Αναζητάτε μια επένδυση που σας αποφέρει συμπληρωματικό εισόδημα, χωρίς να διαχειρίζεστε ενοικιαστές ούτε να παρακολουθείτε το Χρηματιστήριο κάθε πρωί. Δύο λύσεις εμφανίζονται διαρκώς στις αναζητήσεις σας: οι SCPI και το crowdlending. Οι πρώτες διανέμουν ενοίκια, το δεύτερο τόκους. Στα χαρτιά, κάνουν την ίδια δουλειά, αλλά στην πράξη, το ελάχιστο ποσό εισόδου, ο ρυθμός των καταβολών, η φορολογία και η δυνατότητα να πάρετε πίσω τα χρήματά σας δεν έχουν σχεδόν τίποτα κοινό! Σας προτείνουμε να τις συγκρίνουμε σημείο προς σημείο, με τα στοιχεία του 2026, για να δείτε ποια ταιριάζει στην κατάστασή σας… ή αν είναι προτιμότερο να τις συνδυάσετε και τις δύο.
SCPI ή crowdlending: ποια επένδυση για τακτικό εισόδημα;
Ορισμοί
Μια SCPI καταβάλλει τις περισσότερες φορές τα έσοδά της κάθε τρίμηνο, προβλέπεται για περίπου δέκα χρόνια, και τα ενοίκιά της φορολογούνται ως εισοδήματα από ακίνητα.
Το crowdlending καταβάλλει τόκους κάθε μήνα, σε δάνεια από μερικούς μήνες έως λίγο περισσότερο από έναν χρόνο, και υπάγεται στον ενιαίο φόρο (flat tax).
Και στις δύο περιπτώσεις, το κεφάλαιό σας δεν είναι εγγυημένο. Στη συνέχεια, όλα κρίνονται στις λεπτομέρειες που θα αναλύσουμε.
Και αν θέλετε να διευρύνετε τον προβληματισμό σε άλλα προϊόντα, ο οδηγός μας για την επένδυση που αποδίδει κάθε μήνα εξετάζει εννέα λύσεις.
SCPI και crowdlending: δύο πολύ διαφορετικοί τρόποι να λαμβάνετε εισόδημα
Πριν συγκρίνουμε τα νούμερα, πρέπει να καταλάβουμε από πού προέρχονται τα χρήματα καθεμιάς από αυτές τις επενδύσεις· ακριβώς εκεί αποκλίνουν όλα.
Η SCPI: λαμβάνετε ένα μέρος των ενοικίων
Μια SCPI (société civile de placement immobilier) συγκεντρώνει τις αποταμιεύσεις χιλιάδων εταίρων για να αγοράσει γραφεία, καταστήματα, αποθήκες ή κατοικίες. Τα εκμισθώνει, εισπράττει τα ενοίκια, πληρώνει τα έξοδά της, και στη συνέχεια σας αποδίδει το υπόλοιπο αναλογικά με τα μερίδιά σας.
Δεν είστε, λοιπόν, ιδιοκτήτης ενός κτιρίου. Είστε εταίρος μιας εταιρείας που κατέχει δεκάδες από αυτά.
Άμεση συνέπεια: το έσοδο μιας SCPI δεν καθορίζεται εκ των προτέρων. Εξαρτάται από το ποσοστό πληρότητας των κτιρίων, από τα επαναδιαπραγματευμένα ενοίκια, από τις αποχωρήσεις ενοικιαστών. Μπορεί να ανέβει, μπορεί να πέσει.
Το crowdlending: εισπράττετε τους τόκους ενός δανείου
Με το crowdlending, δανείζετε χρήματα σε επιχειρήσεις μέσω μιας πλατφόρμας. Σε αντάλλαγμα, ο δανειολήπτης σας καταβάλλει τόκους σύμφωνα με ένα χρονοδιάγραμμα που υπογράφεται από την αρχή, και στη συνέχεια σας επιστρέφει το κεφάλαιο.
Εδώ, το έσοδο είναι λοιπόν συμβατικό : το επιτόκιο και το χρονοδιάγραμμα είναι γνωστά πριν από την επένδυση. Αυτό δεν σημαίνει ωστόσο ότι είναι εγγυημένα, θα επανέλθουμε σε αυτό.
Υπάρχουν δύο δομές αποπληρωμής:
Το χρεολυτικό δάνειο σας επιστρέφει ένα μέρος του κεφαλαίου σε κάθε δόση,
Το δάνειο in fine σας καταβάλλει μόνο τους τόκους κατά τη διάρκεια του δανείου, και στη συνέχεια το σύνολο του κεφαλαίου στο τέλος.
Σημείωση: στη Maclear, η οποία χρηματοδοτεί ευρωπαϊκές ΜΜΕ, τα δάνεια ακολουθούν αυτό το δεύτερο σχήμα: τόκοι κάθε μήνα και το κεφάλαιο επιστρέφεται εφάπαξ στη λήξη.
