Să deții clădirea sau să împrumuți cu garanția ei: cine face munca

Ce face, de fapt, proprietarul unei locuințe închiriate?

Cumpărarea clădirii este doar începutul implicării proprietarului. Cineva trebuie să o facă cunoscută, să organizeze vizionări, să selecteze chiriașii, să întocmească contractele de închiriere și să mențină proprietatea în stare de folosință. Când un chiriaș pleacă, o mare parte din această muncă începe din nou.

Un administrator de proprietăți poate prelua comunicarea cu chiriașii, încasarea chiriei și organizarea lucrărilor de întreținere. Acest lucru reduce volumul de muncă al proprietarului, dar are un cost. Proprietarul analizează în continuare cheltuielile, aprobă lucrările majore și pune la dispoziție bani atunci când încasările din chirii nu acoperă facturile.

Activitatea și costurile proprietarului continuă pe toată durata deținerii. Un chiriaș de încredere și o clădire bine întreținută pot face ca unele perioade să fie mai liniștite decât altele, dar nu elimină responsabilitățile.

Impozitele pe proprietate, asigurarea și întreținerea trebuie, de asemenea, incluse în buget. Unele cheltuieli pot fi transferate chiriașilor, în conformitate cu contractul de închiriere și cu legislația locală. Chiar și așa, proprietarul trebuie să le ia în calcul, în loc să considere chiria încasată drept profit.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu găsește un chiriaș?

Proprietarul rămâne fără venituri din chirie, în timp ce cheltuielile continuă. O unitate goală poate necesita în continuare asigurare, întreținere, plata impozitelor pe proprietate și lucrări de pregătire pentru următorul chiriaș.

Ce nu trebuie să facă un creditor al cărui împrumut este garantat cu aceeași proprietate?

Creditorul deține o creanță asupra împrumutatului, nu o cotă de proprietate în clădire. Împrumutatul trebuie să plătească principalul și dobânda conform contractului de împrumut. Proprietatea servește drept garanție pentru această obligație.

Creditorul nu face publicitate unităților libere, nu alege chiriași, nu organizează înlocuirea unui boiler și nu plătește impozitul pe proprietate al proprietarului ca o cheltuială obișnuită de proprietate. Aceste sarcini rămân în seama proprietarului sau a administratorului de proprietăți.

Aceasta este creditarea garantată cu bunuri imobiliare, explicată prin responsabilitățile de zi cu zi: clădirea garantează împrumutul, dar creditorul nu o administrează.

Această comparație se referă la un împrumut garantat convențional, cu dobândă fixă, fără o componentă de participare la capital. Drepturile efective depind întotdeauna de documentația împrumutului.

Este creditarea garantată cu bunuri imobiliare o modalitate pasivă de expunere la piața imobiliară?

Poate oferi o expunere pasivă la piața imobiliară, în sensul că nu administrați clădirea. Cu toate acestea, trebuie în continuare să analizați împrumutatul, să înțelegeți contractul și să examinați condițiile de garantare.

După investiție, atenția dumneavoastră se îndreaptă asupra creanței și a plăților aferente. Dacă împrumutatul întârzie plățile, este posibil să trebuiască să urmăriți informările privind recuperarea sau să luați decizii cu privire la poziția dumneavoastră. Acest lucru diferă de a răspunde unei solicitări de întreținere din partea unui chiriaș, dar necesită totuși atenție.

De unde provine venitul și cine beneficiază de creșterea valorii?

Proprietarul încasează chiria și plătește cheltuielile de deținere și exploatare a proprietății. Suma rămasă după cheltuielile de exploatare poate fi destul de diferită de chiria indicată într-un anunț. Costurile de finanțare, achiziție și vânzare influențează, de asemenea, rezultatul general.

Creditorul primește dobândă conform graficului de plăți convenit, cu condiția ca împrumutatul să plătească. Graficul stabilește ce sume sunt datorate; nu garantează că fiecare plată va fi efectuată.

