Il loan-to-value (LTV) è il rapporto tra l'importo di un prestito e il valore della garanzia reale che lo assiste, calcolato come Importo del prestito ÷ Valore della garanzia. Un LTV più basso indica una maggiore copertura di garanzia reale per unità di debito. Nel crowdlending garantito, la garanzia reale e un LTV basso riducono la perdita potenziale in caso di default del mutuatario, ma non la eliminano.
L'LTV, o loan-to-value (rapporto prestito-valore), è una delle metriche più diffuse utilizzate per calcolare il rischio del prestito garantito di vario tipo. Il loan-to-value misura l'entità del rispettivo prestito rispetto alla garanzia reale offerta a fronte di tale prestito. L'LTV è calcolato mediante la seguente formula:
LTV = Importo del prestito / Valore della garanzia
Il valore risultante è quindi espresso in percentuale. Vale la pena considerare due scenari ipotetici di calcolo dell'LTV per comprendere come funziona.
Un LTV del 70% lascia un cuscinetto di garanzia reale di €30,000; un LTV del 120% lascia scoperta una parte del prestito.
Il primo scenario è il seguente — l'investitore concede un prestito del valore totale di €70,000 a fronte di una garanzia reale con un valore di mercato di €100,000. In questo caso, l'LTV sarebbe del 70% e la somma residua di €30,000 sarebbe considerata un “cuscinetto”. Questo cuscinetto funge da margine di sicurezza e può fornire un risarcimento all'investitore in caso di default del mutuatario o se il credito viene venduto prima della scadenza con uno sconto. Vi sono, tuttavia, costi di escussione del prestito che possono influire sul risarcimento finale, pertanto l'importo recuperabile rileva caso per caso.
Un altro scenario presuppone che l'investitore conceda un prestito del valore di €120,000. La garanzia reale a fronte del prestito concesso ha un valore di mercato di €100,000. In questo caso, l'LTV è del 120%. Ciò crea una situazione in cui una parte del prestito non è coperta dalla garanzia reale, il che aumenta il rischio di perdita di capitale anche qualora la garanzia reale venga interamente realizzata in caso di default del mutuatario o di altri rischi connessi al prestito.
Esempio puramente illustrativo. Il valore della garanzia reale, i costi di recupero e le tempistiche variano da caso a caso; il recupero non garantisce il rimborso integrale.
Nel valutare l'LTV e il prestito garantito in generale, l'interpretazione è importante. Maclear calcola l'LTV con la formula sopra indicata; tuttavia, un tasso di LTV inferiore al 100% indica una disponibilità più che sufficiente di garanzia reale a fronte del prestito, mentre un LTV superiore al 100% indica una disponibilità insufficiente della garanzia reale. Un LTV più basso è vantaggioso per l'investitore, poiché significa che la garanzia reale a fronte del prestito lo sostiene maggiormente e, pertanto, i fondi dell'investitore risultano maggiormente tutelati in caso di default del mutuatario.
Nel complesso, l'LTV come indicatore non dovrebbe essere considerato fuori contesto, in quanto fornisce un'indicazione di ciò che la garanzia reale copre effettivamente in caso di default del mutuatario. Tuttavia, l'LTV non descrive il rating creditizio di un mutuatario né la liquidità dell'attività stessa. Non spiega nemmeno quali tipi di procedure debbano essere intraprese sul piano legale ai fini del recupero forzato del credito in un caso specifico. L'LTV aiuta invece l'investitore a valutare la performance finanziaria del prestito garantito e contribuisce anche alla due diligence del processo.
L'LTV, o rapporto loan-to-value, si calcola dividendo l'importo del prestito per il valore della garanzia reale a fronte di tale prestito. Se l'LTV presenta una percentuale più bassa, significa che il valore della garanzia reale è superiore al valore del prestito, ovvero che la garanzia reale copre interamente l'importo del prestito o addirittura lo supera. Se l'LTV è superiore al 100%, ciò significa che il prestito è più grande del valore della garanzia reale, ovvero che il prestito non è interamente sostenuto dalla garanzia reale. È importante ricordare che il valore della garanzia reale può oscillare a causa delle fluttuazioni dei prezzi sul mercato, il che significa che l'LTV effettivo può variare. Pertanto, l'LTV dovrebbe essere fissato sulla valutazione effettuata al momento dell'erogazione del prestito.
