SCPI ou crowdlending : quel placement pour des revenus réguliers ?

Définitions

Une SCPI verse le plus souvent ses revenus chaque trimestre, s'envisage sur une dizaine d'années, et ses loyers sont imposés comme des revenus fonciers.

Le crowdlending verse des intérêts chaque mois, sur des prêts de quelques mois à un peu plus d'un an, et relève de la flat tax.

Dans les deux cas, votre capital n'est pas garanti. Pour la suite, tout se joue dans les détails que nous allons analyser.

Et si vous voulez élargir la réflexion à d'autres supports, notre guide du placement qui rapporte tous les mois passe en revue neuf solutions.

SCPI et crowdlending : deux façons très différentes de toucher un revenu

Avant de comparer les chiffres, il faut comprendre d'où vient l'argent de chacun de ces placements, c'est justement là que tout diverge.

La SCPI : vous touchez une part des loyers

Une SCPI (société civile de placement immobilier) collecte l'épargne de milliers d'associés pour acheter des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements. Elle les loue, encaisse les loyers, paie ses frais, puis vous reverse le reste au prorata de vos parts.

Vous n'êtes donc pas propriétaire d'un immeuble. Vous êtes associé d'une société qui en détient des dizaines.

Conséquence directe : le revenu d'une SCPI n'est pas fixé à l'avance. Il dépend du taux d'occupation des immeubles, des loyers renégociés, des départs de locataires. Il peut monter, il peut baisser.

Le crowdlending : vous touchez les intérêts d'un prêt

Avec le crowdlending, vous prêtez de l'argent à des entreprises via une plateforme. En échange, l'emprunteur vous verse des intérêts selon un échéancier signé dès le départ, puis vous rembourse le capital.

Ici, le revenu est donc contractuel : le taux et le calendrier sont connus avant d'investir. Ce qui ne veut pas dire pour autant qu’ils sont garantis, on y reviendra.

Deux structures de remboursement existent :

• Le prêt amortissable vous rend une part de capital à chaque échéance,

• Le prêt in fine vous verse uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, puis la totalité du capital à la fin.

Note : chez Maclear, qui finance des PME européennes, les prêts suivent ce second schéma : des intérêts chaque mois, et le capital rendu en une fois à l'échéance.

Et le crowdfunding immobilier dans tout ça ?

Tapez « SCPI ou crowdfunding » dans Google : la quasi-totalité des comparatifs oppose la SCPI au crowdfunding immobilier. Logique, les deux parlent de pierre.

Sauf que pour un objectif de revenus réguliers, la comparaison ne tient pas vraiment.

Un financement de promotion, remboursé à la fin

Le crowdfunding immobilier consiste le plus souvent à prêter à un promoteur, sous forme d'obligations, pour financer la construction ou la rénovation d'un programme. Le promoteur vous rembourse quand il a vendu ses lots.

Les rendements visés sont élevés, de l'ordre de 9 % par an, sur des durées de 12 à 36 mois. Mais dans de nombreuses opérations, les intérêts sont capitalisés et versés à l'échéance, avec le capital.

Pendant deux ou trois ans, vous ne touchez donc… rien.

Pourquoi il ne remplace pas une source de revenus ?

Le crowdfunding immobilier est un placement de rendement, pas un placement de revenu. Il sert à faire fructifier un capital sur une période donnée, pas à alimenter votre budget chaque mois.

Il faut aussi composer avec les retards : quand un chantier dérape ou que les ventes ralentissent, le remboursement glisse de plusieurs mois, parfois davantage. La période 2022-2025 l'a rappelé : hausse des taux, ventes de logements neufs en berne, surcoûts de construction… Plusieurs plateformes françaises ont été directement touchées, Koregraf a cessé son activité en avril 2025 et WiSEED a été placée en redressement judiciaire avant sa reprise par le groupe Advenis en décembre 2025.

Bref, si votre priorité est un flux de revenus régulier, le vrai match se joue entre la SCPI et le crowdlending aux entreprises. C'est celui qu'on détaille dans la suite de l'article.