Το crowdlending είναι μια μορφή crowdfunding, αλλά όλα τα crowdfunding δεν είναι crowdlending. Αν η διάκριση σας φαίνεται ασαφής, την αναλύουμε στο άρθρο μας crowdfunding ή crowdlending: κατανοήστε τη διαφορά.
Και το crowdfunding ακινήτων σε όλα αυτά;
Πληκτρολογήστε «SCPI ή crowdfunding» στο Google: σχεδόν όλες οι συγκρίσεις αντιπαραθέτουν τα SCPI με το crowdfunding ακινήτων. Λογικό, και τα δύο αφορούν ακίνητα.
Μόνο που για έναν στόχο τακτικού εισοδήματος, η σύγκριση δεν στέκει πραγματικά.
Μια χρηματοδότηση ανάπτυξης, που αποπληρώνεται στο τέλος
Το crowdfunding ακινήτων συνίσταται τις περισσότερες φορές στο να δανείζετε σε έναν κατασκευαστή, με τη μορφή ομολόγων, για να χρηματοδοτηθεί η κατασκευή ή η ανακαίνιση ενός έργου. Ο κατασκευαστής σας αποπληρώνει όταν έχει πουλήσει τα ακίνητά του.
Οι στοχευόμενες αποδόσεις είναι υψηλές, της τάξης του 9 % ετησίως, για διάρκειες από 12 έως 36 μήνες. Όμως σε πολλές πράξεις, οι τόκοι κεφαλαιοποιούνται και καταβάλλονται στη λήξη, μαζί με το κεφάλαιο.
Επί δύο ή τρία χρόνια, δεν εισπράττετε λοιπόν… τίποτα.
Γιατί δεν αντικαθιστά μια πηγή εισοδήματος;
Το crowdfunding ακινήτων είναι μια τοποθέτηση απόδοσης, όχι μια τοποθέτηση εισοδήματος. Χρησιμεύει στην αύξηση ενός κεφαλαίου σε μια δεδομένη περίοδο, όχι στην τροφοδότηση του μηνιαίου σας προϋπολογισμού.
Πρέπει επίσης να συνυπολογίσετε τις καθυστερήσεις: όταν ένα εργοτάξιο ξεφεύγει ή οι πωλήσεις επιβραδύνονται, η αποπληρωμή μετατίθεται κατά αρκετούς μήνες, ενίοτε περισσότερο. Η περίοδος 2022-2025 το υπενθύμισε: άνοδος των επιτοκίων, υποτονικές πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών, υπερβάσεις κόστους κατασκευής… Αρκετές γαλλικές πλατφόρμες επλήγησαν άμεσα, η Koregraf έπαυσε τη δραστηριότητά της τον Απρίλιο του 2025 και η WiSEED τέθηκε σε καθεστώς εξυγίανσης πριν την εξαγορά της από τον όμιλο Advenis τον Δεκέμβριο του 2025.
Εν συντομία, αν η προτεραιότητά σας είναι μια τακτική ροή εισοδήματος, η πραγματική σύγκριση γίνεται ανάμεσα στο SCPI και στο crowdlending προς επιχειρήσεις. Αυτή αναλύουμε στη συνέχεια του άρθρου.
Το crowdfunding ακινήτων και το crowdlending υπάγονται και τα δύο στον ενιαίο φόρο για έναν φορολογικό κάτοικο Γαλλίας. Η διαφορά επομένως δεν βρίσκεται στον φόρο, αλλά στο χρονοδιάγραμμα: τόκοι στο τέλος της πράξης από τη μία πλευρά, μηνιαίοι τόκοι από την άλλη.
Ο συγκριτικός πίνακας SCPI vs crowdlending
Ιδού τα βασικά σε μία μόνο σελίδα.
Τα στοιχεία του crowdlending βασίζονται στο παράδειγμα της Maclear, οι όροι διαφέρουν από πλατφόρμα σε πλατφόρμα.