La garanzia reale contribuisce a sostenere il prestito fornendo un'attività con il suo valore di mercato a fronte del prestito. In caso di default del mutuatario, è possibile vendere la garanzia reale per rimborsare all'investitore i fondi erogati per il prestito al fine di restituirli. Il procedimento legale e la procedura nel suo complesso richiedono un esame attento basato sulle condizioni iniziali di un prestito garantito, sulla giurisdizione in cui il prestito è stato erogato e il recupero del credito è stato eseguito, e sull'ordine di priorità.
Esiste un'idea errata comune sulla garanzia reale che suona così — la garanzia reale può eliminare il rischio della concessione di un prestito. In realtà, la garanzia reale non può mitigare interamente il rischio di default del mutuatario e vi sono casi in cui il valore della garanzia reale è inferiore all'importo del prestito a fronte del quale è costituita; pertanto, la garanzia reale non copre interamente il prestito. La garanzia reale viene invece utilizzata per mitigare i rischi di default del mutuatario fornendo un certo valore a fronte del prestito qualora tale rischio si verifichi e attribuendo al finanziatore il credito che può utilizzare per cercare di recuperare i propri fondi.
Esistono diversi tipi di attività che possono essere utilizzati come garanzia reale, tra cui veicoli personali, beni immobili, attività liquide o finanziarie, attività aziendali (materie prime, macchinari e fatture non pagate dai clienti), oggetti di valore e da collezione, e polizze assicurative. La garanzia reale resta parte della valutazione di due diligence prima che il prestito garantito raggiunga l'investitore. Il valore, la struttura e lo status giuridico della garanzia reale vengono valutati per determinare se la garanzia reale possa essere accettata come attività a fronte del prestito.
Il valore della garanzia reale, in caso di default del mutuatario, sarà distribuito in base alla priorità dei gravami, ovvero alla gerarchia dei creditori in un determinato prestito. La priorità spetta in primo luogo ai finanziatori che hanno costituito un privilegio e che sono stati i primi a costituire il gravame sulla garanzia reale. La seconda priorità è attribuita ai finanziatori che hanno fornito un gravame di “secondo grado” dopo i primi finanziatori, i quali possono ottenere il rimborso dalla garanzia reale solo dopo che i creditori di grado superiore sono stati rimborsati.
La garanzia reale a fronte del prestito può essere di vario tipo, tra cui veicoli, beni immobili, attività aziendali come le materie prime, oggetti di valore, polizze assicurative, ecc. Il tipo di garanzia reale è determinato in base ai requisiti specifici della due diligence sulla garanzia reale a fronte del prestito specifico, al grado di rischio accettato e alla struttura complessiva del prestito.
Non esiste un'unica scala che possa aiutare a determinare quale rapporto LTV sia buono o cattivo, poiché i tipi di prestiti garantiti, la durata del credito, le condizioni iniziali e il rango creditizio del mutuatario differiscono caso per caso. Tuttavia, rapporti LTV più bassi possono essere generalmente considerati un'opzione migliore per l'investitore, in quanto aumentano il margine tra il debito a carico del mutuatario e il prezzo della garanzia reale. Rapporti LTV più bassi indicano che la garanzia reale è più costosa del prestito a fronte del quale è costituita e, pertanto, il rischio legato al mutuatario può essere parzialmente mitigato, così come gli altri rischi connessi al prestito, quali i costi legali, il deprezzamento del valore dell'attività e le commissioni alla piattaforma (nel caso di un investimento P2P).
Al contrario, gli investitori sono generalmente svantaggiati se il rapporto LTV è più elevato. Ciò significa che la garanzia reale fornita dal mutuatario non sostiene interamente il valore del prestito concesso. Questo comporta che l'investitore ha minore margine di azione qualora si verifichino eventi imprevisti. Il mutuatario potrebbe non essere in grado di rimborsare il prestito vendendo la garanzia reale, il che in genere aumenta il rischio legato al mutuatario per l'investitore. Alcune piattaforme utilizzano soglie massime di LTV per evitare un rischio eccessivo a una delle parti di un contratto di prestito garantito, nell'ambito del loro processo di underwriting, al fine di cercare di bilanciare gli interessi dell'investitore e del mutuatario. Maclear utilizza la soglia compresa tra il 40% e il 200% per l'LTV come filtro in AutoInvest, con l'indicatore di supporto Debt-to-Equity (D/E) nell'intervallo tra 2.0 e 2.5.
