您在寻找一种能带来额外收入的投资，不用管理租客，也不用每天早上盯着股市。有两种方案在您的搜索中反复出现：SCPI 和众筹借贷。前者分配租金，后者分配利息。表面上看，它们做的是同样的事，但实际上，入门门槛、付款节奏、税收以及取回资金的可能性几乎没有任何共同之处！我们建议用 2026 年的数据逐点对比，看看哪一种适合您的情况……或者是否最好两者结合。
SCPI 还是众筹借贷：哪种投资能带来稳定收益？
定义
一只 SCPI 通常每季度支付一次收益，投资期限约为十年左右，其租金按不动产收入征税。
众筹借贷 每月支付利息，贷款期限从几个月到一年多不等，适用统一税率。
两种情况下，您的本金都没有保障。接下来，关键都在我们将要分析的细节中。
如果您想把思考范围扩大到其他投资工具，我们的 每月都有收益的投资 指南梳理了九种方案。
SCPI 与众筹借贷：获取收入的两种截然不同的方式
在比较数字之前，需要先了解这两种投资的收益来源，差异正是从这里开始。
SCPI：您获得租金的一部分
一只 SCPI （不动产投资民事公司）汇集数千名合伙人的储蓄，用于购买写字楼、商铺、仓库或住宅。它将其出租，收取租金，支付各项费用，然后按您持有份额的比例把余下部分分配给您。
因此您并不拥有某一栋不动产。 您是一家持有数十处物业的公司的股东.
直接后果是： SCPI 的收益并非事先确定。它取决于房产的出租率、重新议定的租金、租户的退租。它可能上升，也可能下降。
众筹借贷：您获得的是一笔贷款的利息
通过众筹借贷， 您通过一个平台把钱借给企业。作为回报，借款人按照一开始就签订的还款计划向您支付利息，然后偿还本金。
在这里，收益是 合同约定的 ：利率和时间表在投资前就已知晓。但这并不意味着它们有保障，我们稍后会谈到这一点。
存在两种还款结构：
摊还型贷款在每个还款期向您返还一部分本金，
到期一次性还本型贷款在贷款期间只向您支付利息，到期时一次性返还全部本金。
注意：在为欧洲中小企业提供融资的 Maclear，贷款采用第二种模式：每月支付利息，本金在到期时一次性返还。
众筹借贷是众筹的一种形式，但并非所有众筹都是众筹借贷。如果您觉得这一区别不够清晰，我们在这篇文章中作了详细说明 众筹还是众筹借贷：理解两者的区别.
那么房地产众筹又如何呢？
在谷歌上输入「SCPI 还是众筹」：几乎所有的对比文章都把 SCPI 与 房地产众筹放在一起比较。这很合乎逻辑，因为两者都涉及不动产。
但如果目标是获得稳定的定期收入，这种比较其实并不成立。
一种为开发项目提供的融资，到期时一次性偿还
所谓 房地产众筹 ，通常是以债券的形式向开发商放贷，用于 为某个项目的建设或翻新提供资金。开发商在卖出房产后再向您偿还。
目标收益率较高，约为每年 9 %，期限为 12 至 36 个月。但在许多项目中，利息会被资本化，并在到期时与本金一起支付。
也就是说，在两到三年里，您什么也拿不到。
为什么它无法替代一种收入来源？
房地产众筹是一种收益型投资， 而不是收入型投资。它用于在一定期限内让资本增值，而不是每月补充您的预算。
还必须应对延期：当工程出现偏差或销售放缓时，还款会推迟数月，有时更久。2022-2025年期间就是提醒：利率上升、新建住房销售低迷、建筑成本超支……多家法国平台受到直接影响，Koregraf于2025年4月停止业务，WiSEED被置于司法重整程序，随后于2025年12月被Advenis集团接手。