| Κριτήριο | SCPI | Crowdlending (παράδειγμα Maclear) |
|---|---|---|
| Τι κατέχετε | Μερίδες μιας εταιρείας ακινήτων | Απαιτήσεις από δάνεια σε ΜμΕ |
| Ελάχιστο ποσό εισόδου | Μερικές εκατοντάδες ευρώ γενικά, ενίοτε λιγότερο | 50 € ανά δάνειο |
| Απόδοση αναφοράς | 4,91 % μέσο ποσοστό διανομής το 2025 | Σταθερά επιτόκια που αναφέρονται από 14 έως 16 % ετησίως |
| Φύση του εισοδήματος | Ενοίκια, μεταβλητά | Τόκοι καθορισμένοι από τη σύμβαση |
| Συχνότητα των καταβολών | Συνήθως τριμηνιαία | Μηνιαία |
| Διάστημα πριν από το πρώτο εισόδημα | 2 έως 6 μήνες (περίοδος αναμονής απόδοσης) | Πρώτη μηνιαία δόση του δανείου |
| Διάρκεια | Χωρίς λήξη, συνιστώμενος ορίζοντας περίπου δέκα ετών | 4 έως 16 μήνες ανά δάνειο |
| Έξοδα | Έξοδα εγγραφής συχνά κοντά στο 10 %, έξοδα διαχείρισης επί των μισθωμάτων | Κανένα έξοδο εισόδου ή διαχείρισης, 2,5 % με επιβάρυνση του πωλητή σε περίπτωση μεταπώλησης |
| Φορολογία στη Γαλλία | Εισοδήματα από ακίνητα: κλίμακα του φόρου + 17,2 % | Flat tax 31,4 % ή επιλογή της κλίμακας |
| Πρόωρη έξοδος | Μεταπώληση των μεριδίων, χωρίς εγγύηση προθεσμίας | Δευτερογενής αγορά, χωρίς εγγύηση αγοραστή |
| Περίοδος δέσμευσης | Μεταβλητή, μερίδια ενίοτε σε αναμονή απόσυρσης | Λίγες ημέρες έως 2 εβδομάδες πριν από την πρώτη διάθεση προς πώληση |
| Κύριοι κίνδυνοι | Κενές μισθώσεις, μείωση του μερίσματος και της τιμής του μεριδίου | Αθέτηση του δανειολήπτη, κίνδυνος πλατφόρμας |
| Εποπτικό πλαίσιο | Προϊόν εγκεκριμένο από την AMF | Μέλος του ΟΑR PolyReg, εποπτευόμενο από τη FINMA |
| Ασφάλεια ζωής ή πίστωση | Δυνατό | Όχι |
Ένας αριθμός ξεχωρίζει αμέσως: η διαφορά απόδοσης. Δεν σημαίνει ότι το ένα «αποδίδει περισσότερα» από το άλλο με ίσο κίνδυνο. Ένα επιτόκιο 14 % αμείβει έναν πιστωτικό κίνδυνο σε ΜμΕ, ένα επιτόκιο 5 % αμείβει την κατοχή εκμισθωμένων ακινήτων. Δεν πρόκειται για τους ίδιους κινδύνους, επομένως αμείβονται διαφορετικά· τους συγκρίνουμε πιο κάτω.
Ελάχιστη επένδυση: και τα δύο είναι προσβάσιμα
Πρώτο κοινό σημείο: ούτε η SCPI ούτε το crowdlending απαιτούν μεγάλο κεφάλαιο για να ξεκινήσετε.
Από την πλευρά των SCPI, η τιμή ενός μεριδίου κυμαίνεται από μερικές δεκάδες έως πάνω από χίλια ευρώ, και ορισμένες επιβάλλουν ελάχιστο αριθμό μεριδίων κατά την πρώτη εγγραφή. Η τιμή του μεριδίου μπορεί ακόμη και να διαιρεθεί για μεγαλύτερη προσβασιμότητα: εκείνη της Perial Opportunités Europe πέρασε από 880 σε 44 € την 1η Ιανουαρίου 2026.
Από την πλευρά του crowdlending, η Maclear ορίζει το ελάχιστο στα 50 € ανά επένδυση στην πρωτογενή αγορά.
Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι λοιπόν «πόσα χρειάζονται για να ξεκινήσω;». Είναι μάλλον: πόσα χρειάζονται για να είστε διαφοροποιημένοι;
Ένα μόνο μερίδιο SCPI σας εκθέτει ήδη σε δεκάδες ακίνητα! Ένα δάνειο 50 € σας εκθέτει σε έναν μόνο δανειολήπτη.
Να έχετε υπόψη ότι στο crowdlending η διαφοροποίηση χτίζεται χειροκίνητα, κατανέμοντας το κεφάλαιό σας σε πολλά δάνεια, πολλούς κλάδους, πολλές χώρες. Με 1 000 € μπορείτε να χρηματοδοτήσετε είκοσι δάνεια. Με 200 €, μόνο τέσσερα.
Τακτικότητα των εσόδων: τριμηνιαία ή μηνιαία
Αυτή είναι η ουσία του θέματος. Και εδώ, οι δύο τοποθετήσεις συμπεριφέρονται εντελώς διαφορετικά.
SCPI: η περίοδος αναμονής απόλαυσης, ένα κενό στην αρχή
Όταν αγοράζετε μερίδια SCPI, δεν εισπράττετε τίποτα για αρκετούς μήνες· πρόκειται για την περίοδο αναμονής απόδοσης : τον χρόνο που χρειάζεται η εταιρεία διαχείρισης για να επενδύσει τα χρήματά σας σε μισθωμένα ακίνητα.
Το 2026, υπολογίστε μεταξύ 2 και 6 μηνών, με την πλειονότητα των SCPI απόδοσης μεταξύ 3 και 6 μηνών.
Αυτή η περίοδος είναι φυσιολογική. Προστατεύει τους ήδη υπάρχοντες εταίρους, των οποίων τα έσοδα θα απομειώνονταν αν οι νεοεισερχόμενοι πληρώνονταν πριν τα χρήματά τους αρχίσουν να αποδίδουν.
