El «inmobiliario» consiste en poseer un inmueble —o una parte de él a través del crowdfunding inmobiliario o de una SOCIMI— para obtener rentas de alquiler y una posible revalorización. El préstamo P2P consiste en financiar préstamos para obtener intereses, medidos como AROI. El inmobiliario es un activo tangible, pero exige mucho capital y es difícil de vender rápido; el P2P arranca desde 50 € y es más pasivo. Ambos conllevan riesgo, incluida la pérdida de capital.
El préstamo P2P y el inmobiliario se diferencian, como clases de activo, en cuanto a la propiedad. Mientras que el inversor adquiere un activo físico al comprar un inmueble y obtiene ingresos por el alquiler o por la revalorización del activo, el préstamo P2P, por el contrario, permite al inversor prestar capital a través de plataformas específicas y recibir renta fija en forma de intereses.
La experiencia de inversión, por tanto, cambia. Los inversores que poseen un inmueble reducen el riesgo mediante seguros, la gestión de la fiscalidad, un mantenimiento adecuado y la entrada de inquilinos. Los inversores que hacen préstamo P2P suelen apoyarse en la plataforma, en su reputación y en sus mecanismos para reducir el riesgo de la inversión, entre ellos la liquidez del activo, el impago del prestatario y otros riesgos.
Tanto el préstamo P2P como el inmobiliario son inversiones alternativas; por tanto, no hay un activo objetivamente mejor en términos de liquidez entre los dos. Sin embargo, el inmobiliario ofrece más posibilidades de revalorización del capital a largo plazo, mientras que el préstamo P2P se centra más en la conservación del capital mediante intereses. Ambos activos pueden ser líquidos o ilíquidos según la situación concreta: una SOCIMI cotizada en bolsa es más líquida que la compra de un inmueble directo o «ladrillo».
El inmobiliario genera ingresos mediante el incremento del valor de mercado del activo o mediante los pagos de alquiler. El préstamo P2P proporciona al inversor pagos de intereses fijos del prestatario. En el caso del inmobiliario, el ingreso real depende de la futura revalorización del precio del activo y de la estabilidad de los pagos de alquiler, mientras que el P2P depende más del flujo de caja periódico sin interrupciones técnicas.
El calendario de amortización del préstamo, según el acuerdo, determina cómo obtiene el inversor los ingresos del préstamo P2P. La rentabilidad se mide como rentabilidad anualizada de la inversión (AROI), en lugar de TAE o TIN para los intereses abonados al inversor. El inmobiliario también puede proporcionar ingresos mediante el incremento del valor de mercado del activo. La rentabilidad del préstamo P2P depende del comportamiento financiero del prestatario y, en caso de impago, no está garantizada.
Tanto el préstamo P2P como los inmuebles en alquiler pueden proporcionar ingresos pasivos. Las viviendas en alquiler los generan a partir del alquiler que paga el inquilino, y la inversión P2P los proporciona en forma de intereses mensuales.
El tiempo que el inversor necesita dedicar a gestionar las inversiones P2P y las inmobiliarias difiere de forma drástica. Si el inversor quiere comprar un proyecto inmobiliario, a menudo necesita movilizar suficiente capital por adelantado y, a veces, recurrir a una hipoteca u otros instrumentos de apoyo. En cambio, los derechos de crédito de la inversión P2P que compra el inversor requieren un umbral sustancialmente más bajo, a menudo de apenas 50 €. El crowdfunding inmobiliario reduce la inversión inicial necesaria, pero las aportaciones mínimas siguen siendo, por lo general, más altas que las disponibles en las plataformas de préstamo P2P. En la tabla siguiente se resumen otras diferencias entre estos tipos de activo.
| Dimensión | Préstamo P2P | Inmobiliario (directo + crowdfunding) |
|---|---|---|
| Rentabilidad y cómo se mide | Renta fija por intereses, medida como AROI; la rentabilidad no está garantizada | Rentabilidad por alquiler y revalorización del capital (rentabilidad total); en el crowdfunding se muestran rentabilidades proyectadas; no garantizadas |
| Riesgo | Impago del prestatario; mitigación del riesgo mediante la garantía real o el Provision Fund | Riesgo de mercado del valor del inmueble, mitigado por el apalancamiento, el mantenimiento y la entrada de inquilinos |
| Liquidez | Secondary Market para vender derechos de crédito antes de tiempo con una comisión del 2,5 %, sin garantía de venta | Las ventas directas tardan semanas o meses, con altos costes de transacción; una SOCIMI cotizada es más líquida |
| Capital mínimo | Desde 50 € por derecho de crédito | La propiedad directa suele superar los miles de euros |
| Horizonte temporal | Corto a medio plazo | Largo (años) |
| Tipo de ingreso | Renta fija por intereses | Rentas por alquiler y revalorización del activo |
| Protección del capital | Respaldado por garantía real, LTV conservador; el Provision Fund no equivale a una obligación de recompra (buyback) | Respaldado por un activo tangible, pero su valor puede fluctuar |
| Nota fiscal | Los intereses tributan normalmente como rendimiento (en España, en la base del ahorro del IRPF) | Impuesto sobre las rentas del alquiler, impuestos sobre la propiedad (como el IBI) e impuesto sobre las ganancias patrimoniales en la venta |
Esta tabla es orientativa. Las rentabilidades no están garantizadas; los mínimos, las comisiones y la liquidez varían según la plataforma y con el tiempo, y toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida de capital.
