«Immobiliare» significa possedere un immobile — o una sua quota tramite il crowdfunding immobiliare — per ottenere affitti e un potenziale apprezzamento. Il P2P lending significa finanziare prestiti per guadagnare interessi, misurati come AROI. L'immobiliare è un bene tangibile ma richiede molto capitale ed è difficile da vendere rapidamente; il P2P parte da 50 € ed è più passivo. Entrambi comportano rischi, inclusa la perdita del capitale.
Il P2P lending e l'immobiliare differiscono, come classi di attività, per il tema della proprietà. Mentre l'investitore acquista un bene fisico quando compra un immobile e ottiene un reddito basato sugli affitti o sull'apprezzamento del bene, il P2P lending consente invece di prestare capitale tramite piattaforme dedicate e di ricevere un reddito fisso sotto forma di interessi. In Italia l'esposizione immobiliare può assumere forme diverse: dall'acquisto diretto del cosiddetto «mattone» ai fondi immobiliari e alle SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate, i REIT italiani).
L'esperienza di investimento, quindi, cambia. Gli investitori che possiedono immobili riducono il rischio tramite assicurazioni, gestione della fiscalità, adeguata manutenzione e afflusso di inquilini. Gli investitori che praticano il P2P lending si affidano spesso alla piattaforma, alla sua reputazione e ai suoi meccanismi per ridurre il rischio dell'investimento, tra cui la liquidità dell'attività, l'insolvenza del mutuatario e altri rischi.
Sia il P2P lending sia l'immobiliare sono investimenti alternativi; non esiste quindi un'attività oggettivamente migliore in termini di liquidità tra le due. Tuttavia l'immobiliare offre maggiori possibilità di apprezzamento del capitale nel lungo periodo, mentre il P2P lending è più orientato alla conservazione del capitale tramite gli interessi. Entrambe le attività possono essere liquide o illiquide a seconda della situazione specifica.
L'immobiliare genera reddito tramite l'aumento del valore di mercato del bene o tramite i canoni di locazione. Il P2P lending fornisce all'investitore pagamenti di interessi fissi da parte del mutuatario. Nel caso dell'immobiliare, il reddito effettivo dipende dal futuro apprezzamento del prezzo del bene e dalla stabilità dei canoni, mentre il P2P dipende maggiormente da un flusso di cassa regolare privo di interruzioni tecniche.
Il piano di rimborso del prestito, secondo l'accordo, determina come l'investitore ottiene reddito dal P2P lending. I rendimenti si misurano come rendimento annualizzato dell'investimento (AROI), anziché come TAEG o APY sugli interessi pagati all'investitore. L'immobiliare può inoltre generare reddito tramite l'aumento del valore di mercato del bene. I rendimenti del P2P lending dipendono dalla performance finanziaria del mutuatario e, in caso di insolvenza, il rendimento non è garantito.
Sia il P2P lending sia le unità in affitto possono offrire reddito passivo. Le unità immobiliari in affitto lo generano dal canone pagato dall'inquilino, mentre l'investimento P2P lo fornisce sotto forma di interessi mensili.
Il tempo che l'investitore deve dedicare alla gestione degli investimenti P2P e immobiliari differisce nettamente. Chi vuole acquistare un progetto immobiliare deve spesso mobilitare capitale sufficiente in anticipo e talvolta ricorrere a un mutuo o ad altri strumenti di supporto. I crediti dell'investimento P2P acquistati dall'investitore richiedono invece una soglia sensibilmente più bassa, spesso a partire da 50 €. Il crowdfunding immobiliare riduce l'investimento iniziale richiesto, ma i contributi minimi restano di norma più alti rispetto a quelli disponibili sulle piattaforme di P2P lending. Una sintesi delle altre differenze tra queste tipologie di attività è riportata nella tabella seguente.
| Dimensione | P2P Lending | Immobiliare (diretto + crowdfunding) |
|---|---|---|
| Rendimenti e modalità di misura | Reddito da interessi fisso, misurato come AROI; i rendimenti non sono garantiti | Rendimento da affitti e apprezzamento del capitale (rendimento totale); il crowdfunding indica rendimenti proiettati, non garantiti |
| Rischio | Insolvenza del mutuatario, mitigazione tramite il collaterale e/o il Provision Fund | Rischio di mercato sul valore dell'immobile, mitigato da leva, manutenzione e afflusso di inquilini |
| Liquidità | Secondary Market per vendere i crediti in anticipo con una commissione del 2,5%, senza garanzia di vendita | Le vendite dirette richiedono settimane o mesi, con elevati costi di transazione |
| Capitale minimo | A partire da 50 € per credito | La proprietà diretta supera spesso le migliaia di euro |
| Orizzonte temporale | Breve-medio | Lungo (anni) |
| Tipo di reddito | Reddito fisso tramite interessi | Reddito da locazione e apprezzamento del bene |
| Protezione del capitale | Assistito da collaterale, LTV conservativo; il Provision Fund non equivale a una garanzia di buyback | Assistito da un bene tangibile, ma il valore può oscillare |
| Nota fiscale | Gli interessi sono di norma tassati come reddito (in Italia, in genere, imposta sostitutiva del 26% — generale, 2026, da verificare) | Imposte sul reddito da locazione, imposte sugli immobili e imposte sulle plusvalenze in caso di vendita |
Questa tabella è illustrativa. I rendimenti non sono garantiti, minimi/commissioni/liquidità variano a seconda della piattaforma e nel tempo, e tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la perdita del capitale.
Bastano appena 50 € per iniziare a investire nei crediti P2P. L'investimento immobiliare richiede somme ingenti, spesso superiori a migliaia di euro, per possedere un immobile. Se l'investitore ha bisogno di rientrare dei fondi, può provare a vendere un immobile o un credito P2P prima della scadenza sul Secondary Market. In entrambi i casi, però, una vendita a buon fine non è garantita.