O reparație neprevăzută arată cât de diferite sunt aceste roluri. Proprietarul trebuie să organizeze lucrarea și să suporte cheltuiala, ceea ce reduce rezultatul din închirierea proprietății. Reparația nu reduce automat dobânda datorată creditorului. Totuși, dacă pune presiune asupra finanțelor împrumutatului, aceasta îi poate afecta capacitatea de plată.

Beneficiază un creditor dacă valoarea proprietății crește?

Nu. Un creditor convențional cu dobândă fixă nu primește o parte din apreciere. Dacă proprietarul vinde clădirea la un preț mai mare decât cel estimat, câștigul îi revine proprietarului după achitarea datoriilor și a costurilor aferente.

Creditorul rămâne îndreptățit la principal și la dobânda convenită. O evaluare mai mare a proprietății nu adaugă acestui drept un randament de proprietar.

Prin urmare, distincția dintre aprecierea capitalului și dobânda fixă se referă la ceea ce are dreptul să primească fiecare parte. Proprietarul participă la modificările valorii de piață a clădirii. Dreptul obișnuit la dobândă al creditorului nu variază în funcție de această valoare.

Totuși, scăderea prețurilor îl poate afecta indirect pe creditor. Dacă debitorul intră în incapacitate de plată și proprietatea trebuie vândută, un preț de vânzare mai mic poate însemna că sunt disponibili mai puțini bani pentru rambursarea creanței.

Ce se întâmplă atunci când apare o problemă cu proprietatea?

Neocuparea, daunele sau cererea mai scăzută de închiriere îl afectează direct pe proprietar. Chiria poate scădea, costurile de reparații pot crește sau clădirea poate deveni mai greu de vândut la prețul dorit de proprietar.

Creditorul nu preia automat aceste cheltuieli. De asemenea, o unitate neocupată nu transferă creditorului dreptul de proprietate asupra clădirii. Debitorul rămâne responsabil pentru efectuarea plăților în temeiul contractului de împrumut.

Ce primește un creditor dacă debitorul intră în incapacitate de plată?

Creditorul are drepturi de garanție în temeiul documentelor și al legislației aplicabile, care pot fi exercitate prin intermediul unui reprezentant desemnat. Aceste drepturi oferă o cale de recuperare. Ele nu generează o plată automată a întregii creanțe.

Executarea poate dura, iar proprietatea se poate vinde la un preț mai mic decât cel anticipat. Costurile de recuperare și creanțele cu rang superior pot reduce, de asemenea, sumele disponibile. Valoarea clădirii la începerea executării poate diferi de valoarea sa la momentul acordării împrumutului.

Cum se compară proprietarul și creditorul în raport cu același activ?

Acest articol nu calculează randamente concrete, sume de intrare sau gradul de acoperire cu garanții. Acestea necesită o evaluare separată a proprietății și o analiză a garanției.

A deține o proprietate și a acorda un împrumut garantat cu aceasta sunt două roluri diferite legate de același activ: primul presupune muncă operațională și expunere la creșterea și la scăderea valorii; al doilea nu presupune niciuna dintre ele, dar randamentul este plafonat la o rată fixă, iar garanția oferă protecție doar în caz de neplată, fără a garanta rambursarea integrală.

Cum diferă angajamentul de timp și cerințele de intrare?

Un proprietar are nevoie de capital suficient pentru a achiziționa proprietatea și de resurse pentru a o păstra în continuare. Prețul de cumpărare reprezintă doar o parte din angajament. Trebuie luate în calcul și costurile de achiziție, serviciile profesionale și fondurile pentru perioadele fără chiriași sau pentru reparații.

Un creditor angajează valoarea creanței sale în cadrul acordului de finanțare. Dacă un împrumut este împărțit între mai mulți investitori, creanța unui investitor poate reprezenta doar o parte din finanțare. Acest lucru nu îl transformă pe investitor într-un proprietar parțial.