Στη συνέχεια, τα έσοδα καταβάλλονται τις περισσότερες φορές κάθε τρίμηνο. Ορισμένες SCPI καταβάλλουν κάθε μήνα, αλλά παραμένουν μειοψηφία.
Crowdlending: μηνιαία ροή και κεφάλαιο προς επανεπένδυση
Σε ένα δάνειο, σε μια εταιρεία που προσφέρει crowdlending όπως στη Maclear, οι τόκοι καταβάλλονται κάθε μήνα από την πρώτη δόση, χωρίς περίοδο αναμονής απόδοσης!
Προσοχή ωστόσο να μην συγχέετε τη ροή με το διαρκές εισόδημα. Με ένα δάνειο in fine, τον μήνα της λήξης σας επιστρέφεται το κεφάλαιο εφάπαξ· αν δεν το επανατοποθετήσετε, το εισόδημα σταματά.
Για να διατηρήσετε σταθερό μηνιαίο εισόδημα, πρέπει επομένως να επανεπενδύετε το αποπληρωμένο κεφάλαιο σταδιακά. Έτσι άλλωστε οι επενδυτές σε crowdlending δημιουργούν ορίζοντα αρκετών ετών με δάνεια λίγων μηνών.
Σημείωση: το εργαλείο AutoInvest της Maclear μπορεί να αυτοματοποιήσει αυτό το βήμα σύμφωνα με τα κριτήριά σας!
Αναγραφόμενη απόδοση, πραγματική απόδοση
Από την πλευρά των SCPI, το μέγεθος αναφοράς είναι το ποσοστό διανομής. Το 2025, φτάνει κατά μέσο όρο στο 4,91 %, με αποκλίσεις από 4,2 % για τις οικιστικές SCPI έως 6 % για τις διαφοροποιημένες.
Μόνο που αυτό το ποσοστό αφηγείται μόνο ένα μέρος της ιστορίας. Δεν λαμβάνει υπόψη ούτε την τιμή του μεριδίου, ούτε τα έξοδα εγγραφής. Κατά το έτος 2025, η μέση τιμή του μεριδίου υποχώρησε κατά 3,45 %, φέρνοντας τη συνολική απόδοση των SCPI στο +1,46 %.
Από την πλευρά του crowdlending, τα ποσοστά που εμφανίζει η Maclear κυμαίνονται από 14 έως 16 % ετησίως. Αυτό το ποσοστό δεν είναι εγγυημένη απόδοση: προϋποθέτει ότι ο δανειολήπτης αποπληρώνει όπως προβλέπεται. Μια αθέτηση που δεν ανακτάται, και η πραγματική απόδοση του χαρτοφυλακίου σας μειώνεται.
Για μια έντιμη σύγκριση, σκέφτεστε πάντα με όρους καθαρής απόδοσης: εισπραχθέντα έσοδα, μείον τα έξοδα, μείον τους φόρους, συν ή πλην τη μεταβολή του κεφαλαίου.
Φορολογία: εισοδήματα από ακίνητα έναντι flat tax
Για έναν φορολογικό κάτοικο Γαλλίας, είναι συχνά το κριτήριο που κρίνει την απόφαση, και από το 2026, η διαφορά μεταξύ των δύο καθεστώτων έχει μεταβληθεί.
Γαλλικές SCPI: κλίμακα του φόρου + 17,2 %
Τα μισθώματα μιας SCPI που επενδύει στη Γαλλία είναι εισοδήματα από ακίνητα. Προστίθενται στα υπόλοιπα εισοδήματά σας και φορολογούνται με την προοδευτική κλίμακα, δηλαδή με τον οριακό φορολογικό σας συντελεστή (TMI). Σε αυτά προστίθενται 17,2 % κοινωνικών εισφορών.
Καλά νέα: η αύξηση της CSG που ψηφίστηκε για το 2026 δεν αφορά αυτή την κατηγορία. Τα εισοδήματα από ακίνητα παραμένουν στο 17,2 % κοινωνικών εισφορών.
Κακά νέα: από TMI 30 % και άνω, ο λογαριασμός ανεβαίνει γρήγορα. 30 % φόρος, συν 17,2 % κοινωνικές εισφορές, δηλαδή 47,2 % των μισθωμάτων σας επιστρέφει στην εφορία!
Ευρωπαϊκές SCPI: πιο ήπιες, αλλά πιο σύνθετες
Μια SCPI που επενδύει εκτός Γαλλίας εισπράττει μισθώματα αλλοδαπής πηγής. Ανάλογα με τις φορολογικές συμβάσεις, υπάρχουν δύο μηχανισμοί: η πίστωση φόρου, ή η απαλλαγή με συνυπολογισμό στον πραγματικό συντελεστή.
Και στις δύο περιπτώσεις, η τελική φορολόγηση είναι συχνά ελαφρύτερη από ό,τι με μια SCPI 100 % γαλλική, συμπεριλαμβανομένων των κοινωνικών εισφορών. Η ακριβής μεταχείριση εξαρτάται ωστόσο από τις χώρες των ακινήτων και από την προσωπική σας κατάσταση: το ενιαίο φορολογικό έντυπο (IFU) που αποστέλλει κάθε χρόνο η εταιρεία διαχείρισης σας υποδεικνύει πού δηλώνετε τι, αφιερώστε χρόνο για να το δείτε.