Non esiste un valore di LTV statisticamente “buono” per un investitore, poiché l'LTV varia in base al rischio del prestito, alla sua struttura, al rango creditizio del mutuatario e ad altri fattori come la liquidità attesa. Alcune piattaforme come Maclear stabiliscono soglie specifiche per l'LTV, come l'intervallo del 40–200% per AutoInvest. Tuttavia, un rapporto LTV più basso generalmente favorisce l'investitore, in quanto significa che il prestito è interamente o eccessivamente coperto dalla garanzia reale a fronte di esso, il che riduce il rischio di default del mutuatario. Ciononostante, la garanzia reale e un LTV più basso non eliminano il rischio del prestito.
La garanzia reale è l'attività che viene richiesta nel caso in cui il mutuatario non abbia rimborsato il prestito a causa di un default o di altre circostanze. Se il mutuatario continua a effettuare i pagamenti del prestito entro i tempi concordati, non vi è necessità di utilizzare la garanzia reale. Tuttavia, qualora si sia verificato un default del mutuatario, si svolge il seguente processo. In primo luogo, il default viene dichiarato e riconosciuto; quindi inizia l'escussione della garanzia reale. Una volta completata la seconda fase dell'escussione, la garanzia reale viene realizzata. Al momento del realizzo, i proventi della garanzia reale vengono distribuiti secondo la priorità dei gravami, con gli investitori che ottengono un risarcimento parziale o totale a seconda del caso specifico.
Un esempio del processo si può osservare nel caso Maclear e Vibroedil. Il progetto Vibroedil è stato finanziato su Maclear in tre fasi, con un prestito per un totale di €150,000, garantito a fronte della garanzia reale. Successivamente, la società ha dichiarato l'insolvenza. Maclear ha avviato una trattativa con i rappresentanti della società per raggiungere un accordo di rimborso privato. Qualora ciò fosse stato impossibile, Maclear avrebbe avviato il recupero stragiudiziale del credito dopo 30 giorni di ritardo nei pagamenti, continuando a corrispondere gli interessi al finanziatore tramite il Provision Fund. Maclear avrebbe quindi avviato la procedura legale di recupero del credito dopo 60 giorni di ritardo. Se il caso entra in un procedimento legale, esiste la possibilità che l'investitore recuperi il 100% dei fondi. Tuttavia, ciò non è garantito.
Nel caso di Vibroedil, l'accordo di rimborso privato è stato raggiunto e la società ha rimborsato il finanziatore entro un arco di tempo controllato senza necessità di ricorrere al Provision Fund. Raggiungere un accordo di rimborso privato è stata una soluzione pratica, poiché le cause giudiziarie in materia di insolvenza possono essere lunghe e durare diversi anni prima che il caso venga risolto. Pertanto, la definizione tramite un accordo di rimborso privato nel caso di Vibroedil è stata un'opzione più rapida e più pratica per l'investitore.
Non esiste una regola universale che determini quanto tempo richiederà il processo di recupero del credito. In caso di insolvenza del mutuatario, soprattutto quando il caso è complesso, il recupero del credito può richiedere fino a diversi anni. Maclear continua a corrispondere gli interessi all'investitore tramite il Provision Fund per i primi periodi di mancato pagamento. Dopo 30 giorni, inizia il recupero stragiudiziale del credito. Dopo 60 giorni, il procedimento può diventare giudiziale ai sensi della legge svizzera in materia di recupero crediti e fallimento. Tuttavia, in tal caso, è importante comprendere che il procedimento può richiedere del tempo, mentre il recupero dei fondi non è garantito.
Il crowdlending e il debito garantito si basano su molteplici meccanismi di mitigazione del rischio. Di seguito è riportata la tabella che offre una panoramica delle potenziali forme di protezione.