总之，如果您的首要目标是 稳定的收入流，真正的比较发生在 SCPI与面向企业的众贷之间。这正是本文后续要详细说明的内容。
房地产众筹和众贷对于 法国税务居民都适用统一税率。因此差别不在税收，而在时间安排：一边是在项目结束时支付利息，另一边是每月支付利息。
SCPI与众贷对比表
以下是一页内的核心内容。
众贷的数据基于Maclear的例子，各平台的条件各有不同。
| 标准 | SCPI | 众贷（以Maclear为例） |
|---|---|---|
| 您所持有的资产 | 房地产公司的份额 | 对中小企业贷款的债权 |
| 入场门槛 | 一般为几百欧元，有时更低 | 每笔贷款50 € |
| 参考收益 | 2025年平均分配率4,91 % | 公布的固定年利率为14 %至16 % |
| 收入性质 | 租金，浮动 | 由合同确定的利息 |
| 付款频率 | 多数为每季度一次 | 每月一次 |
| 首次收入前的等待期 | 2至6个月（收益起算期） | 贷款的首个月度还款日 |
| 期限 | 无固定期限，建议投资期限约十年 | 每笔贷款4至16个月 |
| 费用 | 认购费通常接近10%，租金收入另收管理费 | 无入场费和管理费，转售时由卖方承担2.5% |
| 法国税收 | 不动产收入：所得税税率表 + 17.2% | 31.4%的统一税率，或选择按税率表计税 |
| 提前退出 | 转售份额，无时间保证 | 二级市场，无买家保证 |
| 锁定期 | 可变，份额有时处于待退出状态 | 首次挂牌出售前几天至2周 |
| 主要风险 | 租赁空置、分红和份额价格下降 | 借款人违约、平台风险 |
| 监管 | 经AMF批准的产品 | PolyReg自律组织成员，受FINMA监管 |
| 人寿保险或信贷 | 可以 | 否 |
有一个数字格外显眼：收益率差距。它并不意味着在同等风险下某一方“赚得更多”。14%的利率是对中小企业信用风险的补偿，5%的利率是对持有出租物业的补偿。这不是同样的风险，因此补偿方式不同，我们将在下文进行比较。
最低投资额：两者都容易进入
第一个共同点： SCPI和众筹借贷都不需要大量资金才能起步.
在SCPI方面，一份份额的价格从几十欧元到超过一千欧元不等，有些还要求首次认购时购买最低份额数量。份额价格甚至可以被拆分以提高可及性：Perial Opportunités Europe的份额价格在2026年1月1日从880欧元降至44欧元。
在众筹借贷方面，Maclear将一级市场上每笔投资的最低金额定为50欧元。
因此真正的问题不是“起步需要多少钱？”，而是： 需要多少钱才能实现分散？
仅仅一份SCPI份额就已经让您接触到数十处不动产！而一笔50欧元的贷款只让您面对一个借款人。
请记住，在众筹借贷中，分散需要手动构建，即把资金分配到多笔贷款、多个行业、多个国家。有1000欧元，您可以为二十笔贷款提供资金。有200欧元，则只有四笔。
收入的规律性：按季度还是按月
这是问题的核心。在这一点上，两种投资的表现完全不同。
SCPI：收益享有期，起步时的一段空档
当您购买SCPI份额时，在数月内都不会有任何收益，这就是 收益递延期 ：即管理公司将您的资金投入已出租房产所需的时间。
2026年，这一期限大约在2至6个月之间， 多数收益型SCPI为3至6个月.
