite-lhe revender os seus créditos a outros investidores. As regras são simples:
Uma primeira colocação à venda é possível alguns dias a 2 semanas após o encerramento da angariação do projeto.
Vende ao par ou com um desconto até 50 %, nunca acima do montante investido.
O anúncio expira ao fim de 14 dias sem comprador, e não é cobrada qualquer comissão.
É aplicada uma comissão de 2,5 % a cargo do vendedor, apenas se a venda se concretizar.
Um crédito comprado no mercado secundário não pode ser revendido antes de 30 dias.
No período de maio de 2024 a maio de 2026, o prazo mediano de venda foi de cerca de 3 horas, com 80,7 % dos anúncios vendidos em 24 horas e 97 % em 7 dias. A Maclear esclarece que estes números históricos não garantem a liquidez futura : tudo depende da procura dos compradores no momento em que vende.
Para saber mais, o nosso artigo dedicado ao mercado secundário do empréstimo P2P detalha a fixação de preços e o risco de seleção adversa.
Os riscos: o que pode interromper os seus rendimentos
Nenhuma das duas aplicações está isenta de risco. Mas não temem as mesmas coisas.
Uma SCPI teme sobretudo a desocupação dos imóveis. Menos inquilinos significa menos rendas e, portanto, um dividendo em queda.
A taxa de ocupação financeira média das SCPI caiu para 91,3 % em 2025, em recuo pelo segundo ano consecutivo. No primeiro semestre de 2026, 53 % das SCPI reduziram a sua distribuição. Teme também a descida dos valores imobiliários, que se repercute no preço da participação.
O crowdlending teme sobretudo o incumprimento do mutuário, e uma PME em dificuldade pode suspender os seus reembolsos, passando o seu crédito a depender da recuperação!
Vários mecanismos limitam este risco sem o eliminar. Na Maclear, os empréstimos estão garantidos por colaterais (equipamentos, existências, veículos, bens imobiliários), e a relação entre o montante emprestado e o valor da garantia mede-se pelo rácio empréstimo-valor (LTV). A isto acresce um Provision Fund, alimentado por 2 % de cada projeto financiado: se um mutuário tiver mais de 3 dias de atraso no pagamento dos juros, a Maclear continua a pagar os juros a partir desse fundo até à retoma dos pagamentos.
Resta o risco de plataforma, próprio do crowdlending: a solidez do intermediário conta tanto como a dos mutuários. Neste ponto, o enquadramento também difere.
As SCPI são produtos aprovados pela AMF. A Maclear é uma plataforma suíça, membro do organismo de autorregulação PolyReg, supervisionado pela FINMA.
Para avaliar estes riscos de forma metódica, antes de escolher um ou outro, o nosso guia para avaliar o risco de um investimento propõe uma grelha simples.
SCPI ou crowdlending: qual escolher consoante o seu perfil?
Não há um vencedor universal. Há sobretudo uma aplicação mais adequada do que a outra ao seu horizonte, à sua fiscalidade e à sua necessidade de rendimentos.
A SCPI é mais adequada para si se…
Visa um horizonte de pelo menos dez anos e aceita não mexer nesse capital nesse período. É pouco tributado, ou coloca as suas participações num seguro de vida. Quer uma diversificação imobiliária imediata sem ter de a construir por si próprio.
E está a pensar investir a crédito: é possível em SCPI, não em crowdlending.
O crowdlending é mais indicado para si se…
Quer um rendimento mensal, sem prazo de diferimento. A sua TMI é de 30 % ou mais, e a flat tax é-lhe favorável. Prefere compromissos curtos, de alguns meses, que pode ajustar ao longo do tempo.
E está disposto a diversificar ativamente por numerosos empréstimos, aceitando um risco de crédito mais elevado em contrapartida de uma rendibilidade mais elevada.
E porque não ambos?
Muitos investidores não escolhem. Combinam.
A SCPI desempenha o papel de base imobiliária de longo prazo, com rendimentos trimestrais. O crowdlending traz um fluxo mensal e prazos curtos que devolvem regularmente flexibilidade à carteira. Sobretudo, ambos não dependem dos mesmos motores: um do mercado de arrendamento, o outro da saúde das PME europeias.
Uma forma simples de escalonar os rendimentos, em suma. É também a lógica que desenvolvemos no nosso guia dos investimentos alternativos.