| Meccanismo | Che cosa copre | Che cosa non copre | Costo per l'investitore |
|---|---|---|---|
| Garanzia reale e LTV basso | Copertura in caso di default del mutuatario e quando la garanzia reale viene venduta con successo | Il default, il valore integrale della garanzia reale, il recupero integrale a seguito del procedimento legale | È incluso nella struttura del prestito |
| Due diligence sul mutuatario (valutazione del rischio su una scala da 1 a 10) | La qualità del mutuatario tramite la verifica del titolare effettivo (UBO), il credit scoring e la valutazione della garanzia reale | Il futuro fallimento di un'impresa, il rischio di default | Incluso nel processo di underwriting della piattaforma |
| Provision Fund | Una riserva condivisa derivante dalle commissioni del 2% sui progetti finanziati, per offrire il pagamento temporaneo degli interessi | Il rimborso del debito, la sostituzione della garanzia reale, la protezione dell'investitore dai rischi sistematici | Finanziato tramite le commissioni della piattaforma |
| Garanzia di riacquisto | Il potenziale riacquisto del prestito da parte dell'originatore a determinate condizioni. Meccanismo di settore: Maclear utilizza invece un Provision Fund — una riserva condivisa, non una promessa di riacquisto individuale. | Il rischio di investimento | Varia in base alla piattaforma e all'impresa |
| Diversificazione (dal lato dell'investitore) | Riduce il rischio di concentrazione distribuendo l'investimento su diverse attività | I rischi macroeconomici e i rischi sistemici | Nessun costo diretto della piattaforma |
La garanzia reale e l'LTV agiscono solo come prima fase di mitigazione del rischio. La due diligence e lo scoring interno possono sostenere la selezione del mutuatario da parte dell'investitore, e il Provision Fund può offrire una soluzione temporanea al pagamento degli interessi in caso di default. Tuttavia, il Provision Fund non equivale a una garanzia di riacquisto e non ne consegue alcuna promessa di riacquisto.
La garanzia reale riduce, ma non elimina, il rischio di perdita di capitale. I rendimenti non sono garantiti, poiché la risoluzione del caso dipende da molteplici fattori che vanno oltre il semplice utilizzo della garanzia reale come meccanismo per rimborsare l'investitore. Alcuni dei rischi che permangono includono:
Pertanto, l'investitore dovrebbe sapere che la garanzia reale può mitigare il rischio di default del mutuatario, ma non garantisce un investimento privo di rischi né il mantenimento del capitale prestato.
Il loan-to-value (LTV) nel crowdlending è il rapporto tra l'importo di un prestito e il valore della garanzia reale che lo assiste, calcolato come Importo del prestito / Valore della garanzia. Un LTV più basso indica una maggiore copertura di garanzia reale per unità di debito.
L'LTV si calcola con la formula Importo del prestito / Valore della garanzia. Significa che l'importo totale del prestito concesso viene diviso per il valore della garanzia reale a fronte di tale prestito.
Non esiste una regola universale che stabilisca il rapporto LTV “migliore”. Tuttavia, alcune piattaforme (come Maclear) stabiliscono i rapporti LTV per trovare un compromesso tra la protezione del mutuatario e quella dell'investitore, fissando il rapporto LTV tra il 40 e il 200%. Ciononostante, il rapporto LTV dipende interamente dal caso specifico di un prestito garantito.
La garanzia reale può assumere la forma di beni immobili, un veicolo, oggetti da collezione, un'assicurazione o attività aziendali. Ciascun tipo di garanzia reale fornisce un valore diverso e dipende dalla liquidità, dal tipo, dalla durata e dal prezzo dell'attività.
In caso di default del mutuatario, Maclear può avviare il recupero stragiudiziale del credito dopo 30 giorni, mantenendo i pagamenti degli interessi tramite il Provision Fund. In caso di un ritardo di 60 giorni o più, Maclear può avviare un procedimento legale di recupero del credito. Se il prestito fosse garantito a fronte della garanzia reale, questa potrebbe essere venduta e, in caso di vendita riuscita, i fondi verrebbero distribuiti tra gli investitori secondo la priorità dei gravami.
Maclear AG è una piattaforma svizzera di P2P lending e crowdlending con sede in Svizzera. La società opera come intermediario finanziario nel settore non bancario ed è membro di PolyReg SRO, nel rispetto delle normative finanziarie svizzere, tra cui AML, KYC e GDPR. Maclear offre a investitori retail e qualificati l'accesso a opportunità di prestito alle imprese accuratamente selezionate, con valutazione del rischio integrata, un Provision Fund e un Secondary Market per la liquidità.
Il contenuto di questo articolo è fornito esclusivamente a scopo informativo ed educativo. Non costituisce consulenza in materia di investimenti, finanziaria, fiscale o legale. Gli investimenti in P2P lending e crowdlending comportano un rischio di perdita parziale o totale del capitale. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri. La liquidità su un mercato secondario non è garantita. I lettori dovrebbero condurre ricerche autonome e consultare consulenti qualificati prima di prendere qualsiasi decisione finanziaria. La disponibilità di prodotti e servizi può essere soggetta a restrizioni in alcune giurisdizioni.