Necesita apenas 50 € para empezar a invertir en derechos de crédito P2P. La inversión en inmuebles requiere sumas significativas, que a menudo superan los miles de euros, para poseer un inmueble. Si el inversor necesita recuperar sus fondos, puede intentar vender el inmueble o el derecho de crédito P2P antes del vencimiento en el mercado secundario. Sin embargo, en ambos casos, una venta con éxito no está garantizada.
El perfil de riesgo de la inversión inmobiliaria y del préstamo P2P difiere en muchos aspectos. La propiedad de un inmueble introduce los riesgos de concentración en un solo activo, mantenimiento, entrada de inquilinos y valor de mercado. El préstamo P2P conlleva riesgo técnico de la plataforma, riesgo de liquidez y riesgos ligados al prestatario.
En el préstamo P2P, el riesgo asociado al valor del inmueble en el mercado se sustituye por el riesgo de insolvencia del prestatario. Por ello, los inversores utilizan mecanismos como las obligaciones contractuales de amortización y la garantía real frente al préstamo con una relación préstamo-valor (LTV) conservadora (más baja). También es posible recurrir al Provision Fund para intentar mantener los intereses ante interrupciones temporales de los pagos. Sin embargo, pese a la mitigación, los riesgos persisten por muy exhaustiva que sea. Ni el préstamo P2P ni la inversión inmobiliaria están libres de riesgo.
Ni el inmobiliario ni el préstamo P2P son universalmente más seguros que el otro. Mientras que el inmobiliario puede respaldarse con seguros y los inquilinos contratan el reembolso de costes, el préstamo P2P puede respaldarse con garantía real. La cuestión de la seguridad sigue siendo interpretativa, en función de la evaluación de un proyecto de inversión concreto y del perfil de riesgo deseado.
El préstamo P2P y el inmobiliario son activos complementarios en la cartera del inversor, no excluyentes. Si el inversor dispone de mucho capital y está dispuesto a diversificar una cartera, el inmobiliario puede ser una opción de inversión alternativa razonable a largo plazo, ya sea a través de inmueble directo, fondos inmobiliarios o una SOCIMI. Si al inversor le preocupa más la conservación del capital y unos ingresos estables, el préstamo P2P puede convertirse en una opción por los pagos de intereses periódicos. La inversión en inmuebles ofrece al inversor exposición a las rentas del alquiler, mientras que el préstamo P2P proporciona pagos fijos: los intereses.
Ninguna clase de activo es, en términos generales, ventajosa frente a la otra. Como los inversores difieren en su evaluación del riesgo, en el umbral de perfil de riesgo aceptable y en los objetivos de la cartera, tanto el inmobiliario como el préstamo P2P pueden ser la opción más adecuada. Es perfectamente posible que el inversor decida tener ambos activos en una misma cartera.
El préstamo P2P no sustituye a la propiedad de un inmueble y no garantiza rentabilidades ni protege su principal: el capital está en riesgo y un Provision Fund no es una obligación de recompra.
No, el préstamo P2P no es necesariamente mejor que la inversión inmobiliaria. Son clases de activo diferentes, ambas inversiones alternativas con finalidades distintas. Los inversores que prefieren la revalorización del capital y disponen de un capital significativo para el largo plazo podrían invertir en inmobiliario, mientras que quienes buscan conservar el capital con fondos moderados pueden preferir el préstamo P2P. Cada caso depende del capital, el horizonte, la liquidez y el perfil de riesgo.
El inmobiliario suele requerir un capital significativo o una hipoteca —o menos si se financia mediante crowdfunding—. El préstamo P2P puede plantearse, por lo general, con un mínimo de 50 € por derecho de crédito.
Tanto el inmobiliario como el préstamo P2P pueden ser líquidos o ilíquidos según la situación. El inmobiliario se vende con lentitud y con altos costes de transacción, aunque una SOCIMI cotizada es más líquida. Un derecho de crédito P2P puede venderse en el Secondary Market antes del vencimiento; no obstante, la liquidez no está garantizada.
Tanto el préstamo P2P como el inmueble en alquiler pueden proporcionar ingresos pasivos. Las viviendas en alquiler los generan a partir del alquiler del inquilino, mientras que el préstamo P2P los proporciona en forma de intereses, aunque la rentabilidad (AROI) no está garantizada y el inmueble en alquiler sigue requiriendo gestión y gastos.
Que el inmobiliario sea más seguro que el préstamo P2P depende por completo de la situación. Los derechos de crédito P2P y el inmobiliario difieren en perfil de riesgo, rentabilidad potencial, liquidez y gestión; ninguna de las clases está libre de riesgo y el capital está en riesgo en ambas.
Maclear AG es una plataforma suiza de préstamos P2P y crowdlending con sede en Suiza. La compañía opera como intermediario financiero en el sector no bancario y es miembro de PolyReg SRO, en cumplimiento de la normativa financiera suiza, incluidas las obligaciones de AML, KYC y RGPD. Maclear ofrece a inversores minoristas y cualificados acceso a oportunidades de préstamos a empresas previamente analizadas, con evaluación de riesgo integrada, un Provision Fund y un Secondary Market para dotar de liquidez.
El contenido de este artículo se ofrece únicamente con fines informativos y educativos. No constituye asesoramiento de inversión, financiero, fiscal ni jurídico. Los préstamos P2P y las inversiones en crowdlending conllevan un riesgo de pérdida parcial o total del capital. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros. La liquidez en un mercado secundario no está garantizada. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a asesores cualificados antes de tomar cualquier decisión financiera. La disponibilidad de productos y servicios puede estar restringida en determinadas jurisdicciones.