Le tableau comparatif SCPI vs crowdlending

Voici l'essentiel sur une seule page.

Les chiffres du crowdlending s'appuient sur l'exemple de Maclear, les conditions varient d'une plateforme à l'autre.

Un chiffre saute aux yeux : l'écart de rendement. Il ne signifie pas que l'un « rapporte plus » que l'autre à risque égal. Un taux de 14 % rémunère un risque de crédit sur des PME, un taux de 5 % rémunère la détention d'immeubles loués. Ce ne sont pas les mêmes risques, donc ça se rémunère de façon différente, on les compare plus bas.

Investissement minimum : les deux sont accessibles

Premier point commun : ni la SCPI ni le crowdlending ne demandent un gros capital pour démarrer.

Côté SCPI, le prix d'une part varie de quelques dizaines à plus d'un millier d'euros, et certaines imposent un nombre minimum de parts à la première souscription. Le prix de la part peut même être divisé pour gagner en accessibilité : celle de Perial Opportunités Europe est passée de 880 à 44 € au 1er janvier 2026.

Côté crowdlending, Maclear fixe le minimum à 50 € par investissement sur le marché primaire.

La vraie question n'est donc pas « combien faut-il pour commencer ? ». C'est plutôt : combien faut-il pour être diversifié ?

Une seule part de SCPI vous expose déjà à des dizaines d'immeubles ! Un prêt de 50 € vous expose à un seul emprunteur.

Gardez en tête qu’en crowdlending, la diversification se construit à la main, en répartissant votre capital sur plusieurs prêts, plusieurs secteurs, plusieurs pays. Avec 1 000 €, vous pouvez financer vingt prêts. Avec 200 €, quatre seulement.

Régularité des revenus : trimestriel ou mensuel

C'est le cœur du sujet. Et ici, les deux placements se comportent totalement différemment.

SCPI : le délai de jouissance, un trou d'air au démarrage

Quand vous achetez des parts de SCPI, vous ne touchez rien pendant plusieurs mois, c'est le délai de jouissance : le temps que la société de gestion investisse votre argent dans des immeubles loués.

En 2026, il faut compter entre 2 et 6 mois, avec une majorité de SCPI de rendement entre 3 et 6 mois.

Ce délai est normal. Il protège les associés déjà en place, dont les revenus seraient dilués si les nouveaux venus étaient payés avant que leur argent ne travaille.

Ensuite, les revenus tombent le plus souvent chaque trimestre. Quelques SCPI versent chaque mois, mais elles restent minoritaires.

Crowdlending : un flux mensuel, et du capital à réinvestir

Sur un prêt, une société qui propose du crowdlending comme sur Maclear, les intérêts arrivent chaque mois dès la première échéance, pas de délai de jouissance !

Attention toutefois à ne pas confondre flux et revenu durable. Avec un prêt in fine, le mois de l'échéance vous rend votre capital d'un bloc, si vous ne le replacez pas, le revenu s'arrête.

Pour garder un revenu mensuel stable, il faut donc réinvestir le capital remboursé au fil de l'eau. C'est d'ailleurs ainsi que les investisseurs en crowdlending construisent un horizon de plusieurs années avec des prêts de quelques mois.

Note : l'outil AutoInvest de Maclear peut automatiser cette étape selon vos critères !

Rendement affiché, rendement réel

Côté SCPI, le chiffre de référence est le taux de distribution. En 2025, il atteint 4,91 % en moyenne, avec des écarts de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les diversifiées.

Sauf que ce taux ne raconte qu'une partie de l'histoire. Il ne tient compte ni du prix de la part, ni des frais de souscription. Sur l'année 2025, le prix de part moyen a reculé de 3,45 %, ramenant la performance globale des SCPI à +1,46 %.

Côté crowdlending, les taux affichés par Maclear vont de 14 à 16 % par an. Ce taux n'est pas un rendement garanti : il suppose que l'emprunteur rembourse comme prévu. Un défaut non récupéré, et la performance réelle de votre portefeuille baisse.