Crowdlending: flat tax 31,4 %
Οι τόκοι του crowdlending είναι εισοδήματα από κινητές αξίες. Υπάγονται εξ ορισμού στην ενιαία παρακράτηση κατ' αποκοπή, τη γνωστή flat tax!
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, αυξάνεται από 30 % σε 31,4 %: 12,8 % φόρος εισοδήματος και 18,6 % κοινωνικές εισφορές. Παραμένει δυνατή η επιλογή της προοδευτικής κλίμακας, αλλά τότε εφαρμόζεται στο σύνολο των εισοδημάτων σας από κεφάλαιο του έτους…
Καθώς η Maclear είναι ελβετική πλατφόρμα, προστίθενται δύο διατυπώσεις: το έντυπο 2778 για την καταβολή της προκαταβολής και των κοινωνικών εισφορών επί των εισπραχθέντων τόκων, και το έντυπο 3916 για τη δήλωση του λογαριασμού σας στο εξωτερικό.
Όλα αναλύονται στον οδηγό μας για τη φορολογία του crowdlending στη Γαλλία και στο άρθρο μας για το πώς να επενδύσετε στην Ελβετία από τη Γαλλία.
Παράδειγμα: τι απομένει από 1 000 € εισοδήματος
Ας πάρουμε 1 000 € μισθώματα από μια γαλλική SCPI από τη μία, και 1 000 € τόκους crowdlending από την άλλη. Για κάθε TMI επιλέγεται η πιο ευνοϊκή επιλογή (εκτός εκπεστέας CSG και εκτός άλλων εισοδημάτων από κεφάλαιο).
| Ο οριακός φορολογικός σας συντελεστής | Γαλλικό SCPI: καθαρά μετά από φόρους | Crowdlending: καθαρά μετά από φόρους |
|---|---|---|
| 0 % | 828 € | 814 € (επιλογή κλίμακας) |
| 11 % | 718 € | 704 € (επιλογή κλίμακας) |
| 30 % | 528 € | 686 € (flat tax) |
| 41 % | 418 € | 686 € (flat tax) |
Το αποτέλεσμα είναι σαφές: για τα νοικοκυριά με χαμηλή φορολόγηση, το γαλλικό SCPI είναι ελαφρώς πιο ευνοϊκό. Από την κλίμακα του 30 % και πάνω, η flat tax υπερέχει σαφώς: με οριακό συντελεστή 41 %, η διαφορά φτάνει τα 268 € για 1 000 € εσόδων!
Αν είστε άτομο με οικονομική άνεση, σημαντικά εισοδήματα και υψηλή φορολόγηση, το crowdlending κερδίζει άνετα τη σύγκριση.
Αυτός ο υπολογισμός συγκρίνει μόνο τον φόρο, με ίδιο ακαθάριστο εισόδημα. Δεν λέει τίποτα για το επίπεδο απόδοσης κάθε επένδυσης ούτε για τον κίνδυνό της. Και αν κατέχετε τα SCPI σας μέσω ασφάλειας ζωής, ισχύει η φορολογία της ασφάλειας ζωής.
Ρευστότητα και περίοδος δέσμευσης: ποιος παίρνει πίσω τα χρήματά του, και πότε;
Το να εισπράττετε εισόδημα είναι καλό. Το να μπορείτε να πάρετε πίσω το κεφάλαιό σας την ημέρα που το χρειάζεστε είναι καλύτερο. Και εκεί ακριβώς οι δύο επενδύσεις ακολούθησαν πολύ διαφορετικές πορείες τα τελευταία χρόνια.
Αν θέλετε να εμβαθύνετε στην έννοια γενικά, την εξετάζουμε στο άρθρο μας για τη ρευστότητα μιας επένδυσης.
SCPI: όταν οι πωλητές περιμένουν
Σε μια SCPI μεταβλητού κεφαλαίου· πουλάτε τα μερίδιά σας στην εταιρεία διαχείρισης, η οποία τα «εξαγοράζει» χάρη στις εγγραφές νέων εταίρων, οπότε όσο η άντληση κεφαλαίων συνεχίζεται, όλα πάνε καλά.
Όταν επιβραδύνεται, τα αιτήματα αποεπένδυσης συσσωρεύονται. Αυτό συνέβη από το 2023, μετά τη μείωση των τιμών των μεριδίων. Στις 30 Ιουνίου 2026, τα μερίδια σε αναμονή αντιπροσώπευαν ακόμη 1,9 δισεκατομμύρια ευρώ.
Για να ξεμπλοκάρουν την κατάσταση, έντεκα SCPI ανέστειλαν τη μεταβλητότητα του κεφαλαίου τους από τις αρχές του 2026, δηλαδή περίπου το 12 % της κεφαλαιοποίησης της αγοράς. Τα μερίδιά τους διαπραγματεύονται πλέον σε δευτερογενή αγορά, στην τιμή όπου συναντώνται αγοραστές και πωλητές.
