Immobilie besitzen oder dagegen Kredit vergeben: Wer die Arbeit macht

Was tut der Eigentümer einer vermieteten Immobilie tatsächlich?

Mit dem Kauf des Gebäudes beginnt die Tätigkeit des Eigentümers erst. Jemand muss die Immobilie inserieren, Besichtigungen organisieren, Mieter auswählen, Mietverträge aufsetzen und die Immobilie in nutzbarem Zustand halten. Zieht ein Mieter aus, beginnt ein Großteil dieser Arbeit von Neuem.

Eine Hausverwaltung kann die Kommunikation mit den Mietern, den Mieteinzug und die Organisation von Instandhaltungsarbeiten übernehmen. Das verringert den Aufwand des Eigentümers, ist jedoch mit Kosten verbunden. Der Eigentümer prüft weiterhin die Ausgaben, genehmigt größere Arbeiten und stellt Mittel bereit, wenn die Mieteinnahmen die Rechnungen nicht decken.

Die Aufgaben und Kosten als Vermieter bestehen während der gesamten Eigentumsdauer fort. Ein zuverlässiger Mieter und ein gut instand gehaltenes Gebäude können manche Phasen ruhiger gestalten als andere, beseitigen die Pflichten jedoch nicht.

Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung gehören ebenfalls ins Budget. Manche Kosten können gemäß Mietvertrag und örtlichem Recht auf die Mieter umgelegt werden. Selbst dann muss der Eigentümer sie berücksichtigen, statt die eingenommene Miete als Gewinn zu betrachten.

Was geschieht, wenn ein Vermieter keinen Mieter findet?

Der Eigentümer erzielt keine Mieteinnahmen, während die Kosten weiterlaufen. Auch für eine leerstehende Einheit können Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuern und Arbeiten zur Vorbereitung auf den nächsten Mieter anfallen.

Welche Aufgaben entfallen für einen Kreditgeber, dessen Kredit durch dieselbe Immobilie besichert ist?

Der Kreditgeber hat eine Forderung gegenüber dem Kreditnehmer, keinen Eigentumsanteil am Gebäude. Der Kreditnehmer muss Tilgung und Zinsen gemäß dem Kreditvertrag zahlen. Die Immobilie dient als Sicherheit für diese Verpflichtung.

Der Kreditgeber inseriert keine leerstehenden Einheiten, wählt keine Mieter aus, organisiert keinen Austausch des Heizkessels und zahlt nicht die Grundsteuer des Eigentümers als laufende Eigentümerkosten. Diese Aufgaben verbleiben beim Eigentümer oder bei der Hausverwaltung.

So lässt sich die immobilienbesicherte Kreditvergabe anhand alltäglicher Pflichten erklären: Das Gebäude sichert den Kredit, aber der Kreditgeber bewirtschaftet es nicht.

Dieser Vergleich bezieht sich auf einen herkömmlichen besicherten Kredit mit festem Zinssatz ohne Eigenkapitalbeteiligung. Die tatsächlichen Rechte hängen stets von den Kreditunterlagen ab.

Ist die Kreditvergabe gegen Immobilien eine passive Form des Engagements im Immobilienbereich?

Sie kann ein passives Engagement im Immobilienbereich bieten, insofern als Sie das Gebäude nicht verwalten. Sie müssen jedoch weiterhin den Kreditnehmer prüfen, den Vertrag verstehen und die Sicherheitenregelungen überprüfen.

Nach der Investition richtet sich Ihre Aufmerksamkeit auf die Forderung und die zugehörigen Zahlungen. Gerät der Kreditnehmer in Verzug, müssen Sie unter Umständen Mitteilungen zur Forderungsbeitreibung verfolgen oder Entscheidungen über Ihre Position treffen. Das ist etwas anderes, als auf eine Instandhaltungsanfrage eines Mieters zu reagieren, erfordert aber dennoch Aufmerksamkeit.

Woher stammen die Erträge, und wer profitiert von steigenden Werten?

Der Eigentümer vereinnahmt die Miete und trägt die Kosten für das Halten und den Betrieb der Immobilie. Der nach Abzug der Betriebskosten verbleibende Betrag kann erheblich von der in einem Inserat angegebenen Miete abweichen. Auch Finanzierungs-, Erwerbs- und Verkaufskosten beeinflussen das Gesamtergebnis.

Der Kreditgeber erhält Zinsen gemäß dem vereinbarten Zahlungsplan, sofern der Kreditnehmer zahlt. Der Zahlungsplan legt fest, was geschuldet wird; er gewährleistet nicht, dass jede Zahlung eingeht.