这一期限是正常的。它保护了已有的份额持有人，否则如果新加入者的资金尚未开始运作就先获得支付，原有持有人的收益将被稀释。
随后，收益通常按季度发放。少数SCPI按月发放，但仍属少数。
P2P借贷：每月现金流，以及需要再投资的本金
在一笔贷款中，像Maclear这样提供P2P借贷的公司，利息从第一期开始每月到账，没有收益递延期！
但需要注意 不要将现金流与可持续收益混为一谈。对于到期一次性还本的贷款，到期当月会一次性返还您的本金，如果您不再进行投资，收益就会停止。
因此，要保持稳定的月度收益，就必须 将已偿还的本金再投资 ，随时跟进。这也正是P2P借贷投资者用期限仅几个月的贷款构建数年投资周期的方式。
注：Maclear的AutoInvest工具可根据您的设定自动完成这一步骤！
公示收益率与实际收益率
在SCPI方面，参考数字是 分配率。2025年平均达到4,91%，其中住宅类SCPI为4,2%，多元化类SCPI为6%，差距明显。
但这个比率只讲述了部分事实。它既不考虑份额价格，也不考虑认购费用。2025年全年，平均份额价格下跌了3,45%，使SCPI的整体表现降至+1,46%。
在众筹借贷方面，Maclear公布的利率为每年14%至16%。该利率并非有保证的收益：它的前提是借款人按计划还款。一旦出现无法收回的违约，您投资组合的实际表现就会下降。
要做出诚实的比较，始终应按净表现来计算：所获收入，减去费用，减去税款，加上或减去本金的变动。
税务：不动产收入与统一税率
对于法国税务居民来说，这往往是决定取舍的标准，而自2026年起，两种制度之间的差距已发生变化。
法国SCPI：所得税税率表 + 17,2%
投资于法国的SCPI所产生的租金属于 不动产收入。它们会与您的其他收入相加，并按累进税率表征税，也就是按您的边际税率（TMI）征税。此外还需缴纳17,2%的社会分摊金。
好消息是：2026年表决通过的CSG上调不涉及这一类别。不动产收入的社会分摊金仍为17,2%。
坏消息是：从30%的边际税率开始，税负迅速上升。30%的所得税，加上17,2%的社会分摊金，即您租金的47,2%要交给税务部门！
欧洲SCPI：税负更轻，但更复杂
一只 投资于法国境外的SCPI 所收取的租金属于境外来源收入。根据税收协定，存在两种机制：税收抵免，或免税但按实际税率计入。
在这两种情况下， 最终的税负通常比100% 法国资产的SCPI更轻，含社会保险费。不过，具体的税务处理取决于所持有资产所在的国家以及您的个人情况：管理公司每年寄送的单一税务申报表（IFU）会告诉您该在哪里申报哪些内容，请花点时间仔细查阅。
crowdlending：31,4 % 的 flat tax
crowdlending 的利息属于 动产资本收入。它们默认适用单一固定税率预扣，即著名的 flat tax！
自2026年1月1日起，其税率从30 %上调至31,4 %：其中12,8 %为所得税，18,6 %为社会保障扣缴。仍可选择按累进税率计税，但该选择将适用于您当年全部的资本收入……
由于 Maclear 是一个瑞士平台，还需额外办理两项手续： 2778表格 用于缴纳所收取利息的预扣税和社会保险金，以及 3916表格 用于申报您在境外持有的账户。
我们的指南中详细介绍了所有内容： 法国crowdlending的税收制度 以及在我们关于 从法国投资瑞士.
示例：1 000 € 收入中剩下的部分
假设一边是法国SCPI的1 000 €租金收入，另一边是1 000 € crowdlending利息收入。对每一档TMI，我们都选取最有利的方案（不含可抵扣CSG，也不含其他资本收入）。
| 您的边际税率（TMI） | 法国SCPI：税后净额 | 众筹借贷：税后净额 |
|---|---|---|
| 0 % | 828 € | 814 €（累进税率选项） |
| 11 % | 718 € | 704 €（累进税率选项） |
| 30 % | 528 € | 686 €（统一税率） |
| 41 % | 418 € | 686 €（统一税率） |
结果很明确：对于税负较低的家庭，法国SCPI略占优势。从30 %这一档开始，统一税率明显占上风：在边际税率41 %时，每1 000 €收入的差距达到268 €！
如果您是资产较多、收入较高、税负较重的人士，众筹借贷在这场比较中大获全胜。
该计算仅在相同税前收入的前提下比较税负。它并不说明每种投资的收益水平或其风险。而且，如果您通过人寿保险持有SCPI，则适用人寿保险的税收制度。
流动性与锁定期：谁能取回自己的钱，何时能取回？
获得收入是好事。能在需要的那天取回本金则更好。而正是在这一点上，这两种投资在近年来走出了截然不同的轨迹。
如果您想更全面地了解这一概念，我们在以下文章中有所探讨： 一项投资的流动性.