Η SCPI παραμένει μια μακροπρόθεσμη τοποθέτηση και η μεταπώληση μετά από δύο χρόνια σημαίνει ότι διακινδυνεύετε να μην αποσβέσετε τα έξοδα εισόδου, ή ακόμη και να περιμένετε αρκετούς μήνες για να βγείτε…
Crowdlending: η λήξη ή η δευτερογενής αγορά
Στο crowdlending, η φυσική έξοδος είναι η λήξη του δανείου : στη Maclear, 4 έως 16 μήνες. Το κεφάλαιό σας επιστρέφει τότε στον λογαριασμό σας, υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης αποπληρώνει.
Θέλετε να αποχωρήσετε νωρίτερα; Η δευτερογενής αγορά της Maclear σάς επιτρέπει να μεταπωλήσετε τις απαιτήσεις σας σε άλλους επενδυτές. Οι κανόνες είναι απλοί:
Μια πρώτη διάθεση προς πώληση είναι δυνατή από μερικές ημέρες έως 2 εβδομάδες μετά το κλείσιμο της άντλησης κεφαλαίων του έργου.
Πουλάτε στην ονομαστική αξία ή με έκπτωση έως 50 %, ποτέ πάνω από το επενδυμένο ποσό.
Η αγγελία λήγει μετά από 14 ημέρες χωρίς αγοραστή, και δεν χρεώνεται καμία προμήθεια.
Προμήθεια 2,5 % βαρύνει τον πωλητή, μόνο εφόσον η πώληση ολοκληρωθεί.
Μια απαίτηση που αγοράστηκε στη δευτερογενή αγορά δεν μπορεί να μεταπωληθεί πριν από 30 ημέρες.
Κατά την περίοδο από τον Μάιο 2024 έως τον Μάιο 2026, οδιάμεσος χρόνος πώλησης ήταν περίπου 3 ώρες, με το 80,7 % των αγγελιών να πωλείται εντός 24 ωρών και το 97 % εντός 7 ημερών. Η Maclear διευκρινίζει ότι αυτά τα ιστορικά στοιχεία δεν εγγυώνται τη μελλοντική ρευστότητα : όλα εξαρτώνται από τη ζήτηση των αγοραστών τη στιγμή που πουλάτε.
Για περισσότερα, το αφιερωμένο μας άρθρο για τη δευτερογενή αγορά του δανεισμού P2P αναλύει την τιμολόγηση και τον κίνδυνο δυσμενούς επιλογής.
Οι κίνδυνοι: τι μπορεί να διακόψει τα έσοδά σας
Καμία από τις δύο επενδύσεις δεν είναι χωρίς κίνδυνο. Όμως δεν φοβούνται τα ίδια πράγματα.
Μια SCPI φοβάται πρώτα απ' όλα την κενή μίσθωση. Λιγότεροι ενοικιαστές σημαίνει λιγότερα ενοίκια, άρα μειωμένο μέρισμα.
Ο μέσος χρηματοοικονομικός δείκτης πληρότητας των SCPI υποχώρησε στο 91,3 % το 2025, σε πτώση για δεύτερη συνεχή χρονιά. Το πρώτο εξάμηνο του 2026, το 53 % των SCPI μείωσαν τη διανομή τους. Φοβάται επίσης την πτώση των αξιών των ακινήτων, η οποία μετακυλίεται στην τιμή του μεριδίου.
Το crowdlending φοβάται πρώτα απ' όλα την αθέτηση του δανειολήπτη, και μια ΜΜΕ σε δυσκολία μπορεί να αναστείλει τις αποπληρωμές της, και τότε η απαίτησή σας εξαρτάται από την είσπραξη!
Διάφοροι μηχανισμοί περιορίζουν αυτόν τον κίνδυνο χωρίς να τον εξαλείφουν. Στη Maclear, τα δάνεια είναι εξασφαλισμένα με εγγυήσεις (εξοπλισμός, αποθέματα, οχήματα, ακίνητα), και η σχέση μεταξύ του δανειζόμενου ποσού και της αξίας της εγγύησης μετριέται με τον δείκτη δανείου προς αξία (LTV). Σε αυτό προστίθεται ένα Provision Fund, που τροφοδοτείται από το 2 % κάθε χρηματοδοτούμενου έργου: αν ένας δανειολήπτης καθυστερήσει πάνω από 3 ημέρες στους τόκους του, η Maclear συνεχίζει να καταβάλλει τους τόκους από αυτό το ταμείο μέχρι την επανέναρξη των πληρωμών.
Απομένει ο κίνδυνος πλατφόρμας, χαρακτηριστικός του crowdlending: η ευρωστία του μεσάζοντα μετράει όσο και εκείνη των δανειοληπτών. Σε αυτό το σημείο, το πλαίσιο επίσης διαφέρει.