Într-o comparație între o proprietate închiriată și creditare, aceste angajamente fac parte din natura investiției. Un angajament inițial mai mic sau mai puțină muncă operațională nu arată care poziție va avea un randament mai bun.

Și ieșirea din investiție înseamnă vânzarea unor lucruri diferite. Pe Secondary Market al Maclear, creanțele eligibile pot fi listate la valoarea nominală sau cu un discount de până la 50%. Prețurile peste valoarea nominală nu sunt posibile, iar găsirea unui cumpărător nu este garantată. Tranzacția transferă creanța, nu dreptul de proprietate asupra clădirii.

Întrebări frecvente

Ce activități operaționale implică deținerea unei proprietăți de închiriat?

Implică găsirea și păstrarea chiriașilor, gestionarea perioadelor în care proprietatea nu este închiriată, organizarea reparațiilor și finanțarea cheltuielilor aferente proprietății, cum ar fi impozitele pe proprietate. Un administrator de proprietate poate prelua multe sarcini zilnice, însă proprietarul plătește serviciul și își păstrează responsabilitatea financiară. Aceste obligații continuă pe toată durata deținerii, deși volumul de muncă variază în funcție de clădire, chiriași și modul de administrare.

Trebuie un creditor garantat cu o proprietate să administreze activul?

Nu. Deținerea unei creanțe convenționale garantate cu o proprietate nu îl face pe creditor responsabil de alegerea chiriașilor, organizarea întreținerii sau plata cheltuielilor curente aferente proprietății. Rolul creditorului este definit de documentele de împrumut și de garanție. Dacă debitorul intră în incapacitate de plată, recuperarea poate implica proceduri judiciare sau reprezentanți desemnați, nu administrarea zilnică a proprietății.

Cine beneficiază dacă valoarea proprietății crește?

Proprietarul beneficiază de apreciere, după deducerea datoriilor și costurilor relevante. Un creditor convențional cu dobândă fixă primește principalul și dobânda convenită, fără o cotă din prețul de vânzare mai mare. O proprietate mai valoroasă poate îmbunătăți perspectivele de recuperare în cazul incapacității de plată, dar nu îi conferă creditorului dreptul la câștigul proprietarului.

Presupune creditarea garantată cu o proprietate mai puțină muncă decât deținerea acesteia?

Da, în ceea ce privește responsabilitățile curente legate de proprietate. Creditorul nu se ocupă de chiriași, reparații sau perioadele în care proprietatea nu este închiriată. Analiza și monitorizarea creanței necesită totuși atenție, în special dacă plățile încetează. Creditorul evită obligațiile operaționale ale proprietarului, dar renunță și la participarea la apreciere, primind în schimb un drept contractual la dobândă.

Ce garantează, de fapt, unui creditor o garanție constituită asupra unei proprietăți?

Nu garantează rambursarea integrală. O garanție valabilă și executabilă conferă drepturi de garanție care pot sprijini recuperarea după incapacitatea de plată a debitorului, sub rezerva documentelor și a legislației aplicabile. Sumele obținute depind de factori precum prețul de vânzare, costurile de executare și creanțele concurente. Un creditor garantat poate totuși pierde principal sau dobândă.

Conținutul acestui articol este furnizat doar în scopuri informative și educaționale. Nu constituie sfaturi de investiții, financiare, fiscale sau legale. Împrumuturile peer-to-peer (P2P) și investițiile în crowdlending implică un risc de pierdere parțială sau totală a capitalului. Performanța trecută nu prezice rezultate viitoare. Lichiditatea pe o piață secundară nu este garantată. Cititorii sunt încurajați să își efectueze propriile cercetări și să consulte consilieri calificați înainte de a lua orice decizie financiară. Disponibilitatea produselor și serviciilor poate fi restricționată în anumite jurisdicții.