SCPI：当卖家在等待时
在一只 可变资本的SCPI，您将份额转售给管理公司，管理公司依靠新合伙人的认购资金「回购」这些份额，因此只要募集资金持续流入，一切就正常。
当募集放缓时，赎回申请就会积压。这正是2023年以来发生的情况，起因是份额价格下跌。截至2026年6月30日，等待赎回的份额仍达19亿欧元。
为打破僵局，自2026年初以来已有十一家SCPI暂停了其资本的可变性，约占市场市值的12%。它们的份额如今在二级市场上交易，成交价由买卖双方撮合决定。
SCPI仍然是一项长期投资 若在两年后转售，就要承担无法摊销入场费用的风险，甚至可能需要等待数月才能退出……
众筹借贷：到期或二级市场
在众筹借贷中，自然的退出方式是 贷款到期 ：在Maclear上为4至16个月。届时您的本金会回到您的账户，前提是借款人按时还款。
需要提前退出？Maclear的二级市场让您可以将债权转售给其他投资者。规则很简单：
在项目募集结束后的几天至2周内，可以首次挂牌出售。
您可以按面值出售，或以最高50%的折价出售，但绝不能高于投资金额。
若14天内无人购买，挂牌将失效，并且不收取任何费用。
2.5%的费用由卖方承担，且仅在交易成功时收取。
在二级市场上购入的债权，30天内不得转售。
在2024年5月至2026年5月期间，出售的中位时长约为3小时，其中80.7%的挂牌在24小时内售出，97%在7天内售出。Maclear指出，这些历史数据 不保证未来的流动性 ：一切取决于您出售时买方的需求。
若想进一步了解，我们关于 P2P 借贷二级市场 的专题文章详细介绍了定价和逆向选择风险。
风险：哪些因素可能中断您的收入
两种投资都不是无风险的。但它们担心的并不是同样的事情。
SCPI 首先担心的是 租赁空置。租户减少意味着租金减少，因此分红下降。
SCPI 的平均财务出租率在 2025 年降至 91,3 %，连续第二年下滑。2026 年上半年，53 % 的 SCPI 下调了分配额。它还担心房地产价值下跌，这会反映在份额价格上。
众筹借贷首先担心的是 借款人违约，陷入困境的中小企业可能会暂停还款，届时您的债权将取决于催收结果！
有多种机制可以限制这一风险，但无法消除它。在 Maclear， 贷款以担保作为支撑 （设备、存货、车辆、不动产），贷款金额与担保物价值之间的比率以 贷款价值比（LTV）衡量。此外还设有 Provision Fund，由每个获得融资项目的 2% 注资：如果借款人的利息逾期超过 3 天，Maclear 会继续从该基金中支付利息，直至借款人恢复付款。
还有一项是 平台风险，这是 P2P 借贷特有的风险：中介机构的稳健性与借款人的稳健性同样重要。在这一点上，监管框架也有所不同。
SCPI 是经 AMF 批准的产品。Maclear 是一家瑞士平台，是受 FINMA 监管的自律组织 PolyReg 的成员。
为了有条理地评估这些风险，在二者之间做出选择之前，我们关于 评估投资风险 的指南提供了一个简单的分析框架。
SCPI 还是 P2P 借贷：根据您的情况该如何选择？
没有放之四海而皆准的赢家。更重要的是，哪一种 投资更契合您的投资期限、您的税务状况和您对收入的需求。
SCPI 更适合您，如果……
您的投资期限至少为十年，并且接受在此期间不动用这笔资金。您的税负较低，或者您将份额置于人寿保险合同中。您希望立即获得房地产方面的分散配置，而无需自行构建。
如果您打算借贷投资：SCPI可以，P2P借贷不行。
以下情况更适合您选择P2P借贷……
您希望获得每月收入，且没有收益递延期。您的TMI为30%或以上，统一税率对您有利。您更倾向于几个月的短期投入，并可随时调整。
并且您愿意主动分散投资于大量贷款，接受更高的信用风险以换取更高的收益。
为什么不两者兼顾呢？
许多投资者并不做取舍，而是两者结合。
SCPI充当长期房地产的基础配置，提供季度收入。 P2P借贷带来每月现金流 和较短的期限，为投资组合定期恢复灵活性。更重要的是，两者的驱动因素不同：一个取决于租赁市场，另一个取决于欧洲中小企业的经营状况。
总之，这是一种简单的收入分层方式。这也是我们在另类投资指南中阐述的逻辑： 另类投资.