Eine unerwartete Reparatur zeigt, wie sich diese Rollen unterscheiden. Der Eigentümer muss die Arbeiten organisieren und die Kosten tragen, was das Mietergebnis der Immobilie schmälert. Die Reparatur verringert nicht automatisch die dem Kreditgeber geschuldeten Zinsen. Belastet sie jedoch die Finanzen des Kreditnehmers, kann sie dessen Zahlungsfähigkeit beeinträchtigen.

Profitiert ein Kreditgeber, wenn der Immobilienwert steigt?

Nein. Ein herkömmlicher Kreditgeber mit festem Zinssatz erhält keinen Anteil an der Wertsteigerung. Verkauft der Eigentümer das Gebäude zu einem höheren Preis als erwartet, steht der Gewinn nach Abzug der Schulden und der relevanten Kosten dem Eigentümer zu.

Der Kreditgeber hat weiterhin Anspruch auf das Kapital und die vereinbarten Zinsen. Eine höhere Immobilienbewertung erweitert diesen Anspruch nicht um eine Eigentümerrendite.

Bei der Unterscheidung zwischen Wertsteigerung und Festzins geht es daher darum, worauf jede Partei Anspruch hat. Der Eigentümer ist an Veränderungen des Marktwerts des Gebäudes beteiligt. Der gewöhnliche Zinsanspruch des Kreditgebers verändert sich nicht mit diesem Wert.

Sinkende Preise können dem Kreditgeber dennoch indirekt schaden. Fällt der Kreditnehmer aus und muss die Immobilie verkauft werden, kann ein niedrigerer Verkaufspreis bedeuten, dass weniger Geld zur Begleichung der Forderung zur Verfügung steht.

Was geschieht, wenn bei der Immobilie etwas schiefgeht?

Leerstand, Schäden oder eine schwächere Mietnachfrage betreffen den Eigentümer direkt. Die Mieteinnahmen können sinken, Reparaturkosten können steigen, oder das Gebäude lässt sich möglicherweise schwerer zu dem vom Eigentümer gewünschten Preis verkaufen.

Der Kreditgeber übernimmt diese Kosten nicht automatisch. Ebenso wenig geht durch eine leerstehende Einheit das Eigentum am Gebäude auf den Kreditgeber über. Der Kreditnehmer bleibt verpflichtet, die Zahlungen gemäss dem Kreditvertrag zu leisten.

Was erhält ein Kreditgeber, wenn der Kreditnehmer ausfällt?

Der Kreditgeber verfügt über Sicherungsrechte gemäss den massgeblichen Dokumenten und dem anwendbaren Recht, die gegebenenfalls über einen bestellten Vertreter ausgeübt werden. Diese Rechte eröffnen einen Weg zur Rückgewinnung. Sie führen nicht zu einer automatischen Zahlung der vollen Forderung.

Die Verwertung kann Zeit in Anspruch nehmen, und die Immobilie kann zu einem niedrigeren Preis als erwartet verkauft werden. Verwertungskosten und vorrangige Forderungen können die verfügbaren Erlöse ebenfalls schmälern. Der Wert des Gebäudes zu Beginn der Verwertung kann von seinem Wert zum Zeitpunkt der Kreditvergabe abweichen.

Wie unterscheiden sich Eigentümer und Kreditgeber in Bezug auf denselben Vermögenswert?

Dieser Artikel berechnet keine konkreten Renditen, Einstiegsbeträge oder Besicherungsquoten. Diese erfordern eine gesonderte Immobilienbewertung und Sicherheitenanalyse.

Eine Immobilie zu besitzen und ein durch sie besichertes Darlehen zu vergeben, sind zwei unterschiedliche Aufgaben in Bezug auf denselben Vermögenswert – die eine umfasst operativen Aufwand sowie beide Seiten der Wertentwicklung, die andere keines von beidem, ist jedoch auf einen festen Zinssatz begrenzt und nur im Ausfall durch Sicherheiten geschützt, nicht durch eine Garantie der vollständigen Rückzahlung.

Wie unterscheiden sich zeitlicher Aufwand und Einstiegsvoraussetzungen?

Ein Eigentümer benötigt ausreichend Kapital, um die Immobilie zu erwerben, sowie die Mittel, um sie dauerhaft zu halten. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Verpflichtung. Auch Erwerbsnebenkosten, professionelle Dienstleistungen und Rücklagen für Leerstand oder Reparaturen sind zu berücksichtigen.

Ein Kreditgeber stellt den Betrag seiner Forderung im Rahmen der Finanzierungsvereinbarung bereit. Wird ein Darlehen auf mehrere Anleger aufgeteilt, kann die Forderung eines einzelnen Anlegers nur einen Teil der Finanzierung ausmachen. Dadurch wird der Anleger nicht zum anteiligen Vermieter.