A reter
A SCPI e o crowdlending permitem ambos visar rendimentos regulares, mas por caminhos opostos. A SCPI aposta no imobiliário e no longo prazo, com rendimentos variáveis e uma fiscalidade pesada para os contribuintes fortemente tributados. O crowdlending aposta no empréstimo às empresas e no curto prazo, com juros mensais, uma flat tax de 31,4 % e um capital a reinvestir em cada vencimento.
Quanto à liquidez, nenhum dos dois oferece uma saída garantida. As dificuldades de algumas SCPI desde 2023 demonstraram-no, tal como o funcionamento de qualquer mercado secundário.
A escolha certa depende, portanto, menos da taxa anunciada do que de três perguntas: durante quanto tempo pode imobilizar esse capital, qual é a sua TMI, e que risco está disposto a suportar?
FAQ
SCPI ou crowdlending: qual rende mais depois de impostos?
Depende do seu escalão marginal de IRS e da rendibilidade de cada aplicação. Com rendimento bruto idêntico, a SCPI francesa é ligeiramente mais favorável para uma taxa marginal de 0 ou 11 %. A partir de 30 %, a tributação à taxa fixa do crowdlending deixa mais rendimento líquido. O crowdlending apresenta também taxas mais elevadas, em contrapartida de um risco de crédito mais importante.
As SCPI pagam rendimentos todos os meses?
Não, não na maioria dos casos. As SCPI pagam, na maior parte das vezes, os seus rendimentos trimestralmente, após um prazo de carência de 2 a 6 meses. Algumas propõem um pagamento mensal. No crowdlending, os juros são geralmente mensais.
O crowdlending é mais arriscado do que uma SCPI?
O risco não é da mesma natureza. Uma SCPI está exposta à desocupação dos imóveis e à descida do preço das unidades de participação, sobre um património muito diversificado. O crowdlending está exposto ao incumprimento de cada mutuário e ao risco de plataforma, com uma diversificação a construir pelo próprio. Em ambos os casos, o capital pode ser perdido em parte.
É possível colocar crowdlending num seguro de vida ou num PEA?
Não. Os empréstimos de crowdlending detêm-se diretamente, na plataforma. As SCPI, pelo contrário, são propostas em numerosos contratos de seguro de vida.
É necessário declarar uma conta de crowdlending aberta na Suíça?
Sim. Um residente fiscal francês deve declarar todos os anos a sua conta detida no estrangeiro através do formulário 3916, e declarar os juros recebidos. O pagamento por conta e as contribuições sociais são liquidados através do formulário 2778, salvo dispensa de pagamento por conta consoante o seu rendimento fiscal de referência.
SCPI ou crowdlending, a questão não é encontrar a melhor aplicação em absoluto, mas aquela que se ajusta ao seu calendário, à sua fiscalidade e à sua tolerância ao risco. As rendas trimestrais de uma SCPI e os juros mensais de um empréstimo não respondem à mesma necessidade, e podem perfeitamente coexistir num mesmo património. Então, do que precisa o seu orçamento: de uma base para os próximos dez anos, ou de um rendimento que entre já no próximo mês?
Sobre a Maclear
A Maclear AG é uma plataforma suíça de empréstimo entre particulares (P2P) e crowdlending, com sede na Suíça. A empresa atua como intermediária financeira no setor não bancário e é membro da PolyReg SRO, em conformidade com a regulamentação financeira suíça, especialmente em matéria de AML, KYC e RGPD. A Maclear oferece a investidores particulares e qualificados acesso a oportunidades de empréstimos a empresas cuidadosamente selecionadas, com uma avaliação de riscos integrada, um Fundo de Provisão e um Mercado Secundário destinado à liquidez.
O conteúdo deste artigo é fornecido apenas para fins informativos e educacionais. Não constitui um conselho de investimento, financeiro, fiscal ou jurídico. O empréstimo entre particulares (P2P) e os investimentos em crowdlending envolvem risco de perda parcial ou total do capital. Os desempenhos passados não garantem resultados futuros. A liquidez em um mercado secundário não é garantida. Os leitores são convidados a realizar suas próprias pesquisas e consultar consultores qualificados antes de tomar qualquer decisão financeira. A disponibilidade de produtos e serviços pode ser restrita em algumas jurisdições.