要点回顾
SCPI和P2P借贷都可以用于获取 定期收入，但路径截然相反。SCPI依托房地产和长期持有，收入浮动，对高税率纳税人而言税负较重。P2P借贷依托企业贷款和短期期限，按月付息，统一税率为31.4%，且每到期一次本金都需重新投资。
在流动性方面，两者都不提供有保障的退出。自2023年以来某些SCPI遇到的困难说明了这一点，任何二级市场的运作方式同样如此。
因此，正确的选择与其说取决于标示的利率，不如说取决于三个问题：这笔资金您能锁定多长时间，您的TMI是多少，以及您愿意承担多大的风险？
常见问题
SCPI 还是众筹借贷：哪个税后收益更高？
这取决于您的边际税率（TMI）以及各项投资的收益率。在毛收入相同的情况下，对于边际税率为 0 或 11% 的投资者，法国 SCPI 略为有利。一旦达到 30%，众筹借贷适用的单一税率则能留下更多净收入。众筹借贷的利率也更高，但相应地承担更大的信用风险。
SCPI 是否每月发放收益？
大多数并非如此。SCPI 通常每季度发放一次收益，且有 2 至 6 个月的收益起算期。少数 SCPI 提供按月发放。在众筹借贷中，利息一般按月支付。
众筹借贷比 SCPI 风险更高吗？
两者的风险性质不同。SCPI 面临空置风险和份额价格下跌风险，但其资产组合高度分散。众筹借贷面临每个借款人的违约风险和平台风险，分散化需要投资者自行构建。在这两种情况下，本金都可能部分损失。
可以把众筹借贷放入人寿保险合同或 PEA 中吗？
不可以。众筹借贷的贷款只能在平台上直接持有。相反，SCPI 可在众多人寿保险合同中认购。
在瑞士开设的众筹借贷账户需要申报吗？
需要。法国税务居民必须每年使用 3916 表申报其在境外持有的账户，并申报所取得的利息。预缴税款和社会分摊金通过 2778 表缴纳，除非根据您的参考纳税收入可免缴预缴税款。
SCPI 还是众筹借贷，问题不在于找出绝对意义上最好的投资，而在于找到与您的时间安排、税务状况和风险承受能力相匹配的那一个。SCPI 的季度租金收入和贷款的月度利息满足的并非同一种需求，而且它们完全可以在同一份资产组合中共存。那么，您的预算需要什么：一个面向未来十年的基础，还是下个月就能到账的收入？
关于Maclear
Maclear AG是一家位于瑞士的个人对个人（P2P）贷款和众筹贷款平台。该公司作为非银行领域的金融中介，位于瑞士，并且是PolyReg SRO的成员，遵循瑞士金融法规，特别是在AML、KYC和GDPR方面。Maclear为个人和合格投资者提供经过精心挑选的企业贷款机会，配备内置风险评估、准备金基金和二级市场以确保流动性。
本文内容仅供信息和教育之用，并不构成投资、金融、税务或法律建议。个人对个人（P2P）贷款和 众筹贷款投资存在部分或全部资本损失的风险。过去的表现并不预示未来的结果。二级市场的流动性并不保证。读者被鼓励进行自己的研究，并在做出任何财务决策之前咨询合格顾问。某些司法管辖区可能会限制产品和服务的可用性。