Τα SCPI είναι προϊόντα εγκεκριμένα από την AMF. Η Maclear είναι ελβετική πλατφόρμα, μέλος του οργανισμού αυτορρύθμισης PolyReg, ο οποίος εποπτεύεται από τη FINMA.
Για να αξιολογήσετε αυτούς τους κινδύνους με μεθοδικό τρόπο, πριν επιλέξετε το ένα ή το άλλο, ο οδηγός μας για την αξιολόγηση του κινδύνου μιας επένδυσης προτείνει ένα απλό πλέγμα.
SCPI ή crowdlending: τι να επιλέξετε ανάλογα με το προφίλ σας;
Δεν υπάρχει καθολικός νικητής. Υπάρχει κυρίως μια τοποθέτηση πιο κατάλληλη από την άλλη για τον ορίζοντά σας, τη φορολογία σας και την ανάγκη σας για εισόδημα.
Το SCPI σας ταιριάζει μάλλον αν…
Στοχεύετε σε ορίζοντα τουλάχιστον δέκα ετών και δέχεστε να μην αγγίξετε αυτό το κεφάλαιο στο μεταξύ. Φορολογείστε λίγο, ή τοποθετείτε τα μερίδιά σας σε ασφάλεια ζωής. Θέλετε άμεση διαφοροποίηση σε ακίνητα χωρίς να χρειάζεται να τη χτίσετε μόνοι σας.
Και σκέφτεστε να επενδύσετε με δανεισμό: αυτό είναι δυνατό στις SCPI, όχι στο crowdlending.
Το crowdlending σας ταιριάζει μάλλον αν…
Θέλετε μηνιαίο εισόδημα, χωρίς περίοδο αναμονής απόδοσης. Ο οριακός φορολογικός σας συντελεστής (TMI) είναι 30 % ή περισσότερο, και ο ενιαίος φόρος σας ευνοεί. Προτιμάτε βραχυπρόθεσμες δεσμεύσεις, λίγων μηνών, που μπορείτε να προσαρμόζετε σταδιακά.
Και είστε έτοιμοι να διαφοροποιηθείτε ενεργά σε πολλά δάνεια, αποδεχόμενοι υψηλότερο πιστωτικό κίνδυνο ως αντάλλαγμα για υψηλότερη απόδοση.
Και γιατί όχι και τα δύο;
Πολλοί επενδυτές δεν επιλέγουν. Τα συνδυάζουν.
Η SCPI παίζει τον ρόλο της μακροπρόθεσμης ακίνητης βάσης, με τριμηνιαία έσοδα. Το crowdlending φέρνει μηνιαία ροή και βραχυπρόθεσμες λήξεις που δίνουν τακτικά εκ νέου ευελιξία στο χαρτοφυλάκιο. Κυρίως, τα δύο δεν εξαρτώνται από τους ίδιους μοχλούς: το ένα από την αγορά ενοικίασης, το άλλο από την υγεία των ευρωπαϊκών ΜμΕ.
Ένας απλός τρόπος να κλιμακώσει κανείς τα εισοδήματά του, εν ολίγοις. Αυτή είναι και η λογική που αναπτύσσουμε στον οδηγό μας για τις εναλλακτικές επενδύσεις.
Να θυμάστε
Η SCPI και το crowdlending επιτρέπουν και τα δύο να στοχεύει κανείς σε τακτικά εισοδήματα, αλλά μέσα από αντίθετους δρόμους. Η SCPI ποντάρει στα ακίνητα και στον μακροπρόθεσμο ορίζοντα, με μεταβλητά έσοδα και βαριά φορολογία για τους φορολογούμενους με υψηλή φορολόγηση. Το crowdlending ποντάρει στον δανεισμό προς επιχειρήσεις και στον βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, με μηνιαίους τόκους, ενιαίο φόρο 31,4 % και κεφάλαιο προς επανεπένδυση σε κάθε λήξη.
Από πλευράς ρευστότητας, κανένα από τα δύο δεν προσφέρει εγγυημένη έξοδο. Οι δυσκολίες ορισμένων SCPI από το 2023 το έδειξαν, όπως και η λειτουργία οποιασδήποτε δευτερογενούς αγοράς.
Η σωστή επιλογή εξαρτάται λοιπόν λιγότερο από το εμφανιζόμενο επιτόκιο και περισσότερο από τρία ερωτήματα: για πόσο χρόνο μπορείτε να δεσμεύσετε αυτό το κεφάλαιο, ποιος είναι ο TMI σας, και ποιον κίνδυνο είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε;
FAQ
SCPI ή crowdlending: τι αποδίδει περισσότερο μετά τους φόρους;
Εξαρτάται από τον TMI σας και την απόδοση κάθε τοποθέτησης. Με ίδιο μεικτό εισόδημα, η γαλλική SCPI είναι ελαφρώς πιο ευνοϊκή για TMI 0 ή 11 %. Από το 30 % και πάνω, ο ενιαίος φόρος (flat tax) του crowdlending αφήνει περισσότερο καθαρό εισόδημα. Το crowdlending εμφανίζει επίσης υψηλότερα επιτόκια, με αντάλλαγμα μεγαλύτερο πιστωτικό κίνδυνο.