Il profilo di rischio dell'investimento immobiliare e del P2P lending differisce sotto molti aspetti. La proprietà immobiliare introduce i rischi di concentrazione su un unico bene, di manutenzione, di afflusso di inquilini e di valore di mercato. Il P2P lending comporta rischio tecnico legato alla piattaforma, rischio di liquidità e rischi connessi al mutuatario.
Nel P2P lending il rischio legato al valore dell'immobile sul mercato è sostituito dal rischio di insolvenza del mutuatario. Per questo gli investitori utilizzano meccanismi come gli obblighi contrattuali di rimborso e il collaterale a garanzia del prestito con un rapporto loan-to-value (LTV) conservativo (più basso). È inoltre possibile ricorrere al Provision Fund per cercare di mantenere gli interessi in caso di interruzioni temporanee dei pagamenti. Nonostante la mitigazione, i rischi restano, per quanto accurata essa sia. Né il P2P lending né l'investimento immobiliare sono privi di rischio.
Va inoltre considerato il quadro normativo. I fondi immobiliari e le SIIQ sono vigilati in Italia da Banca d'Italia e CONSOB, mentre le piattaforme di crowdfunding seguono il Regolamento UE 2020/1503 (ECSP). Maclear AG è una società svizzera, membro della PolyReg SRO: non è autorizzata da CONSOB o dalla Banca d'Italia e opera in Italia in regime transfrontaliero.
Né l'immobiliare né il P2P lending sono universalmente più sicuri dell'altro. Mentre l'immobiliare può essere protetto da assicurazioni e gli inquilini possono contrattualmente farsi carico del rimborso di alcuni costi, il P2P lending può essere assistito da collaterale. La questione della sicurezza resta interpretativa e dipende dalla valutazione del singolo progetto di investimento e dal profilo di rischio desiderato.
Il P2P lending e l'immobiliare sono attività complementari nel portafoglio dell'investitore, non mutuamente esclusive. Se l'investitore dispone di molto capitale ed è disposto a diversificare il portafoglio, l'immobiliare può essere una valida opzione di investimento alternativo nel lungo periodo. Se l'investitore è più interessato alla conservazione del capitale e a un reddito stabile, il P2P lending può diventare un'opzione grazie ai pagamenti di interessi regolari. L'investimento immobiliare offre esposizione al reddito da locazione, mentre il P2P lending offre pagamenti fissi — gli interessi.
Nessuna delle due classi di attività è in generale vantaggiosa rispetto all'altra. Poiché gli investitori differiscono per valutazione del rischio, soglia di rischio accettabile e obiettivi di portafoglio, sia l'immobiliare sia il P2P lending possono essere la scelta più adatta. È del tutto possibile che l'investitore scelga di avere entrambe le attività in un unico portafoglio.
Il P2P lending non sostituisce la proprietà immobiliare e non garantisce i rendimenti né protegge il capitale — il capitale è a rischio e un Provision Fund non è una garanzia di buyback.
No, il P2P lending non è necessariamente migliore dell'investimento immobiliare. Si tratta di classi di attività diverse — entrambi investimenti alternativi con finalità differenti. Gli investitori che preferiscono l'apprezzamento del capitale e dispongono di capitale rilevante per il lungo periodo possono investire nell'immobiliare, mentre chi cerca la conservazione del capitale con fondi moderati può preferire il P2P lending. Ogni caso dipende da capitale, orizzonte, liquidità e profilo di rischio.
L'immobiliare richiede di norma un capitale rilevante o un mutuo — oppure meno se finanziato tramite crowdfunding. Il P2P lending può essere di norma considerato con un minimo di 50 € per credito.
Sia l'immobiliare sia il P2P lending possono essere liquidi o illiquidi a seconda della situazione. L'immobiliare si vende lentamente, con elevati costi di transazione. Un credito P2P può essere venduto sul Secondary Market prima della scadenza; tuttavia la liquidità non è garantita.
Sia il P2P lending sia l'immobile in affitto possono offrire reddito passivo. Le unità in affitto lo generano dal canone dell'inquilino, mentre il P2P lending lo fornisce sotto forma di interessi — anche se i rendimenti (AROI) non sono garantiti e l'immobile in affitto richiede comunque gestione e costi.
Che l'immobiliare sia più sicuro del P2P lending dipende interamente dalla situazione. I crediti P2P e l'immobiliare differiscono per profilo di rischio, rendimenti potenziali, liquidità e gestione; nessuna delle due classi è priva di rischio e il capitale è a rischio in entrambi i casi.
Maclear AG è una piattaforma svizzera di prestiti P2P e crowdlending con sede in Svizzera. La società opera come intermediario finanziario nel settore non bancario ed è membro della PolyReg SRO, in conformità con la normativa finanziaria svizzera, comprese le disposizioni in materia di AML, KYC e GDPR. Maclear offre a investitori retail e qualificati l'accesso a opportunità selezionate di prestito alle imprese, con valutazione del rischio integrata, un Provision Fund e un Secondary Market per la liquidità.
Il contenuto di questo articolo è fornito a soli fini informativi ed educativi. Non costituisce consulenza in materia di investimenti, finanziaria, fiscale o legale. Il prestito P2P e gli investimenti in crowdlending comportano un rischio di perdita parziale o totale del capitale. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri. La liquidità su un mercato secondario non è garantita. I lettori dovrebbero condurre ricerche indipendenti e consultare consulenti qualificati prima di prendere qualsiasi decisione finanziaria. La disponibilità di prodotti e servizi può essere soggetta a restrizioni in alcune giurisdizioni.