Fiscalité : revenus fonciers contre flat tax

Pour un résident fiscal français, c'est souvent le critère qui fait basculer la décision, et depuis 2026, l'écart entre les deux régimes a bougé.

SCPI françaises : barème de l'impôt + 17,2 %

Les loyers d'une SCPI investie en France sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif, donc à votre tranche marginale d'imposition (TMI). S'y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Bonne nouvelle : la hausse de CSG votée pour 2026 ne concerne pas cette catégorie. Les revenus fonciers restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Mauvaise nouvelle : à partir d'une TMI de 30 %, la note grimpe vite. 30 % d'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % de vos loyers qui repartent au fisc !

SCPI européennes : plus douces, mais plus complexes

Une SCPI qui investit hors de France perçoit des loyers de source étrangère. Selon les conventions fiscales, deux mécanismes existent : le crédit d'impôt, ou l'exonération avec prise en compte au taux effectif.

Dans les deux cas, l'imposition finale est souvent plus légère qu'avec une SCPI 100 % française, prélèvements sociaux compris. Le traitement exact dépend toutefois des pays détenus et de votre situation personnelle : l'imprimé fiscal unique (IFU) envoyé chaque année par la société de gestion vous indique où déclarer quoi, prenez le temps de le consulter.

Crowdlending : flat tax à 31,4 %

Les intérêts de crowdlending sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique, la fameuse flat tax !

Depuis le 1er janvier 2026, elle passe de 30 % à 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Une option pour le barème progressif reste possible, mais elle s'applique alors à l'ensemble de vos revenus du capital de l'année…

Maclear étant une plateforme suisse, deux formalités s'ajoutent : le formulaire 2778 pour régler l'acompte et les prélèvements sociaux sur les intérêts perçus, et le formulaire 3916 pour déclarer votre compte détenu à l'étranger.

Tout est détaillé dans notre guide sur la fiscalité du crowdlending en France et dans notre article pour investir en Suisse depuis la France.

Exemple : ce qui reste sur 1 000 € de revenus

Prenons 1 000 € de loyers d'une SCPI française d'un côté, 1 000 € d'intérêts de crowdlending de l'autre. On retient pour chaque TMI l'option la plus favorable (hors CSG déductible et hors autres revenus du capital).

Le résultat est net : pour les foyers peu imposés, la SCPI française est légèrement plus favorable. Dès la tranche à 30 %, la flat tax prend nettement l'avantage : à TMI 41 %, l'écart atteint 268 € pour 1 000 € de revenus !

Si vous êtes une personne avec des moyens, des revenus importants et une imposition conséquente, le crowdlending gagne haut la main le match.

Liquidité et période de blocage : qui récupère son argent, et quand ?

Toucher un revenu, c'est bien. Pouvoir récupérer son capital le jour où l'on en a besoin, c'est mieux. Et c'est là que les deux placements ont connu des trajectoires très différentes ces dernières années.

Si vous voulez creuser la notion en général, on l'aborde dans notre article sur la liquidité d'un placement.

SCPI : quand les vendeurs attendent

Dans une SCPI à capital variable, vous revendez vos parts à la société de gestion, qui les « rachète » grâce aux souscriptions de nouveaux associés, donc tant que la collecte suit, tout va bien.

Quand elle ralentit, les demandes de retrait s'accumulent. C'est ce qui s'est passé depuis 2023, après la baisse des prix de part. Au 30 juin 2026, les parts en attente représentaient encore 1,9 milliard d'euros.

Pour débloquer la situation, onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital depuis le début de 2026, soit environ 12 % de la capitalisation du marché. Leurs parts s'échangent désormais sur un marché secondaire, au prix où acheteurs et vendeurs se rencontrent.

La SCPI reste un placement de long terme et revendre au bout de deux ans, c'est prendre le risque de ne pas amortir les frais d'entrée, voire d'attendre plusieurs mois pour sortir…

Crowdlending : l'échéance ou le marché secondaire

En crowdlending, la sortie naturelle est l'échéance du prêt : sur Maclear, 4 à 16 mois. Votre capital revient alors sur votre compte, à condition que l'emprunteur rembourse.