Οι SCPI καταβάλλουν εισόδημα κάθε μήνα;
Όχι, όχι οι περισσότερες. Οι SCPI καταβάλλουν συνήθως τα εισοδήματά τους κάθε τρίμηνο, μετά από περίοδο αναμονής 2 έως 6 μηνών. Ορισμένες προσφέρουν μηνιαία καταβολή. Στο crowdlending, οι τόκοι είναι γενικά μηνιαίοι.
Είναι το crowdlending πιο ριψοκίνδυνο από μια SCPI;
Ο κίνδυνος δεν είναι της ίδιας φύσης. Μια SCPI είναι εκτεθειμένη στη μη εκμίσθωση των ακινήτων και στην πτώση της τιμής των μεριδίων, σε ένα πολύ διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο. Το crowdlending είναι εκτεθειμένο στην αθέτηση κάθε δανειολήπτη και στον κίνδυνο της πλατφόρμας, με διαφοροποίηση που πρέπει να χτίσετε μόνοι σας. Και στις δύο περιπτώσεις, το κεφάλαιο μπορεί να χαθεί εν μέρει.
Μπορεί κανείς να τοποθετήσει crowdlending σε ασφάλεια ζωής ή σε PEA;
Όχι. Τα δάνεια crowdlending κατέχονται άμεσα, στην πλατφόρμα. Οι SCPI, αντιθέτως, προσφέρονται σε πολλά συμβόλαια ασφάλειας ζωής.
Πρέπει να δηλωθεί λογαριασμός crowdlending που άνοιξε στην Ελβετία;
Ναι. Ένας Γάλλος φορολογικός κάτοικος πρέπει να δηλώνει κάθε χρόνο τον λογαριασμό που κατέχει στο εξωτερικό με το έντυπο 3916, και να δηλώνει τους τόκους που εισέπραξε. Η προκαταβολή και οι κοινωνικές εισφορές καταβάλλονται μέσω του εντύπου 2778, εκτός αν υπάρχει απαλλαγή από την προκαταβολή ανάλογα με το φορολογικό εισόδημα αναφοράς σας.
SCPI ή crowdlending, το ερώτημα δεν είναι να βρεθεί η καλύτερη τοποθέτηση σε απόλυτους όρους, αλλά εκείνη που ταιριάζει με το χρονοδιάγραμμά σας, τη φορολογία σας και την ανοχή σας στον κίνδυνο. Τα τριμηνιαία μισθώματα μιας SCPI και οι μηνιαίοι τόκοι ενός δανείου δεν καλύπτουν την ίδια ανάγκη, και μπορούν κάλλιστα να συνυπάρχουν στο ίδιο χαρτοφυλάκιο. Λοιπόν, τι χρειάζεται ο προϋπολογισμός σας: μια βάση για τα επόμενα δέκα χρόνια ή ένα εισόδημα που θα έρθει ήδη από τον επόμενο μήνα;
Σχετικά με τη Maclear
Η Maclear AG είναι μια ελβετική πλατφόρμα δανεισμού μεταξύ ιδιωτών (P2P) και crowdlending, με έδρα στην Ελβετία. Η εταιρεία λειτουργεί ως χρηματοοικονομικός μεσάζων στον μη τραπεζικό τομέα και είναι μέλος της PolyReg SRO, σύμφωνα με την ελβετική χρηματοοικονομική ρύθμιση, ιδίως όσον αφορά την AML, KYC και GDPR. Η Maclear παρέχει στους ιδιώτες και τους επενδυτές πρόσβαση σε προσεκτικά επιλεγμένες ευκαιρίες δανεισμού σε επιχειρήσεις, με ενσωματωμένη αξιολόγηση κινδύνου, ένα Provision Fund και μια Δευτερεύουσα Αγορά για ρευστότητα.
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου παρέχεται μόνο για ενημερωτικούς και εκπαιδευτικούς σκοπούς. Δεν συνιστά επενδυτική, χρηματοοικονομική, φορολογική ή νομική συμβουλή. Ο δανεισμός μεταξύ ιδιωτών (P2P) και οι επενδύσεις σε crowdlending ενέχουν κίνδυνο μερικής ή ολικής απώλειας του κεφαλαίου. Οι προηγούμενες επιδόσεις δεν προδικάζουν τα μελλοντικά αποτελέσματα. Η ρευστότητα σε μια δευτερογενή αγορά δεν είναι εγγυημένη. Οι αναγνώστες καλούνται να διεξάγουν τις δικές τους έρευνες και να συμβουλεύονται εξειδικευμένους συμβούλους πριν λάβουν οποιαδήποτε χρηματοοικονομική απόφαση. Η διαθεσιμότητα προϊόντων και υπηρεσιών μπορεί να είναι περιορισμένη σε ορισμένες δικαιοδοσίες.