Beim Vergleich zwischen Mietimmobilie und Kreditvergabe sind diese Verpflichtungen Teil des jeweiligen Engagements. Ein geringerer Anfangsbetrag oder weniger operativer Aufwand sagt nichts darüber aus, welche Position sich besser entwickeln wird.

Auch beim Ausstieg wird jeweils etwas anderes verkauft. Auf dem Secondary Market von Maclear können zulässige Forderungen zum Nennwert oder mit einem Abschlag von bis zu 50 % angeboten werden. Ein Verkauf über dem Nennwert ist nicht möglich, und es ist nicht garantiert, dass sich ein Käufer findet. Bei der Transaktion wird die Forderung übertragen, nicht das Eigentum am Gebäude.

Häufig gestellte Fragen

Welcher operative Aufwand ist mit dem Besitz einer vermieteten Immobilie verbunden?

Dazu gehören die Suche und Bindung von Mietern, der Umgang mit Leerständen, die Organisation von Reparaturen sowie die Finanzierung von Eigentümerkosten wie Grundsteuern. Eine Hausverwaltung kann viele alltägliche Aufgaben übernehmen, doch der Eigentümer bezahlt diese Dienstleistung und behält die finanzielle Verantwortung. Diese Pflichten bestehen während der gesamten Eigentumsdauer fort, wobei der Aufwand je nach Gebäude, Mietern und Verwaltungsmodell variiert.

Muss ein durch eine Immobilie besicherter Darlehensgeber den Vermögenswert verwalten?

Nein. Das Halten einer herkömmlichen immobilienbesicherten Forderung macht den Darlehensgeber nicht dafür verantwortlich, Mieter auszuwählen, Instandhaltungen zu organisieren oder laufende Eigentümerkosten zu bezahlen. Die Rolle des Darlehensgebers wird durch die Darlehens- und Sicherheitendokumente bestimmt. Gerät der Darlehensnehmer in Verzug, kann die Verwertung rechtliche Verfahren oder bestellte Vertreter umfassen, nicht jedoch die alltägliche Immobilienverwaltung.

Wer profitiert, wenn der Wert der Immobilie steigt?

Der Eigentümer profitiert von der Wertsteigerung nach Abzug der betreffenden Schulden und Kosten. Ein herkömmlicher Darlehensgeber mit festem Zinssatz erhält das Kapital und die vereinbarten Zinsen, ohne Anteil an einem höheren Verkaufspreis. Eine wertvollere Immobilie kann im Verzugsfall die mögliche Verwertungsposition verbessern, berechtigt den Darlehensgeber jedoch nicht zum Gewinn des Eigentümers.

Ist die Kreditvergabe gegen Immobiliensicherheiten mit weniger Aufwand verbunden als deren Besitz?

Ja, wenn man die laufenden Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie vergleicht. Der Darlehensgeber kümmert sich nicht um Mieter, Reparaturen oder Leerstände. Die Prüfung und Überwachung der Forderung erfordert dennoch Aufmerksamkeit, insbesondere wenn Zahlungen ausbleiben. Der Darlehensgeber vermeidet die operativen Pflichten des Eigentümers, verzichtet aber auch auf die Teilhabe an Wertsteigerungen und erhält stattdessen einen vertraglichen Zinsanspruch.

Was garantiert eine immobilienbasierte Sicherheit einem Darlehensgeber tatsächlich?

Sie garantiert keine vollständige Rückzahlung. Eine gültige, durchsetzbare Sicherheit verschafft Sicherungsrechte, die nach einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers die Verwertung unterstützen können, vorbehaltlich der Dokumente und des anwendbaren Rechts. Der Erlös hängt unter anderem vom Verkaufspreis, den Vollstreckungskosten und konkurrierenden Forderungen ab. Auch ein besicherter Darlehensgeber kann Kapital oder Zinsen verlieren.

Der Inhalt dieses Artikels dient nur zu Informations- und Bildungszwecken. Er stellt keine Anlage-, Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Peer-to-Peer (P2P) Kredite und Investitionen in Crowdlending bergen das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Kapitalverlusts. Frühere Leistungen sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse. Die Liquidität auf einem Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Die Leser werden aufgefordert, eigene Recherchen durchzuführen und qualifizierte Berater zu konsultieren, bevor sie finanzielle Entscheidungen treffen. Die Verfügbarkeit von Produkten und Dienstleistungen kann in bestimmten Rechtsordnungen eingeschränkt sein.