Besoin de sortir avant ? Le marché secondaire de Maclear vous permet de revendre vos créances à d'autres investisseurs. Les règles sont simples :

• Une première mise en vente est possible quelques jours à 2 semaines après la clôture de la levée du projet.

• Vous vendez au pair ou avec une décote allant jusqu'à 50 %, jamais au-dessus du montant investi.

• L'annonce expire au bout de 14 jours sans acheteur, et aucun frais n'est prélevé.

• Des frais de 2,5 % sont à la charge du vendeur, uniquement si la vente aboutit.

• Une créance achetée sur le marché secondaire ne peut pas être revendue avant 30 jours.

Sur la période de mai 2024 à mai 2026, le délai médian de vente était d'environ 3 heures, avec 80,7 % des annonces vendues en 24 heures et 97 % en 7 jours. Maclear précise que ces chiffres historiques ne garantissent pas la liquidité future : tout dépend de la demande des acheteurs au moment où vous vendez.

Pour aller plus loin, notre article dédié au marché secondaire du prêt P2P détaille la tarification et le risque de sélection adverse.

Les risques : ce qui peut interrompre vos revenus

Aucun des deux placements n'est sans risque. Mais ils ne craignent pas les mêmes choses.

Une SCPI craint d'abord la vacance locative. Moins de locataires, c'est moins de loyers, donc un dividende en baisse.

Le taux d'occupation financier moyen des SCPI est tombé à 91,3 % en 2025, en recul pour la deuxième année consécutive. Au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leur distribution. Elle craint aussi la baisse des valeurs immobilières, qui se répercute sur le prix de la part.

Le crowdlending craint d'abord le défaut de l'emprunteur, et une PME en difficulté peut suspendre ses remboursements, et votre créance dépend alors du recouvrement !

Plusieurs mécanismes limitent ce risque sans le supprimer. Chez Maclear, les prêts sont adossés à des garanties (équipements, stocks, véhicules, biens immobiliers), et le rapport entre montant prêté et valeur de la garantie se mesure par le ratio prêt-valeur (LTV). S'y ajoute un Provision Fund, alimenté par 2 % de chaque projet financé : si un emprunteur a plus de 3 jours de retard sur ses intérêts, Maclear continue de verser les intérêts depuis ce fonds jusqu'à la reprise des paiements.

Reste le risque de plateforme, propre au crowdlending : la solidité de l'intermédiaire compte autant que celle des emprunteurs. Sur ce point, le cadre diffère aussi.

Les SCPI sont des produits agréés par l'AMF. Maclear est une plateforme suisse, membre de l'organisme d'autorégulation PolyReg, supervisé par la FINMA.

SCPI ou crowdlending : lequel choisir selon votre profil ?

Il n'y a pas de gagnant universel. Il y a surtout un placement plus adapté que l'autre à votre horizon, votre fiscalité et votre besoin de revenus.

La SCPI vous correspond plutôt si…

Vous visez un horizon d'au moins dix ans, et vous acceptez de ne pas toucher à ce capital dans l'intervalle. Vous êtes peu imposé, ou vous logez vos parts dans une assurance-vie. Vous voulez une diversification immobilière immédiate sans avoir à la construire vous-même.

Et vous envisagez d'investir à crédit : c'est possible en SCPI, pas en crowdlending.

Le crowdlending vous correspond plutôt si…

Vous voulez un revenu mensuel, sans délai de jouissance. Votre TMI est de 30 % ou plus, et la flat tax vous est favorable. Vous préférez des engagements courts, de quelques mois, que vous pouvez ajuster au fil de l'eau.

Et vous êtes prêt à diversifier activement sur de nombreux prêts, en acceptant un risque de crédit plus élevé en contrepartie d'un rendement plus élevé.

Et pourquoi pas les deux ?

Beaucoup d'investisseurs ne choisissent pas. Ils combinent.

La SCPI joue le rôle du socle immobilier de long terme, avec des revenus trimestriels. Le crowdlending apporte un flux mensuel et des échéances courtes qui redonnent régulièrement de la souplesse au portefeuille. Surtout, les deux ne dépendent pas des mêmes moteurs : l'un du marché locatif, l'autre de la santé de PME européennes.

Une manière simple d'étager ses revenus, en somme. C'est aussi la logique que l'on développe dans notre guide des investissements alternatifs.

À retenir

SCPI et crowdlending permettent tous deux de viser des revenus réguliers, mais par des chemins opposés. La SCPI mise sur l'immobilier et le long terme, avec des revenus variables et une fiscalité lourde pour les contribuables fortement imposés. Le crowdlending mise sur le prêt aux entreprises et le court terme, avec des intérêts mensuels, une flat tax à 31,4 % et un capital à réinvestir à chaque échéance.

Côté liquidité, aucun des deux n'offre de sortie garantie. Les difficultés de certaines SCPI depuis 2023 l'ont montré, tout comme le fonctionnement de n'importe quel marché secondaire.

Le bon choix dépend donc moins du taux affiché que de trois questions : combien de temps pouvez-vous immobiliser ce capital, quelle est votre TMI, et quel risque êtes-vous prêt à porter ?

FAQ

SCPI ou crowdlending : lequel rapporte le plus après impôts ?

Tout dépend de votre TMI et du rendement de chaque placement. À revenu brut identique, la SCPI française est légèrement plus favorable pour une TMI de 0 ou 11 %. Dès 30 %, la flat tax du crowdlending laisse davantage de revenus nets. Le crowdlending affiche aussi des taux plus élevés, en contrepartie d'un risque de crédit plus important.

Les SCPI versent-elles des revenus tous les mois ?

Non, pas pour la plupart. Les SCPI versent le plus souvent leurs revenus chaque trimestre, après un délai de jouissance de 2 à 6 mois. Quelques-unes proposent un versement mensuel. En crowdlending, les intérêts sont généralement mensuels.

Le crowdlending est-il plus risqué qu'une SCPI ?

Le risque n'est pas de même nature. Une SCPI est exposée à la vacance locative et à la baisse du prix des parts, sur un patrimoine très diversifié. Le crowdlending est exposé au défaut de chaque emprunteur et au risque de plateforme, avec une diversification à construire soi-même. Dans les deux cas, le capital peut être perdu en partie.

Peut-on placer du crowdlending dans une assurance-vie ou un PEA ?

Non. Les prêts de crowdlending se détiennent en direct, sur la plateforme. Les SCPI, à l'inverse, sont proposées dans de nombreux contrats d'assurance-vie.

Faut-il déclarer un compte de crowdlending ouvert en Suisse ?

Oui. Un résident fiscal français doit déclarer chaque année son compte détenu à l'étranger avec le formulaire 3916, et déclarer les intérêts perçus. L'acompte et les prélèvements sociaux sont réglés via le formulaire 2778, sauf dispense d'acompte selon votre revenu fiscal de référence.

SCPI ou crowdlending, la question n'est pas de trouver le meilleur placement dans l'absolu, mais celui qui s'accorde avec votre calendrier, votre fiscalité et votre tolérance au risque. Les loyers trimestriels d'une SCPI et les intérêts mensuels d'un prêt ne répondent pas au même besoin, et ils peuvent très bien cohabiter dans un même patrimoine. Alors, de quoi a besoin votre budget : d'un socle pour les dix prochaines années, ou d'un revenu qui tombe dès le mois prochain ?

Le contenu de cet article est fourni à des fins d'information et d'éducation uniquement. Il ne constitue pas un conseil en investissement, financier, fiscal ou juridique. Le prêt entre particuliers (P2P) et les investissements en crowdlending comportent un risque de perte partielle ou totale du capital. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. La liquidité sur un marché secondaire n'est pas garantie. Les lecteurs sont invités à mener leurs propres recherches et à consulter des conseillers qualifiés avant de prendre toute décision financière. La disponibilité des produits et services peut être restreinte dans certaines juridictions.